Theo đánh giá chung, nguồn lực từ đất đai, thị trường BĐS TP Hồ Chí Minh là rất lớn nhưng hiện tại do còn nhiều hạn chế về cơ sở pháp lý, nguồn vốn nên thị trường BĐS chưa thể phát triển tương xứng với tiềm năng và nhu cầu.
| Tiềm năng từ thị trường rất lớn nhưng do nhiều hạn chế, nguồn thu từ đất đai, thị trường BĐS mới chỉ đạt từ 3 đến 6%. |
Nguồn thu tư đất chỉ chiếm từ 3 đến 6%
Đây là lần đầu tiên Đề án Phát triển thị trường BĐS TP Hồ Chí Minh được đưa ra giới thiệu một cách công khai đến giới đầu tư kinh doanh BĐS… Theo đánh giá của Đề án Phát triển thị trường BĐS TP Hồ Chí Minh thì nguồn lực đất đai được TP khai thác sử dụng ngày càng hiệu quả hơn, thu hút số lượng lớn vốn đầu tư của nhiều thành phần kinh tế. Nguồn thu từ đất đai và BĐS đóng góp rất lớn vào nguồn thu ngân sách của TP, góp phần tích cực phát triển kinh tế TP. Thị trường BĐS phát triển, trong đó có cả nhà ở đã góp phần đáp ứng ngày càng tốt hơn nhu cầu nhà ở của người dân. Trong giai đoạn từ 2006 đến nay, diện tích bình quân nhà ở toàn TP đã tăng lên đáng kể từ 10,3m2/người nâng lên 18.82m2 /người vào năm 2017.
Cũng theo đánh giá của Đề án, thị trường BĐS phát triển cũng thúc đẩy phát triển hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; tốc độ đô thị hóa diễn ra nhanh; nhiều dự án phát triển đô thị, dự án khu nhà ở… được đầu tư xây dựng trên địa bàn TP, trong đó tập trung phát triển chính ở hướng Đông, Nam phù hợp với định hướng phát triển chung của TP…
Đáng ngạc nhiên, theo đánh giá của Đề án, nguồn thu từ BĐS có xu hướng giảm cả về tỷ trọng lẫn giá trị tuyệt đối. Giá trị nguồn thu ngân sách từ nhà và đất của TP có tỷ trọng dao động từ 3 đến 6% và đạt ngưỡng cao nhất là 8% vào năm 2007 TP thu được từ BĐS 8.000 tỷ đồng. Bài học kinh nghiệm từ nhiều nước khác cho thấy TP còn nhiều tiềm năng để có thêm nguồn thu mới từ thị trường BĐS, bằng cách áp dụng thí điểm một số nguồn thu mới từ thị trường BĐS; làm cho thị trường trở nên minh bạch hơn để có thể thu thuế…
Một hạn chế của thị trường BĐS Việt Nam nói chung và của thị trường BĐS TP Hồ Chí Minh nói riêng cũng được đề cập đến trong đề án đó là quá phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng. Theo đánh giá của đề án, tín dụng BĐS tăng trưởng nhanh, mất cân đối. Thị trường BĐS chịu nhiều ảnh hưởng bởi các chính sách tín dụng; hệ thống ngân hàng có vai trò ngày càng quan trọng trong việc cấp vốn cho thị trường, thể hiện qua mức tăng trưởng nhanh cũng như sự đang dạng hóa về tín dụng BĐS. Tuy nhiên, tín dụng ngân hàng đối với thị trường BĐS trung và dài hạn bị hạn chế do nguồn vốn huy động chủ yếu là ngắn hạn...
Còn nhiều khiếm khuyết
Theo giáo sư Richard Peiser - Trường Kiến trúc Harvard (Mỹ), thị trường BĐS được hình thành từ 3 yếu tố đó là: Đất, tài chính và quy định pháp luật. Quỹ đất phải có khả năng phát triển và đáp ứng nhu cầu. Với các nước phát triển, đất đai phải được xác lập sở hữu, có sở hữu thì mới có thể cầm cố được... Một số kinh nghiệm từ thị trường BĐS Mỹ cho thấy đất đai cần được bảo hiểm về quyền sở hữu giúp bồi thường cho các bên liên quan tham gia giao dịch khi có thiệt hại, không thay thế quyền sở hữu.
Về vốn, tài chính rất cần nhiều loại vốn, vốn cho vay thế chấp lâu dài cho người mua nhà; vốn cho nhà thầu phát triển dự án; Thị trường vay thế chấp thứ cấp hoạt động, trong đó cho phép chủ nợ ban đầu bán khoản nợ cầm cố để tái cấp vốn cho khoản vay mới; chính phủ cho thị trường cho vay thế chấp nhà ở sẽ tạo điều kiện cho thị trường thế chấp thứ cấp phát triển…
Cũng theo Giáo sư Richard Peiser, thị trường BĐS Việt Nam có một khiếm khuyết đó là thiếu hẳn mảng nhà cho thuê, DN xây dựng nhà chỉ để cho thuê. Ở Mỹ 40% số người thuê nhà nhà ở, trong khi ở Đức số người thuê nhà chiếm 50%... Nhìn chung, so với thị trường BĐS Mỹ, thị trường BĐS Việt Nam vẫn còn rất nhiều khiếm khuyết…
Năm 2018 sẽ là năm rất nhiều thách thức cho thị trường BĐS Theo ông Lê Hoàng Châu, năm 2018 sẽ là năm khó khăn thách thức cho cộng đồng doanh nghiệp BĐS, khó khăn về tài chính, vốn, tiếp cận quỹ đất. Khó khăn nhất trong tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng ngân hàng do Ngân hàng Nhà nước tiếp tục thực hiện lộ trình hạn chế dần nguồn tín dụng đổ vào BĐS. Thông tư 19/2017/TT-NHNN ngày 28/12/2017 quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của các tổ chức tín dụng, đã cho phép các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài được sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn theo tỷ lệ tối đa theo lộ trình từ ngày 1/1/2018 là 45%; từ ngày 1/1/2019 là 40%. Theo nhận định của ông Lê Hoàng Châu, áp lực này sẽ là động lực buộc các danh nghiệp BĐS phải tìm kiếm các giải pháp phù hợp để vượt qua, vươn lên để phát triển bền vững, thích ứng với mới trường kinh doanh hoàn toàn mới. |
