Thực tiễn bán hàng đã chứng minh giao dịch tại phân khúc này vẫn duy trì mức độ khả quan, khó xảy ra việc dư thừa nguồn cung.
Một trong các cảnh báo mà Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà đưa ra khi gặp mặt Hiệp hội BĐS Việt Nam đó là hiện thị trường BĐS đang có sự lệch pha cao trong cung – cầu sản phẩm. Phân khúc căn hộ cao cấp, BĐS nghỉ dưỡng có sự tăng trưởng nhiều hơn so với nguồn cung sản phẩm nhà ở xã hội, nhà giá rẻ.| Nhiều dự án tự gán mác “cao cấp” nhưng nằm tại vị trí xấu, tiện ích kém vẫn áp một mức giá cao thì việc ế hàng cũng là điều dễ hiểu. |
“Nếu chúng ta thực hiện hết các dự án BĐS đang triển khai thì có khả năng cuối năm 2016 và giữa năm 2017, thị trường sẽ dư thừa nguồn cung cao cấp.Trong khi đó, nguồn cầu nhà ở xã hội rất nhiều nhưng cung rất ít, hiện có nhu cầu tới 10 triệu m2 nhà ở xã hội nhưng mới đáp ứng được khoảng 3 triệu m2, mà đây mới là phân khúc phục vụ cho đại đa số nhu cầu người dân. Phần lớn tín dụng chỉ tập trung vào sản phẩm cao cấp hoặc chỉ tập trung vào một số nhà đầu tư dẫn tới khả năng lớn tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu như không kiểm soát tốt các dự án và tình hình tài chính, khả năng thanh khoản, cân đối sản phẩm” - Bộ trưởng cảnh báo.
Ngoài ra, Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh cũng nhiều lần đưa ra cảnh báo về tình trạng lệch cung cầu trên thị trường BĐS. Trong khi phân khúc nhà giá rẻ nhu cầu cao thì nguồn cung lại rất hạn chế, còn căn hộ cao cấp nguồn cung đang ồ ạt trong khi sức cầu có hạn. Chính vì thế, Hiệp hội lo ngại nếu nguồn cung căn hộ cao cấp tiếp tục tăng mạnh sẽ dẫn đến bất ổn trên thị trường BĐS.Vậy, các doanh nghiệp sẽ nói gì về những cảnh báo này?Trao đổi với phóng viên báo Kinh tế & Đô thị, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Nghiên cứu và tư vấn CBRE Việt Nam cho hay: Theo thống kê của CBRE, phân khúc cao cấp chỉ chiếm tỷ trọng khoảng 10-15% ở thị trường, tỷ trọng lớn nhất vẫn ở phân khúc trung cấp, khoảng 50%, còn lại là phân khúc bình dân.“Thông thường dự án cao cấp thường có những quảng cáo, khuyến mại nhiều hơn so với phân khúc khác nhưng không phải vì thế mà những phân khúc khác có nguồn cung ít hơn. Do đó, theo quan sát của CBRE, việc cân đối về tỷ trọng nguồn cung về tất cả các phân khúc ở cả thị trường Hà Nội và TP Hồ Chí Minh thì vẫn đang ở mức cân đối tương đối cân bằng và phù hợp với khả năng hấp thụ của thị trường. Mặc dù khoảng 2 năm qua, tỷ trọng phân khúc cao cấp chào bán mới ra thị trường có tăng nhưng do thị trường có xu hướng đi lên, người mua có khả năng đón nhận sản phẩm cao cấp nhiều hơn nên đó là điều kiện để các chủ đầu tư đưa ra các sản phẩm phân khúc cao cấp”, bà An nói.Như vậy, theo bà An, đến thời điểm hiện tại vẫn chưa đáng lo ngại việc dư thừa phân khúc cao cấp. Phân khúc cao cấp có thể nguồn cung tăng quá nhanh ở một số vị trí, ví như ở khu vực quận 2, TP Hồ Chí Minh thì trong thời điểm ngắn hạn nào đó cung sẽ lớn hơn cầu. Nhưng, theo bình diện của toàn thị trường CBRE chưa thấy đến năm 2017 sẽ dư thừa nguồn cao cấp. Nếu có chỉ xảy ra ở một số khu vực, vị trí nhất định thôi.Từ góc độ doanh nghiệp trực tiếp đang có dự án cao cấp chào bán thị trường, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc GP.Invest cho rằng, cảnh báo là tốt tuy nhiên đánh đồng quan điểm dư thừa nguồn cung căn hộ cao cấp trên thị trường như hiện nay là chưa chuẩn. Bởi theo ông, tại thị trường Hà Nội, những dự án giá 50-70 triệu đồng/m2 nhưng thực chất giao dịch tốt. Vấn đề thanh khoản của các dự án nằm ở chỗ dự án đó có đúng chuẩn cao cấp hay không. Có một số chủ đầu tư khi dự án nằm tại vị trí xấu, tiện ích kém vẫn áp một mức giá cao và tung hô cao cấp để bán hàng thì việc ế hàng cũng là điều dễ hiểu.Dẫn chứng cho điều mình vừa nói, ông Hiệp cho hay: “Tại dự án Tràng An Complex dù GP.Invest bắt đầu bán ra từ tháng 5/2015 nhưng chỉ sau hơn 1 năm dự án này đã bán được 98% số lượng sản phẩm trong đó 80% là người mua thực, 20% là nhà đầu tư dài hạn. Rõ ràng nhu cầu mua trên thị trường rất lớn, điều cốt lõi là sản phẩm ấy có đủ tốt để thuyết phục khách hàng xuống tiền hay không”Cũng cho rằng vấn đề cảnh báo dư thừa nguồn cung cao cấp là đúng đắn, để các chủ đầu tư có hướng phát triển thích hợp; tuy nhiên dù có nhiều đơn vị cảnh báo nhưng chưa có một con số thống kê cụ thể số lượng căn hộ cao cấp đang dư thừa trên thị trường hiện nay là bao nhiêu và mức độ dư thừa đang ở tình trạng nào.Theo ông Quyết, hiện tại sàn Đất Xanh tỷ lệ bán hàng phân khúc BĐS cao cấp trong 9 tháng vừa qua vẫn ở mức khá cao so với nguồn cung, chưa có tình trạng khoảng cách cung cầu ở mức quá lớn hoặc có thể gây bất ổn ngay. Song, ông cũng cho rằng, nếu tình trạng nguồn cung ồ ạt như hiện nay rất có thể thị trường sẽ có những thay đổi.Tuy nhiên, ông Quyết cũng cho biết thêm người mua nhà hiện đã khác người mua cách đây vài năm, họ không còn mua theo trào lưu hay mua để lướt sóng mà họ đã có sự cẩn trọng, nghiên cứu tìm hiểu và so sánh trước khi quyết định mua. Người mua trên thị trường chủ yếu là người mua thực và một phần nhà đầu tư dài hạn. Ở phân khúc cao cấp có rất ít nhà đầu tư ngắn hạn chính vì vậy việc lướt sóng đầu tư cũng rất hạn chế.
