Kịch bản này có dấu hiệu xoay vòng trên thị trường căn hộ Hà Nội. Biểu hiện rõ nhất là sự phá giá tại hầu hết dự án (DA) đang triển khai có dính dớp lùm xùm.
“Chiến thuật cắt lỗ là một trong những nước cờ mà dân chơi bất động sản (BĐS) sành sỏi đều am tường. Có NĐT cố gắng tìm đỉnh sóng, có người lại đặt ra mốc kỳ vọng để bán. Thậm chí chưa đến “đỉnh” nhưng bị tác động bởi các yếu tố ABC...XYZ cũng giao dịch để chốt lời. Vì thế khái niệm “cắt lỗ sâu” nghe có vẻ lỗ nhưng lại không phải lỗ” - chuyên gia BĐS Nguyễn Thành Tiến nhận định.
Nhan nhản rao bán cắt lỗ
Theo giới chuyên môn về BĐS, “điểm uốn” thanh khoản thị trường dường như đã lộ diện khi giá chung cư tại nhiều khu vực Hà Nội trên đà giảm so với thời điểm gốc năm 2011. Cụ thể, theo nghiên cứu mới nhất của Savills, mức giá nhà trung bình tại Hà Nội là 27,4 triệu đồng/m2 do giá thứ cấp giảm. Tỷ lệ hấp thụ trên thị trường sơ cấp cũng giảm mạnh bởi áp lực nguồn cung lớn.
Từ bối cảnh cầu đuổi “cung”, nhiều DA đang hoàn thiện rơi vào tình trạng mất giá do NĐT bán tháo, cắt lỗ. Khảo sát tại nhiều sàn giao dịch BĐS, lượng khách hàng thân quen nhờ bán suất đầu tư cắt lỗ chiếm tỷ trọng lớn. Sản phẩm ký gửi cũng khá đa dạng từ phân khúc cao cấp đến trung bình được chiết khấu sâu. Lướt qua một vài website chuyên giao dịch BĐS, thông tin rao bán tháo, bán lỗ cũng xuất hiện dày đặc. Đáng chú ý, nhiều khách hàng (tự nhận là chính chủ) còn khẳng định giá bán thấp hơn so với chủ đầu tư lên đến hàng trăm triệu đồng.
Đơn cử tại DA Bidhomes The Garden Hill (99 Trần Bình, quận Nam Từ Liêm), trên website batdongsan.com.vn đưa thông tin “Bán lỗ gấp căn hộ cao cấp 64m2, chiết khấu 5,5%, lãi suất 0% đến 31/12/2018, giá 25 triệu đồng/m2”. Trong vai người mua nhà, phóng viên liên hệ với anh K. - người đăng tin rao bán trên, thì được anh cho biết, giá này đã lỗ so mức giá chủ đầu tư rao bán. Hiện tại, DA đã chuyển đổi sang phân khúc cao cấp với nhiều tiện ích hiện đại. Do gia đình chuyển công tác gấp nên mới có mức giá này. Nếu ưng ý, phải tiến hành đặt cọc luôn để gia chủ tiến hành chốt giao dịch.
Một suất đầu tư khác của anh Nguyễn Văn T. tại DA Việt Đức Complex cũng đang chật vật chào bán từ cuối năm 2016 đến nay. Theo anh T., ở thời điểm “sốt cao”, giá các căn hộ thuộc DA này không dưới 24 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, hiện tại, với căn hộ 73m2, hướng Đông Nam, tòa C của DA, anh đã cắt lỗ còn 20 triệu đồng/m2 nhưng vẫn chưa đẩy được hàng. Nếu tính theo lãi suất ngân hàng thì với suất đầu tư trên, anh lỗ ít nhất 300 triệu đồng. Được biết, nhiều NĐT cũng đang chào bán căn hộ cùng dự án như anh T. với giá giảm từ 100 – 200 triệu/căn so với đầu năm 2016.
Ngoài ra, nhiều DA khác cũng đang rao bán cắt lỗ từ người mua đến NĐT thứ cấp như Discovery Complex 302 Cầu Giấy, Home City, Golden West… với lời chào mời quen thuộc “kẹt nợ ngân hàng, bán nhà gấp giá rẻ” hay “vỡ nợ, cắt lỗ sâu”…
Người mua cần xem xét kỹ lưỡng
Ở vị trí người mua nhà có nhu cầu ở thật, câu hỏi được quan tâm nhất hiện tại là “nên mua hay không mua” các DA cắt lỗ. Không phủ nhận để có thể sở hữu căn hộ vị trí đẹp, giá tốt thì yếu tố chớp thời cơ đóng vai trò then chốt. Tuy nhiên, ở góc độ kinh tế, nhiều chuyên gia đưa quan điểm nên cẩn thận với mác “bán cắt lỗ”. Bởi sau nhiều đợt mở bán, giá chủ đầu tư đưa ra thời điểm hiện tại đội lên đáng kể so với đợt bán đầu tiên, nhất là với DA đẹp. Do mức giá thấp hơn giá chủ đầu tư nên rao “lỗ” nhưng thực chất đã “lời”.
“Giá BĐS mấy năm qua, đặc biệt ở phân khúc cao cấp bị làm giá rất cao. Trung bình mức giá dao động 40 – 50 triệu đồng/m2 trong khi thực tế chi phí xây dựng thấp hơn nhiều. Trừ chi phí đền bù, “đi lại”…, NĐT vẫn lãi lớn, nên việc lỗ chỉ là lỗ hơn so với giá thời kỳ năm 2015 mà thôi” - TS Nguyễn Minh Phong - chuyên gia kinh tế nhận định.
Hiện tại, NĐT thứ cấp trên thị trường gồm 2 loại: Thứ nhất là những người sống bằng nghề buôn BĐS; thứ hai là người có khoản tiền nhàn rỗi, muốn đầu tư lướt sóng kiếm thêm. Do đó, chiến thuật cắt lỗ luôn được họ sử dụng linh hoạt khi thị trường có dấu hiệu đi xuống hoặc DA “khuyết tật”. Điểm chung của hàng loạt DA bán cắt lỗ được phân tích ở trên là đang trong vòng xoáy lùm xùm giữa kẻ bán, người mua. Việc các khách hàng ở thật có động thái đối đầu với chủ đầu tư đã gián tiếp phá giá kỳ vọng mà nhiều nhà đầu cơ mong muốn. Việc bán tháo căn hộ vì thế nhanh chóng xuất hiện. Dù mức giá không đạt đỉnh sóng nhưng vẫn có lời. Do đó, để giảm thiểu những rủi ro khi mua nhà gắn mác cắt lỗ, người mua cần đến tận nơi xem DA thi công đúng tiến độ đã cam kết hay không? Pháp lý đã rõ ràng? Chủ đầu tư có uy tín?
“Thị trường địa ốc trong quý I ghi nhận những biến động khá mạnh khi chỉ số thanh khoản giảm đáng kể. Điều này cho thấy tín hiệu thị trường bắt đầu vào giai đoạn đi ngang. Với diễn biến này, việc xây dựng mặt bằng giá mới sau thời gian tăng điểm mạnh trong năm 2015 và giữa năm 2016 là hợp lý. Vì vậy, “Sell in May and go away” cũng phần nào có cơ sở theo khía cạnh tâm lý, các NĐT thứ cấp nên thận trọng hơn bởi cơ hội bứt phá hiện tại của thị trường không nhiều” - chuyên gia tài chính - ngân hàng Bùi Kiến Thành phân tích.
Chuyên gia nhận định Vớt vát lợi nhuận Gia Tuấn ghi |
