Thương mại "dè chừng" thu nhập thấp
Sau một thời gian gần như tê liệt, nhiều doanh nghiệp đã tiếp tục triển khai dự án. Chỉ có điều các sản phẩm được đưa ra thị trường không còn được chào mời với những ngôn từ mỹ miều khiến khách hàng liên tưởng đến các chung cư cao cấp, sang trọng. Các sản phẩm cao cấp chỉ còn xuất hiện trên thị trường một cách thưa thớt với những dự án xây dựng chung cư "lẻ", số lượng căn hộ không lớn.
Sau khi đã giảm giá trong năm 2012, thị trường căn hộ quý đầu năm nay có mức giảm khoảng 5 - 10% so với cuối năm ngoái. Điều đáng quan tâm là tốc độ giảm giá bán thứ cấp đã chậm lại với mức giảm lớn nhất chỉ ở mức 5%. Với thị trường TP Hồ Chí Minh, nhiều nhận định cho rằng, giá căn hộ khó có thể giảm thêm vì mức giá hiện nay đã tiến sát giá thực tế. Tại Hà Nội, với đặc điểm giá đất luôn ở mức cao hơn các địa phương khác, nên giá bán trên thị trường hiện cũng đã ở mức không còn nhiều dư địa để giảm thêm. Việc giảm giá, cắt lỗ của các nhà đầu tư là có nhưng không phổ biến. Thậm chí, ở nhiều dự án, giá bán của nhà đầu tư thứ cấp đã bắt đầu có xu hướng tăng, đặc biệt tại các dự án sắp hoàn thành. Mức giá chào bán tăng lên do phải cộng thêm lãi suất ngân hàng cho dù người nắm giữ BĐS không phải đi vay.
Tại thị trường sơ cấp, hầu hết các căn hộ được chào bán mới có giá dưới 21 triệu đồng/m2. Điều này tạo nên sự khác biệt cho thị trường khi nhìn lại một, hai năm trở về trước. Trước đây, mức giá này có thể khiến cho giới đầu cơ sôi sục săn lùng thì nay người có nhu cầu, thậm chí sẵn tiền, cũng còn phải cân nhắc. Bên cạnh đó, những ưu đãi được Nhà nước dành cho phân khúc nhà ở thu nhập thấp đã khiến cho nhà ở thương mại cũng phải dè chừng. Với chủ trương dành nhiều ưu đãi cho nhà ở thu nhập thấp, nguồn cung của phân khúc này sẽ khá dồi dào trong thời gian tới, điều này tạo nên sức ép không nhỏ đối với các dự án thương mại. Chính bởi vậy, tại một thị trường "kiêu" như thị trường BĐS Hà Nội đã xuất hiện những dự án thương mại với mức giá chào bán 14 - 15 triệu đồng/m2, quá gần với giá nhà ở thu nhập thấp.
Thị trường bất động sản cần được cơ cấu lại cho phù hợp với nhu cầu và sức mua của người dân. Ảnh: Phạm Tuân
Cơ quan quản lý cần tích cực hơn
Để kích cầu và hỗ trợ thị trường BĐS, Chính phủ đã báo cáo với Ủy ban Thường vụ Quốc hội về phương án từ ngày 1/7/2013 đến 30/6/2014 sẽ giảm 50% thuế giá trị gia tăng với hoạt động kinh doanh nhà ở xã hội và 30% thuế giá trị gia tăng với hoạt động đầu tư kinh doanh căn hộ có diện tích dưới 70m2² và giá bán dưới 15 triệu đồng/m2², thu nhập từ đầu tư kinh doanh nhà ở xã hội sẽ chịu mức thuế thu nhập doanh nghiệp 10%. Có thể nói, thời gian qua, cơ quan quản lý nhà ở và thị trường BĐS là Bộ Xây dựng đã rất tích cực trong việc tìm cách tháo gỡ khó khăn, giải quyết hàng tồn kho. Tuy nhiên, các giải pháp đều cần đến vốn mà vấn đề này không thuộc "sân" của cơ quan quản lý thị trường BĐS. Gói tín dụng 30.000 tỷ đồng của Ngân hàng Nhà nước đang được hy vọng sẽ tạo nên cú huých cho thị trường BĐS. Nhưng, cho đến thời điểm này vẫn chưa có văn bản chính thức để hướng dẫn thực hiện.
TP Hà Nội đã lên phương án mua lại một số lượng căn hộ thương mại tồn đọng làm nhà tái định cư, tiêu chí xét mua lại là các dự án nhà ở thương mại phải có giá trong khoảng 15 - 17 triệu đồng/m2, diện tích dưới 70m2. Nhiều dự án ở Hà Nội và TP Hồ Chí Minh đã được chấp thuận chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội. Tuy nhiên, để hoàn tất các thủ tục, thay đổi cơ cấu căn hộ sẽ còn mất không ít thời gian. Tại Hà Nội, mặc dù số dự án đăng ký với TP để chuyển đổi khá nhiều nhưng không ít doanh nghiệp chỉ đăng ký vậy còn triển khai thì khá lừng khừng.
Để vực dậy thị trường BĐS, cơ quan quản lý Nhà nước còn nhiều việc phải làm. Thực tế, hiệu lực của bộ máy quản lý Nhà nước còn rất hạn chế, chưa phát huy được vai trò định hướng, điều tiết vĩ mô và kiểm soát hoạt động của thị trường BĐS. Hệ thống thông tin trên thị trường BĐS chưa thể hiện được tình hình sở hữu (hoặc sử dụng), tình hình giao dịch. Thông tin về thị trường BĐS chủ yếu qua báo chí, mang nặng tính cục bộ, thiếu thông tin chính thức từ các cơ quan quản lý Nhà nước và không mang tính tổng thể.
