Ông Đỗ Viết Chiến – Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam: Xem xét kỹ về mặt hạ tầng đô thịBất cứ một đồ án quy hoạch nào, nếu hướng tới mục tiêu phát triển bền vững đều phải tính đến khả năng chịu tải của hạ tầng, tuy nhiên cũng phát sinh vòng luẩn quẩn. Để các nhà đầu tư tham gia phát triển đô thị, họ phải nhìn thấy lợi nhuận. Nhưng nếu đảm bảo lợi nhuận sẽ phá vỡ quy hoạch. Còn nếu tuân thủ quy định hạn chế chiều cao công trình thì không thể cân bằng tài chính. Đối với khu vực Ga Hà Nội, phải cho xây 40 - 70 tầng mới thu hồi được vốn. Dù vậy, có khả năng nén chất tải lên hạ tầng.Theo tôi, trước hết Hà Nội cần phải có quy hoạch toàn bộ hệ thống các nhà ga, đường sắt nội đô theo quy hoạch chung đã duyệt để kết nối đồng bộ và cân đối chung về hạ tầng kỹ thuật chứ không nên chỉ quan tâm đến ga nào thì bàn về ga đó. Đồng thời, phải cân đối xem hạ tầng chịu tải được đến đâu sẽ cho phép làm đến đó và phải công bố công khai để các nhà đầu tư tham gia. Có thể thực hiện hình thức BT theo quy hoạch bằng cách nhà đầu tư cải tạo khu vực này sẽ được cấp đất ở khu vực khác để xây dựng đảm bảo nguồn thu cho nhà đầu tư, không nên BT tại chỗ “lấy nó nuôi nó”. Có như vậy mới thực hiện được mục tiêu quy hoạch.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư Bất động sản Toàn cầu (GP.INVEST): Đề xuất dũng cảm của TP Hà NộiGP.INVEST đang được UBND TP Hà Nội chỉ định tham gia cải tạo khu tập thể cũ (KTTC) Văn Chương. Thực tế, KTTC này không nằm trong khu vực Ga Hà Nội. Dù vậy, dự án có sự liên đới chặt chẽ với đồ án cải tạo khu ga vì vị trí các lô đất gần nhau. Trên tinh thần đó, Hà Nội đã chỉ đạo GP.INVEST bám sát đồ án của Công ty Nikken Sekkei . Tuy nhiên, sau hơn một năm khảo sát tại KTTC Văn Chương, GP.INVEST ghi nhận không hề dễ dàng. Thứ nhất, KTTC này xây từ những năm 1960 giờ đã sập xệ, nhiều căn hộ có thể đổ sập bất cứ lúc nào. Thứ hai, việc tiếp cận KTTC vô cùng khó khăn. Vị trí dự án không nằm trên bất cứ mặt phố nào. Thứ ba, khu này có khoảng 50/300 hộ dân nhà thấp tầng không hợp tác. Những trường hợp đồng ý cải tạo lại đề nghị hệ số đền bù quá cao (mức 2.0). Trong khi đó, nếu nâng lên 35 tầng, giữ mật độ xây dựng cũ (hệ số 1,2) vẫn thiếu 175.000/m2 sàn. Đây là một bài toán hóc búa. Dù vậy, với trách nhiệm là một DN Hà Nội, được sự ủy nhiệm của TP, GP.INVEST vẫn nỗ lực cố gắng.Thời gian qua, có nhiều lập luận về đồ án cải tạo khu vực ga Hà Nội. Đứng về giác độ tổng thể, với tư cách là một người con Hà Nội, tôi thẳng thắn cho rằng cải tạo là hợp lý. Không thể mãi điệp khúc các toà nhà cao tầng sẽ gây ách tắc giao thông thêm. Bởi rõ ràng, nếu để như cũ, đường phố vốn dĩ đã ùn tắc nghiêm trọng. Vì vậy, đề xuất cải tạo khu ga thật sự là một cuộc cách mạng dũng cảm của Hà Nội để đạt được 3 lợi ích: Bộ mặt TP thay đổi theo hướng văn minh, người dân có chỗ ở mới tốt hơn và cân bằng lợi ích DN tham gia.Tất nhiên trong cuộc cách mạng này, biểu tượng Ga Hàng Cỏ cũ với lối kiến trúc Pháp cổ chỉ nên tân trang lại. Riêng không gian sau, cấp thiết xây dựng theo quy hoạch mới. Từ đây, cũng là một cuộc cách mạng cho toàn bộ khu vực dân phía sau phụ cận khi có thêm đường ra, vào.Thế nhưng, việc bố trí quy hoạch các tòa nhà cao 40 - 70 tầng phải hết sức thận trọng. Tôi chưa hiểu rõ hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật sẽ bố trí như thế nào? Toàn bộ khu vực quy hoạch rộng 981.693,5m2, dân số hiện tại khoảng 41.000 người. Theo đồ án, sẽ đảm bảo đủ diện tích và các điều kiện hạ tầng cho 44.000 người. Đồng nghĩa, 100% dân số được tái định cư tại chỗ. Việc cải tạo đưa ra chỉ tiêu như vậy là vô cùng khó để thực hiện. Đáng lưu tâm với những toà nhà chức năng nghỉ dưỡng, giải trí… cần đặt câu hỏi có thật sự cần thiết? Đây là khu vực trung tâm, vì thế nên rút bớt những mục tiêu chưa thật sự cấp thiết của cuộc sống.
PGS.TS Phạm Thúy Loan - Phó Viện trưởng Viện Kiến trúc quốc gia: Đầu tư đường sắt chuẩn hiện đạiNếu xét trên lý thuyết, việc phát triển đô thị tập trung quanh nhà ga là xu thế phổ biến và là mô hình tốt. Bản thân nhà cao tầng không có lỗi. Đó là giải pháp lý tưởng cho các đô thị đất chật người đông và những nơi đất đai đắt đỏ. Tuy nhiên, nhà cao tầng nhất thiết phải có cơ sở hạ tầng phù hợp, đặc biệt là hạ tầng giao thông, cụ thể là giao thông công cộng đảm bảo chuyên chở hành khách khối lượng lớn và chuẩn thời gian như tàu điện ngầm, tàu điện, xe buýt nhanh. Vì vậy, cần phải phát triển giao thông công cộng đi trước hoặc ít nhất cũng phải đồng bộ với việc phát triển bất động sản.Với trường hợp Ga Hà Nội, có một khía cạnh nữa hết sức quan trọng, đó là vấn đề di sản và giá trị của không gian đô thị lịch sử. Bản thân Ga Hà Nội là một công trình kiến trúc Pháp kết hợp với một phần mặt tiền cải tạo theo lối hiện đại vào thập niên 70 của thế kỷ trước là một minh chứng cho lịch sử thăng trầm của TP. Khu vực ga cũng là khu vực nội đô lịch sử, với cấu trúc đô thị hài hoà thân thiện con người. Nếu đặt vào đây một tổ hợp kiến trúc quá to, quá cồng kềnh sẽ có thể phá hỏng tổng thể cảnh quan kiến trúc. Điều này đặc biệt quan trọng với Hà Nội, một TP có tới hơn 1.000 năm lịch sử và cần phải thận trọng khi can thiệp vào những khu vực lõi lịch sử này. Với tôi, khía cạnh tôn trọng và bảo tồn di sản đô thị, không chỉ là từng công trình mà cả tổng thể không gian đô thị lịch sử là vô cùng quan trọng. |
