Đòn bẩy nào cho các "siêu" dự án bất động sản?

KTĐT - Được đánh giá là trung tâm của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, nhưng nhiều dự án bất động sản của các tỉnh Đồng Nai, Bình Dương vẫn chỉ được giao dịch bởi giới đầu cơ, những người mua đất, xây nhà để ở vẫn thưa thớt.

Những “siêu đô thị” ở Bình Dương

Về Bình Dương, đi bất cứ huyện nào cũng dễ dàng nhận thấy các dự án quy hoạch khu đô thị hoành tráng. Hàng loạt dự án bất động sản tại Bình Dương đã và đang được triển khai xây dựng hứa hẹn nơi đây sẽ hình thành những “siêu” đô thị.

Mới đây nhất là dự án Ecolake Mỹ Phước với tổng diện tích 226ha, tổng vốn đầu tư hơn 600 triệu USD nằm trong quần thể khu đô thị mới Mỹ Phước 3. Chủ đầu tư là Công ty cổ phần SetiaBecamex (liên doanh giữa Công ty Setia của Malaixia và Becamex Bình Dương).

Đây được đánh giá là khu đô thị kiểu mẫu như Phú Mỹ Hưng tại Thành phố Hồ Chí Minh, với thiết kế đặc biệt ưu tiên cho không gian xanh, đáp ứng được những tiêu chuẩn quốc tế về nghỉ dưỡng.

“Đại gia” về nhà đất Bình Dương - Công ty cổ phần phát triển hạ tầng kỹ thuật Becamex IJC, chủ đầu tư của các dự án Mỹ Phước 1, 2, 3 - cũng vừa cho công bố dự án khu đô thị-thương mại-dịch vụ-du lịch-văn hóa và môi trường sống cao cấp nhất trong tổng thể Mỹ Phước là The Green River Town tại Thới Hòa (Mỹ Phước 4).

Thế nhưng, thị trường bất động sản Bình Dương không phát triển theo đúng xu thế đó. Các khu đô thị thưa thớt người thậm chí hoang vắng. Tâm lý “lướt sóng” và đầu tư theo “đám đông” khiến cho thị trường bất động sản nhiều lúc rơi vào hỗn loạn, dẫn đến người có nhu cầu nhà ở thật sự mất niềm tin.

Có những lúc giá nhà đất lên cao, các dự án Mỹ Phước 1, 2 và 3 đã được các nhà đầu tư tại Thành phố Hồ Chí Minh săn đón ráo riết. Thế nhưng trong cơn bão giảm giá thì giá trị nhà đất đã bị mất ít nhất 60%, có nơi còn bị mất đến 80%.

Chẳng hạn, đất dự án trong khu đô thị mới Mỹ Phước (Bình Dương), lúc cao điểm lên đến 6,5 triệu đồng/m2, nhưng lúc thấp nhất chỉ còn 1,5 triệu đồng/m2.

Đồng Nai khởi động nhiều dự án lớn

Dự án khu đô thị Đông Sài Gòn (xã Phú Thạnh và Long Tân, huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai, nằm sát quận 9, Thành phố Hồ Chí Minh), có tổng vốn đầu tư 6 tỉ USD, vừa được khởi động tháng 9/2009. Giai đoạn 1, dự án có diện tích lên đến 759ha. Chủ đầu tư dự án là Công ty cổ phần đầu tư Nhơn Trạch (một đơn vị thành viên của Tổng công ty Tín Nghĩa, Đồng Nai).

Khu đô thị Đông Sài Gòn có ưu thế vượt trội về kết nối giao thông, nằm giữa các tuyến giao thông lớn hiện hữu và đang được xây dựng như đường cao tốc Thành phố Hồ Chí Minh-Long Thành-Dầu Giây-cầu đường quận 9, Thành phố Hồ Chí Minh; đường cao tốc Biên Hòa-Bà Rịa-Vũng Tàu; đường 25B, đường 25 nối trung tâm thành phố Nhơn Trạch với sân bay quốc tế Long Thành.

Hàng loạt dự án khu đô thị lớn của Tín Nghĩa, Donaland và Sonadezi đang chào bán. Đáng chú ý các dự án “Phố Đông Biên Hòa” bao gồm khu dịch vụ, tài chính, khu căn hộ cao cấp, khách sạn... rộng 335ha, mặt trước nằm ven xa lộ Hà Nội cách Thành phố Hồ Chí Minh 30km, mặt sau là nhánh sông Đồng Nai; Dự án tổ hợp sân golf, khu nhà ở nghỉ dưỡng cao cấp “cù lao Tân Vạn” 45ha; Khu đô thị kinh tế mở Long Hưng 1.170ha và khu đô thị mới Đông Sài Gòn 940ha, vừa được khởi công tại huyện Nhơn Trạch.

Thị trường bất động sản của Đồng Nai đang ấm lên. Sở dĩ thị trường nhà, đất tỉnh Đồng Nai thời gian qua có sức hút là do giá khá thấp so với mặt bằng giá của Thành phố Hồ Chí Minh. Chỉ cần 200-400 triệu đồng là có thể sở hữu một nền đất, hay ngôi nhà.

Nguy cơ những dự án “bỏ không”

Tỉnh Bình Dương hiện có 197 dự án khu dân cư với diện tích đất được giao là gần 6.600ha. Đến cuối tháng 9/2009, trong tổng số các dự án đã giao đất, chỉ có 51 dự án hoàn thành, chiếm tỷ lệ gần 25%. Các dự án còn lại đều dở dang, chưa đền bù xong. Nhiều chủ đầu tư không đủ năng lực, có khi giao đất cả chục năm nhưng chủ đầu tư vẫn chưa thực hiện.

Để chấn chỉnh tình trạng này, mới đây, tỉnh Bình Dương đã ra quyết định thu hồi 19 dự án, hiện nay tiếp tục thanh tra 59 dự án khác. Một cán bộ xây dựng tỉnh Bình Dương nhận định, nhu cầu về nhà ở trong các dự án khu đô thị mới ở Bình Dương không nhiều.

Với 1,3 triệu dân, đa phần đã có nơi chốn ổn định thì việc họ vào sinh sống ở các khu đô thị mới là điều không tưởng. Còn với dân nhập cư, công nhân nghèo từ các tỉnh đến thì không thể bỏ ra vài trăm triệu đồng mua một nền nhà.

Tại Đồng Nai, nhận định của các chuyên gia thị trường bất động sản cho rằng từ trước đến nay, Đồng Nai vẫn là một trong những địa phương có sức hấp dẫn đối với các nhà đầu tư bất động sản khu công nghiệp.

Sau một thời gian phát triển các khu công nghiệp, một lượng lớn lao động nhập cư đã có đủ thời gian tích lũy tài chính, bây giờ là thời điểm bắt đầu bùng phát nhu cầu nhà ở, đất ở giá thấp.

Tuy nhiên, không ít ý kiến e ngại việc song song phát triển khu dân cư, tỉnh Đồng Nai đã phát triển quá nhiều khu công nghiệp tại khu vực Biên Hòa, Long Thành, Nhơn Trạch sẽ đe dọa môi trường sống của dân cư do ô nhiễm nước, không khí, khói bụi, tiếng ồn...

Mặc dù có những chuyển động tích cực trong thời gian gần đây, tuy nhiên theo đánh giá của các chuyên gia thị trường bất động sản, khu vực Đông Nam bộ vẫn chưa thoát khỏi thế trì trệ, tính thanh khoản thấp hơn thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, nhất là trong giai đoạn thị trường thoái trào.