Trước đây, thị trường chỉ là một tập hợp nhiều tòa văn phòng nhỏ với diện tích cho thuê hạn chế, nay thị trường đã trở nên sôi động hơn và ngày càng xuất hiện nhiều tòa văn phòng có diện tích thuê lớn tọa lạc trong các dự án phức hợp.
Nguồn cung tăng
Trong khoảng thời gian 5 năm trở lại đây, số lượng các toà văn phòng hạng A và B tăng đáng kể, từ 36 lên 65 tòa. Do nguồn cung tăng mạnh nên gia thuê hạng A và B ở khu vực phía Tây, Ba Đình - Đống Đa và Khu trung tâm đã và đang phải chịu áp lực giảm. Chẳng hạn, giá chào thuê trung bình hạng A cao nhất được ghi nhận vào quý IV/2008 ở mức 1.145.000 đồng/m2/tháng (55USD/m2/tháng, được cho là một trong những giá thuê cao nhất ở khu vực Đông Nam Á vào thời điểm đó.
Hiện nay, giá chào thuê của các tòa hạng A dao động từ 479.000 - 874.000 đồng (42USD)/m2/tháng. "Nhưng những mức giá thuê trên chưa bao gồm những chính sách ưu đãi đi kèm như là thời gian miễn phí tiền thuê, miễn phí đỗ xe hoặc cho phép thời gian hoàn thiện nội thất dài hơn, điều này đồng nghĩa với việc giá thuê thực trả sẽ giảm đi đáng kể" - ông Greg Ohan nói.
Các chuyên gia của CBRE Việt Nam cũng cho biết, những diễn biến thay đổi giá thuê của văn phòng hạng B cho thấy bức tranh rõ nét của từng phân khúc thị trường. Giá thuê đạt đỉnh tại thời điểm giữa năm 2008, ở mức hơn 624.000 đến hơn 800.000 đồng/m2/tháng (tuỳ thuộc vào khu vực văn phòng), sau đó bắt đầu xu hướng giảm. Đến năm 2012, giá thuê ở mức hơn 370.000 đến hơn 562.000 đồng/m2/tháng. Tuy vậy, giá giá thuê vẫn chưa có dấu hiệu chạm đáy, và xu hướng giảm nhẹ có thể còn tiếp diễn trong năm 2013.
Tỷ lệ trống lớn
Một hệ quả không thể tránh khỏi từ việc tăng nguồn cung văn phòng mới là tỷ lệ trống tăng. "Về bản chất, tỷ lệ trống không hoàn toàn xấu, nếu tỷ lệ này ở mức dưới 5% được coi là bình thường ở bất kỳ thị trường nào. Đã có lúc tỷ lệ trống văn phòng cho thuê tại Hà Nội dao động quanh mức này, song từ sau năm 2009 con số này bắt đầu tăng không ngừng cho đến nay. Diện tích thực thuê mới tại Hà Nội tuy đạt mức cao kỷ lục song vẫn không theo kịp tốc độ tăng của nguồn cung. Tỷ lệ trống tăng là một trong những chỉ số quan trọng nhất phản ánh chân thực sự phát triển của thị trường văn phòng tại Hà Nội" - một chuyên gia phân tích.
Có thể thấy rõ, trước đây, khi diện tích trống chỉ 5.000m2, ưu thế hoàn toàn thuộc về chủ đầu tư. Nhưng trong 5 năm qua, con số này đã tăng vọt lên mức đáng kinh ngạc là 175.000m2, khiến cán cân hoàn toàn thay đổi - khách thuê đang chiếm ưu thế. Diện tích trống lớn tại dự án Keangnam Hanoi Landmark Tower (tổng diện tích thực thuê tại dự án này đạt 89.000m2) đã góp phần đáng kể vào sự gia tăng này. Mặc dù tỷ lệ trống toàn thị trường ở thời điểm hiện tại đã thấp hơn so với cùng kỳ năm trước, song năm 2013, tỷ lệ trống có thể tiếp tục tăng.
