Giải bài toán về nhà ở cho người thu nhập thấp

Luật Thủ đô 2024 có hiệu lực thi hành từ 1/1/2025 với rất nhiều điểm mới được kỳ vọng tạo ra bước đột phá cho tất cả các ngành nghề kinh tế của Thủ đô, trong đó có lĩnh vực nhà ở, đặc biệt là NƠXH và nhà ở bình dân. Để hiểu rõ hơn về vấn đề này, phóng viên Kinh tế & Đô thị đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội.

Thưa ông, ông đánh giá thể nào về những thay đổi của Luật Thủ đô 2024?

- Luật Thủ đô 2024 hướng đến việc tăng tính tự chủ, tự quyết của Hà Nội trong các lĩnh vực then chốt như: quy hoạch, đầu tư, tài chính, tổ chức bộ máy; tạo hành lang pháp lý để Hà Nội phát triển bền vững, hiện đại, văn hiến và thông minh; khắc phục những hạn chế của Luật Thủ đô 2012 như thiếu cơ chế đặc thù thực sự, chồng chéo pháp luật… trong đó có những điểm tích cực nổi bật như sau:

Thứ nhất, Luật Thủ đô 2024 trao quyền tự chủ mạnh mẽ hơn cho Hà Nội, cho phép TP ban hành cơ chế, chính sách đặc thù trên nhiều lĩnh vực: tài chính - ngân sách, đầu tư, xây dựng, quản lý đất đai…; đồng thời thí điểm mô hình chính quyền đô thị đặc thù.

Thứ hai, tạo đột phá về quy hoạch và phát triển không gian đô thị, cho phép Hà Nội chủ động phân vùng phát triển, siết dân cư nội đô, phát triển mạnh các đô thị vệ tinh như Hòa Lạc, Xuân Mai, Sơn Tây, Phú Xuyên…; tăng cường kiểm soát xây dựng nhà cao tầng ở khu trung tâm, bảo tồn di sản kiến trúc.

Thứ ba, tạo hành lang pháp lý phát triển kinh tế - xã hội đặc thù, tăng tính hấp dẫn cho Hà Nội trong thu hút đầu tư, phát triển hạ tầng, khoa học công nghệ, đổi mới sáng tạo; cho phép TP huy động thêm nguồn lực ngoài ngân sách qua các hình thức như PPP, trái phiếu đô thị, hợp tác quốc tế… Luật cũng nhấn mạnh Hà Nội không chỉ là trung tâm chính trị, mà còn là trung tâm văn hóa, giáo dục, khoa học, đổi mới sáng tạo của cả nước; yêu cầu giữ gìn, phát huy giá trị văn hóa nghìn năm, tăng cường giáo dục công dân Thủ đô.

Một trong những vấn đề được người dân và cộng đồng DN đặc biệt quan tâm là những quy định của Luật tác động đến sự phát triển của thị trường bất động sản, thưa ông?

- Trước hết, có thể khẳng định Luật Thủ đô 2024 sẽ có tác động sâu rộng đối với thị trường bất động sản. Trong đó, vấn đề được xem là điểm nhấn là quy định Hà Nội được tự chủ hơn trong quy hoạch đô thị, đặc biệt là việc quyết định các khu vực hạn chế phát triển dân cư, xây dựng mới nhà cao tầng; ưu tiên phát triển đô thị vệ tinh, giảm áp lực lên nội đô. Như vậy, thị trường bất động sản dịch chuyển theo hướng giãn ra các khu vực như Hòa Lạc, Sơn Tây, Sóc Sơn, Đông Anh… điều đó sẽ làm tăng nguồn cung và giảm sức ép giá nhà tại trung tâm.

Việc phát triển hạ tầng, giao thông, đô thị vệ tinh (được ưu tiên trong Luật Thủ đô 2024) sẽ làm tăng giá trị đất đai vùng ven, thúc đẩy các nhà đầu tư dịch chuyển ra ngoại thành; và tăng cơ hội đầu tư vào bất động sản công nghiệp và nhà ở phân khúc trung cấp, giá rẻ. Với những cơ chế ưu đãi rõ ràng hơn cho nhà đầu tư, việc phát triển NƠXH, nhà ở công nhân, ký túc xá học sinh - sinh viên... sẽ thu hút thêm nhiều nhà đầu tư, không chỉ riêng các “ông lớn” trong lĩnh vực bất động sản.

Như vậy, khi mở rộng nguồn cung ra các đô thị vệ tinh sẽ làm thay đổi xu hướng đầu tư, giảm sự chênh lệch về cơ cấu phân khúc sản phẩm nhà ở trên thị trường. Không chỉ vậy, luật còn mở đường cho phát triển các khu công nghệ cao, khu logistics, khu công nghiệp sạch tại các đô thị vệ tinh. Điều này tạo cầu thực sự cho bất động sản công nghiệp và dịch vụ kèm theo, như nhà ở công nhân, kho bãi, trung tâm logistics…

Nhưng tôi cho rằng, vấn đề quan trọng nhất trong những thay đổi của Luật Thủ đô 2024 là những tác động về pháp lý nói chung và thủ tục đầu tư nói riêng. Trong đó, Hà Nội có thể ban hành các cơ chế riêng, đặc thù trong quản lý đất đai, đầu tư giúp rút ngắn thời gian xét duyệt dự án bất động sản. Nhưng trong đó vẫn còn những thách thức cần phải chú tâm.

Những thách thức mà ông muốn nhắc tới ở đây là gì?

- Vừa qua, Quốc hội đã thông qua nhiều bộ luật sau khi đã được sửa đổi, bổ sung. Trong khi đó, Luật Thủ đô 2024 lại là một bộ luật riêng, vì vậy trong quá trình thực thi không thể tránh khỏi nguy cơ xung đột, mẫu thuật với các bộ luật chung. Nhiều cơ chế đặc thù còn phụ thuộc vào văn bản dưới luật, nên việc thực thi có thể bị chậm hoặc vướng mắc. Việc Hà Nội có quyền ban hành cơ chế riêng có thể gây xung đột với luật chung của cả nước, nếu thiếu sự phối hợp thống nhất từ T.Ư.

Cùng với đó, để thực thi một bộ luật riêng yêu cầu bộ máy quản lý, nhân sự của TP Hà Nội phải có năng lực cao về điều hành, giám sát; và trong quá trình đô thị hóa cũng cần phải quan tâm phát triển một cách đồng đều, tránh đô thị hóa lệch tâm, dẫn đến sự chênh lệch giữa các khu vực. Đồng thời, giá đất ở các khu vực được quy hoạch phát triển mới có thể tăng "nóng" theo kỳ vọng, dễ xảy ra tình trạng đầu cơ nếu không kiểm soát tốt.

Ông có nhắc đến việc Luật Thủ đô 2024 có những cơ chế ưu đãi rõ ràng hơn cho phát triển NƠXH. Cụ thể vấn đề này ra sao, thưa ông?

­- Công tác phát triển NƠXH trong thời gian gần đây của Thủ đô Hà Nội cũng như trên địa bàn cả nước vẫn chưa đạt được như kỳ vọng đề ra. Tuy nhiên, Luật Thủ đô 2024 đã đưa ra một số quy định có tác động tích cực đến việc phát triển NƠXH trong thời gian tới. Cụ thể, luật yêu cầu quy hoạch đô thị Hà Nội phải ưu tiên bố trí quỹ đất cho NƠXH, nhất là tại các khu vực có nhu cầu cao. Điều đó sẽ tạo điều kiện chủ động hơn cho TP trong việc dành đất cho NƠXH, tránh tình trạng “chạy theo” sau khi đô thị hóa đã diễn ra ồ ạt.

Điểm nhấn ở đây là cơ chế đặc thù cho phép Hà Nội được áp dụng các cơ chế riêng về chính sách đất đai, đầu tư, tài chính để thu hút các nhà đầu tư vào NƠXH. Từ đó, TP có thể chủ động thực hiện cơ chế miễn, giảm tiền sử dụng đất, đơn giản hóa thủ tục đầu tư xây dựng NƠXH so với các địa phương khác. Luật cũng nhấn mạnh yêu cầu phát triển nhà ở phù hợp cho công nhân, người thu nhập thấp, cán bộ công chức, lực lượng vũ trang… đang sống và làm việc tại địa bàn, điều này có thể thúc đẩy đa dạng hóa mô hình NƠXH như nhà ở công nhân, ký túc xá, NƠXH cho thuê…

Một trong những nội dung quan trọng nữa cũng được quy định rất rõ trong Luật Thủ đô 2024 là tăng tính trách nhiệm và sự ràng buộc của các chủ đầu tư đối với công tác phát triển NƠXH. Chủ đầu tư các dự án thương mại phải thực hiện nghĩa vụ dành quỹ đất hoặc quỹ nhà cho NƠXH rõ ràng hơn. Đồng thời TP có thể yêu cầu tăng tỷ lệ NƠXH trong các dự án lớn, hoặc quy định chi tiết hơn về vị trí bố trí NƠXH, tránh dồn ra khu xa trung tâm. Không những vậy, với việc mở ra cơ chế để TP liên kết với các DN qua mô hình hợp tác PPP để phát triển NƠXH, sẽ tạo cơ hội huy động nguồn lực xã hội hóa, giảm gánh nặng ngân sách Nhà nước trong công tác phát triển NƠXH.

Xin trân trọng cảm ơn ông!