Chủ đầu tư khó giảm giá bán, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, là vì cơ cấu giá thành phụ thuộc nhiều yếu tố, đặc biệt là chi phí bồi thường đất cao. Chủ đầu tư coi như mua đất 2 lần khi phải đóng tiền sử dụng đất theo Nghị định 69. Cộng thêm vào đó là chi phí vốn, lãi vay quá cao (hầu hết chủ đầu tư đều phải trả lãi 18%/năm). Ngoài ra, thủ tục hành chính kéo dài khiến dự án chậm triển khai cùng thuế chồng thuế, phí chồng phí và đây cũng là lý do khiến chủ đầu tư khó giảm giá. Tuy nhiên, theo tính toán của người viết, đất giá cao nhất do chủ đầu tư “mua” chỉ hết tối đa 10 triệu đồng/m2 đất để xây dựng, sau khi tính đúng tính đủ các loại chi phí. Trên thực tế, họ có thể mua rẻ hơn thế nữa đối với đất nông nghiệp, trung bình khoảng 300.000 đồng/m2 (do mua ép của nông dân bằng nhiều cách khác nhau). Cộng đủ các loại chi phí vào thì cũng chỉ lên đến 2 triệu đồng/m2.
Thị trường Việt Nam đã đóng băng hơn 2 năm qua, bao lâu nữa mới hồi phục?
Cũng đừng quên, chủ đầu tư có thể xây chung cư 30 tầng trên một khu đất 5.000 m2 ở ngoại thành TP.HCM chẳng hạn. Tính ra mỗi mét vuông tiền đất chỉ còn có 330.000 đồng/m2 (cộng luôn hành lang và các diện tích không nằm trong căn hộ thì cũng chỉ lên đến 360.000 đồng/m2), đối với trường hợp đầu. Đối với trường hợp sau thì xuống còn khoảng từ 67.000-74.000 đồng/m2. Thêm tiền xây dựng hoàn chỉnh chừng 5 triệu đồng nữa, những chủ đầu tư mua đất giá cao nhất cũng chỉ tốn không tới 5,4 triệu đồng/m2. Vậy bán giá 10 triệu đồng/m2 thì họ đã quá lời. Hồi năm 2007, chủ đầu tư chung cư H2 (quận 4, TP.HCM) cũng chỉ bán căn hộ với giá 10 triệu đồng/m2, dù phải đền bù giá cao cho người dân có nhà đất ở vị trí xây chung cư (do là đất đô thị). Đầu tháng 10/2012, ông chủ của Tập đoàn Hoàng Anh Gia Lai đã công bố bán căn hộ của dự án chung cư cao cấp cạnh cầu Kênh Tẻ, thuộc quận 7, TP.HCM với giá 22 triệu đồng/m2 (chưa tính thuế giá trị gia tăng - VAT, giao căn hộ hoàn thiện). Bán với giá thấp hơn 50% giá của một dự án cùng loại liền kề mà Hoàng Anh Gia Lai vẫn có lãi là vậy. Nhất định không giảm Hiện nay, ngoài nhiều dự án ở TP.HCM và một số ít tại Hà Nội như VP3 Linh Đàm, Westa được chủ đầu tư giảm giá bán căn hộ, các dự án khác vẫn giữ nguyên giá. Trong khi đó, nhà đầu tư thứ cấp lại rao bán chỉ từ 23 triệu đồng/m2. Thăng Long Number One của Viglacera Hạ Long có giá bán khoảng 34-35 triệu đồng/m2, khá cao so với mặt bằng giá trên thị trường căn hộ cùng loại. Ông Nguyễn Ngọc Anh, Phó Tổng Giám đốc Công ty, cho biết họ không hạ giá để giữ uy tín với khách hàng đã mua lúc ban đầu. Nhưng sâu xa hơn, việc những chủ đầu tư nói trên không muốn giảm giá cũng bởi vì họ và cả một số chuyên gia đều tin tưởng thị trường sẽ bật lên trở lại trong một thời gian không xa. Theo nhận xét của Tiến sĩ Trần Kim Chung, thuộc Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương, 10 năm trở lại đây, thị trường bất động sản luôn lên xuống theo chu kỳ. Sau hơn 2 năm trầm lắng và có thể nói là đã chạm đáy hồi tháng 6 vừa qua, thị trường sẽ lại đi lên. Đứng ở góc độ nhà kinh doanh bất động sản, ông Ngô Thế Vinh, Chủ tịch Hội đồng Quản trị Công ty Bất động sản Gia Vinh, cho rằng giá căn hộ khó có thể giảm vì kinh doanh bất động sản khác với buôn bán hàng hóa thông thường. Nếu bị lỗ, chắc chắn chủ đầu tư sẽ không bán, chỉ trừ một số chủ đầu tư quá cần tiền. Theo ông, xưa nay, không có chuyện “cắt lỗ” trong kinh doanh bất động sản. Một số chủ đầu tư khác thì cho rằng giảm giá là điều tối kỵ. Theo họ, thị trường bất động sản gặp khó khăn do ảnh hưởng của suy giảm kinh tế và cả vì người muốn mua nhà đang nghe ngóng, đợi chờ. Họ tin rằng về lâu dài, nhu cầu nhà ở của người dân, đặc biệt tại Hà Nội và TP.HCM vẫn rất cao. Do vậy, nhiều chủ đầu tư ở Hà Nội vẫn neo giá bán sản phẩm hoặc chỉ giảm chút ít. Đối với họ, giảm giá còn đồng nghĩa với việc mất uy tín và danh tiếng. Họ cũng ngại hạ giá trực tiếp trên sản phẩm vì sợ mang tiếng “của rẻ là của ôi”. Hầu hết đều khẳng định mình không thay đổi quan điểm và chiến lược kinh doanh. Các doanh nghiệp lớn còn cho biết rất khó giảm giá vì thủ tục phức tạp như phải xin ý kiến hội đồng quản trị, chờ kế hoạch kinh doanh được thông qua. Nói như thế có đúng? Phải chăng các chủ đầu tư đang chờ công ty nước ngoài nhảy vào mua lại dự án? Thực ra không có mấy nhà đầu tư nước ngoài xuất hiện. Giá nhà ở tại Việt Nam đang quá cao, gấp đôi gấp ba các nước trong khu vực, nên không việc gì họ phải vội để mua đắt. Hơn nữa, chắc chắn họ không dại “bắt dao đang rơi”, tức khi thị trường còn tiếp tục đi xuống. Trông chờ Nhà nước Trả lời một tờ báo kinh tế mới đây, ông Nguyễn Thế Điệp, Chủ tịch Hội đồng Quản trị Công ty Cổ phần Đầu tư Reenco Sông Hồng (thuộc Tổng Công ty Sông Hồng), cho biết: “Sau thời gian thị trường bất động sản trầm lắng kéo dài và thanh lọc những doanh nghiệp có sức khỏe yếu thì việc giảm giá là xu hướng tất yếu. Phân khúc căn hộ trung và cao cấp đã có mức giá bán chạm đáy, căn hộ bình dân dự báo sẽ còn tiếp tục giảm giá”. Nhưng ông tin rằng trong những tháng cuối năm nay, thị trường sẽ ấm dần lên, khi Chính phủ có những quyết sách điều hành chính sách kinh tế vĩ mô để kích thích phục hồi kinh tế như giãn, giảm thuế, giảm lãi suất cho vay đối với các doanh nghiệp bất động sản nhằm kích cầu. Gần đây, Bộ Xây dựng đã kiến nghị giảm 50% thuế VAT đối với các gia đình, cá nhân mua căn hộ diện tích dưới 90 m2 và giá bán dưới 20 triệu đồng/m2 cũng như kiến nghị giảm lãi suất, giãn nợ cho các doanh nghiệp sản xuất vật liệu xây dựng và bất động sản. Đồng thời, Bộ còn chuẩn bị đưa việc cho phép xây dựng nhà ở có diện tích nhỏ vào dự thảo Nghị định trình Chính phủ phê duyệt trong chiến lược phát triển nhà ở quốc gia và đẩy mạnh cả việc cho thuê nhà. Theo ông Nguyễn Trần Nam, Thứ trưởng Bộ Xây dựng, một trong những phần việc thuộc Đề án 254 của Chính phủ về cơ cấu lại hệ thống tổ chức tín dụng giai đoạn 2011-2015 là xây dựng các tiêu chí bất động sản thuộc diện Nhà nước mua lại. Việc Nhà nước mua lại các dự án địa ốc, theo ông, là nhằm mục đích an sinh xã hội, để những người không có khả năng mua nhà có thể thuê ở và để phục vụ công tác tái định cư, giải phóng mặt bằng. Số nhà đó cũng sẽ trở thành trụ sở các cơ quan nhà nước và nhà ở công vụ. Việc làm này còn nhằm giảm nợ xấu ngân hàng. Khi thị trường sôi động trở lại, doanh nghiệp bán được hàng thì sẽ có tiền trả nợ ngân hàng. Hiện nay, Ngân hàng Nhà nước chưa đặt vấn đề chính thức với Bộ Xây dựng, nhưng ông Nam cho biết hai bên sẽ làm việc với nhau để thống nhất các tiêu chí cụ thể. Tự cứu mình Tuy nhiên, sự trợ giúp từ Nhà nước không phải là chuyện có thể xảy ra trong ngày một ngày hai. Trước mắt, doanh nghiệp phải tự cứu mình khi hàng không bán được, mà mỗi ngày vẫn phải trả lãi vay ngân hàng. Có thể thấy, lượng cung đang rất dồi dào ở tất cả các phân khúc. Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, tính đến cuối quý II/2012, tại Hà Nội đã có trên 100.000 căn hộ tồn kho và tại TP.HCM là 47.000 căn. Bán cho hết hàng không phải là chuyện dễ. Theo Dragon Capital, phải cần đến 7 năm để tiêu thụ 70.000 căn hộ, nếu Chính phủ Việt Nam không có giải pháp kích cầu. Những căn hộ đó, theo quỹ đầu tư tài chính này, là số đã sẵn sàng để được bán ra thị trường. Do vậy, giá bất động sản sẽ còn phải giảm xuống. Hơn nữa, nhà đầu tư không thiếu chỗ để bỏ tiền vào. Và nếu vẫn muốn làm ăn thì cơ hội đầu tư giống như những chuyến xe buýt: cơ hội này qua đi, cơ hội khác sẽ xuất hiện. Có khi khoanh tay đứng nhìn cũng là một cách đầu tư. Cho dù thị trường bất động sản có hồi phục trong vài năm tới đi chăng nữa, những chủ đầu tư cố neo giá hẳn sẽ bị thiệt hại nặng. Bởi lẽ, nếu giữ giá bán với lãi dự kiến 30% nhưng không bán được ngay mà chỉ bán hết sau 2-3 năm thì lãi sẽ không bù được chi phí phải bỏ ra, trong đó có lãi vay ngân hàng trung bình 18%/năm. Ngay đến các doanh nghiệp lớn như Quốc Cường Gia Lai mà còn phải tìm cách bán lại dự án, hạ giá căn hộ để lấy tiền trả nợ, giảm áp lực lãi vay nữa là. Những chủ đầu tư vẫn mơ về thời kỳ hoàng kim trước đây, không giảm giá bán thì chắc chắn sẽ bị phá sản. Hãy nhìn qua Thái Lan, họ đã mất 10 năm mới gượng dậy được sau khủng hoảng tài chính Đông Á năm 1997. Trước đó, thị trường bất động sản Bangkok (Thái Lan) phát triển rất mạnh mẽ. Sức hấp dẫn của kinh doanh nhà đất đã khiến giới ngân hàng - tài chính nước này nhập cuộc, đua nhau đổ vốn vào hàng loạt dự án bất động sản mà không hề tính đến nhu cầu thực. Và cung đã vượt quá xa cầu khiến thị trường bất động sản Bangkok rơi vào khủng hoảng trầm trọng. Hậu quả là hàng loạt các nhà đầu tư không trả được nợ, lâm vào cảnh phá sản, khiến ngành ngân hàng phải lao đao và một số thì sụp đổ. Phải đến gần 10 năm sau, thị trường này mới hồi phục. Còn ở Mỹ thì đã 5 năm kể từ khi khủng hoảng kinh tế nổ ra, thị trường bất động sản vẫn chưa gượng dậy được. Hiện nay, đài truyền hình CNBC vẫn chạy quảng cáo về bán nhà ở Mỹ: 200.000 USD mua được đến… 4 căn biệt thự ở ngoại ô New York, trong khi một căn hộ mới 50 m2 ở quận 1, TP.HCM đã bằng hoặc hơn mức giá này. Những gì diễn ra ở Thái Lan và Mỹ cũng đang xảy ra tại Hà Nội, Đà Nẵng, TP.HCM và sắp tới có thể là Long An, Bình Dương, Đồng Nai, những nơi có nhiều dự án lớn đang được triển khai. Cái kết nào cho việc giảm giá thị trường địa ốc? Theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, các chủ đầu tư không nên ngồi đó chờ ngân hàng ra tay cứu giúp vì ngân hàng luôn “đặt lợi nhuận của mình lên trên hết”. Ông cũng cho rằng Nhà nước còn bận cứu các tập đoàn quốc doanh và nhiều ngành nghề khác nên các chủ đầu tư phải tìm cách tự cứu mình, trong đó có việc chấp nhận lỗ 50%. Nếu nghe theo lời khuyên của ông Đực và dựa vào cách tính giá thành cao nhất của người viết là 5,4 triệu đồng/m2 thì các chủ đầu tư chỉ nên bán căn hộ với giá 2,7 triệu đồng/m2 hoặc thấp hơn nữa.
