Giới đầu tư trong "cơn say" mua gom biệt thự cổ

Người từ khắp nơi tìm về đất kinh đô tìm mua không chỉ vì đất biệt thự toàn là đất kim cương, giá trị sinh lời cực lớn. Người ta mua và ở được biệt thự Hà Nội cũng là cách chứng minh đẳng cấp thuộc hàng đại gia hàng đầu.

Hồn cốt kiến trúc Hà Nội

Gọi là biệt thự cũ bởi đa số chúng đều có từ thời Pháp thuộc. Nguyên do là từ cuối thế kỷ 19, người Pháp đã cho xây dựng và phát triển Hà Nội với ý đồ hình thành một “Paris thu nhỏ” và quần thể nhà biệt thự mang kiến trúc đặc trưng Pháp bắt đầu được xây dựng từ đó. Sau năm 1954, quỹ nhà biệt thự này được Nhà nước tiếp quản và thực hiện các chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa về nhà ở, công tư hợp doanh, quản lý đất đai, nhà vắng chủ...

Các biệt thự này chủ yếu nằm trên địa bàn các quận Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng, Ba Đình. Phần lớn mang hình dáng kiến trúc kiểu Pháp, còn lại là kết hợp giữa kiến trúc phương Tây và Á Đông. Số ít còn lại được xây dựng sau năm 1954, nằm tại các khu Đội Cấn, Vĩnh Hồ, Trung Tự... nhưng cũng đều có tuổi đời trên 50 năm. Điều tra của các cơ quan chuyên ngành của Hà Nội cho biết, tổng cả 2 loại này khoảng 970 biệt thự.

Với những bản sắc rất riêng, biệt thự Hà Nội từ hàng trăm năm qua đã trở thành một nét văn hóa đặc thù của Thủ đô. Nói như KTS Hồ Thiệu Trị thì, “dù ở châu Phi, ở các nước Đông Dương khác hay bất kỳ một quốc gia thuộc địa nào của Pháp cũng không thể có được cụm kiến trúc đặc sắc này giống như ở Hà Nội”.

Các chuyên gia trong nước và quốc tế khi nghiên cứu về đô thị Hà Nội đều đồng ý rằng, biệt thự cũ “mang dấu ấn của một thời kỳ phát triển Hà Nội, là những công trình đã in đậm vào cảm nhận thẩm mỹ góp phần nhận diện được bản sắc kiến trúc Thủ đô cũng như dấu ấn để thế hệ sau hiểu về quá khứ.”

Điều đáng buồn là ở thời điểm Thủ đô bước qua tuổi 1.000, số lượng biệt thự còn nguyên trạng chỉ chiếm tỷ lệ 15%. Số lượng đã bị cải tạo, sửa chữa, biến dạng trong quá trình sử dụng, cới nới, lấn chiếm chiếm đa số, tới 80% và số biệt thự đã phá đi, xây dựng mới chiếm 5%.

Cơn say “chiếm đoạt”

Cả trăm năm qua, giới sành điệu vẫn tâm đắc “ăn cơm Tàu, ở nhà Tây, lấy vợ Nhật”. Ở Hà Nội, “nhà Tây” đích thực chính là gần 1.000 biệt thự còn sót lại chứ không phải là biệt thự theo kiểu “đời mới” ở Linh Đàm, Định Công hay Ciputra, Văn Quán... hiện nay. Với nhiều người, biệt thự Hà Nội không chỉ đứng số một về mặt kinh tế mà còn hàm chứa những giá trị không thể đo đếm về lịch sử, văn hóa, kiến trúc...

Thế nhưng, số người hiểu và yêu biệt thự theo nghĩa trên thực sự quá ít. Với một số đại gia bất động sản, chỉ có mảnh đất giữa phố đông, nơi tòa nhà tọa lạc là có giá, những gì còn lại chỉ là…đống gạch cũ. Chính vì tư duy rất thực dụng đó, một số biệt thự còn khá đẹp ở Hà Nội đã biến mất sau khi đổi sang chủ nhân mới.

Nói về cách nhìn nhận giá trị biệt thự của lớp đại gia này, có vị quan chức hàm Bộ trưởng đã từng thốt lên: “Người ta chỉ cần miếng đất chứ đâu coi tòa biệt thự đẹp như thế là cái gì. Vừa mua xong là đập toàn bộ đi xây dựng tòa nhà mới ngay”. Với những con “cá mập” này, tiền chỉ là một chuyện. Quan trọng hơn, tính kiên nhẫn của họ là cực cao.

Khi đã nhắm được “con mồi”, không chỉ đưa ra giá cực cao, họ còn dần dần “ăn mòn” cả biển số nhà trong nhiều năm liền. Sau khi mua thành công tất cả các gia đình, chủ mới sẽ “gom” toàn bộ giấy tờ vào thành một mối để thành ra tòa nhà 1 chủ.

Có người nói, giá nhà trả cho từng hộ theo thị trường, có khi 400-500 triệu đồng/m2, sau đó, chủ mới lại phải trả tiền một lần nữa (theo giá Nhà nước) cho chính quyền, vậy có khi sẽ lỗ chăng? Với từng hộ thì điều đó đúng nhưng biệt thự đâu chỉ là từng ô nhỏ, còn đó diện tích sử dụng chung, sân vườn, rất lớn và khi “trăm sông quy về một mối”, san phẳng đi tòa nhà cũ, tất cả chỉ còn lại nền đất chung cực kỳ giá trị.

Không bán không được

Biệt thự cũ ở Hà Nội có thể chia làm 3 loại điển hình. Một là được sử dụng làm trụ sở các cơ quan, Đại sứ quán các nước. Hai là sử dụng cho quỹ nhà công vụ. Số nhiều nhất còn lại do người dân tự quản. Từ mấy chục năm trước, Nhà nước cho các hộ dân này thuê nhà để ở. Với 2 loại trên, kiến trúc Pháp cổ được bảo tồn khá nguyên vẹn. Nhưng với những biệt thự do người dân tự quản thì ôi thôi “thời oanh liệt nay còn đâu”.

Thay vì lãng mạn, sang trọng, uy nghi, bề thế hay phóng khoáng vốn có, các hộ dân mang tiếng được sống ở biệt thự lại phải chen chúc trong một không gian tối tăm, ẩm thấp và chật hẹp qua hàng mấy chục năm. Nhiều nhà biệt thự như số 8 Tăng Bạt Hổ, 128C Đại La (quận Hai Bà Trưng) có tới 35-50 hộ dân, với 3-4 thế hệ, cùng nhau “bon chen”.

Chính vì ở khổ như thế, lại phải chịu sức ép rất lớn từ các thế hệ con cháu nên nhiều chủ hộ thuê biệt thự của Nhà nước đã phải ngậm ngùi bán nhà, chia tay phố lớn. Thế mới có chuyện, đại gia đánh cả ô tô chở tiền mặt và đội ngũ nhân viên ngân hàng tới chi trả cho từng thành viên trong gia đình.

Như một biệt thự ở đầu phố Phan Bội Châu (quận Hoàn Kiếm), gia đình giữ mãi rồi cuối cùng cũng bán. Hàng xóm kháo rằng, cả tòa nhà cũ bán cách đây quãng 2 năm, trị giá đâu đó gần 100 tỷ đồng, đã được chia ra thành những phần bằng nhau để mỗi cá nhân tự đi tìm cho mình cuộc sống riêng ở nơi mới.

Ấy nhưng, cũng có những người dân lại bảo, ở phố đã quen, chật chội, dột nát thế nhưng vẫn ở được. Hơn nữa, giới săn lùng biệt thự cũng không hẳn khoái những tòa biệt thự có quá đông hộ ở. Bởi, dù có “thanh toán” hết 40 hộ dân nhưng chỉ còn 1 hộ bám trụ, không bán thì bất động sản ấy vẫn chưa thể toàn quyền họ định đoạt. Một vài biệt thự còn lại ở phố Phan Bội Châu cũng trong tình cảnh này. Nhiều đối tượng đã dập dìu tới ve vãn nhưng khi thấy tỷ lệ hộ muốn “di dời” không cao nên đi lại vài tháng rồi cũng nản, không thấy quay lại nữa.

Không thể trở lại

Từ cuối năm 2009, khi Hà Nội tạm dừng cấp phép xây dựng nhà cao tầng (từ 9 tầng trở lên) ở 4 quận nội thành cũ (Ba Đình, Hoàn Kiếm, Đống Đa, Hai Bà Trưng), làn sóng mua gom biệt thự cũ đã vấp phải chướng ngại chưa từng có. Mệnh lệnh hành chính này khi đó đã làm tan vỡ giấc mộng thay thế biệt thự bằng những khu trung tâm thương mại hay văn phòng cho thuê hoành tráng ở giữa khu trung tâm của nhiều đại gia bất động sản. Với giá thị trường lên tới 5-7 triệu USD, những biệt thự có diện tích chiếm đất lớn ở khu trung tâm giờ chỉ có thể dùng để... ngủ.

Giờ này, lệnh cấm đã được dỡ bỏ một phần nhưng cùng với đó cũng là sự siết chặt quản lý đất biệt thự. Việc cấp phép cao tầng ở 4 quận nội thành hiện nay là cực kỳ khó khăn, nếu như không nói là không thể, nhất là với đất biệt thự cũ. Chính quyền đã chỉ rõ, biệt thự anh có thể mua, nhưng không được phép phá đi xây lại.

Ngay cả với những tòa nhà cũ nát tới mức có nguy cơ sập đổ, bắt buộc phải phá đi thì các ông chủ cũng chỉ được phép xây với số tầng bằng đúng những gì đã có trước đó, không có chuyện “chồng” thêm dăm tầng để bán căn hộ hay cho thuê văn phòng. Thế nên, ám ảnh “biệt thự chỉ dùng để ngủ” sẽ còn đeo đuổi giới đầu cơ “cá mập” trong nhiều năm tới.

Những ngày này, đi một vòng quanh quận Hai Bà Trưng hay Hoàn Kiếm, người ta vẫn bắt gặp những khu đất mặt phố nhỏ, chừng 500 – 800 m2, quây tôn xanh cao tới 7-8 m, đang “nằm im” cho cỏ mọc. Ấy chính là nơi những biệt thự Pháp một thời danh tiếng đã đứng đó. Không còn tòa nhà, những nền đất vuông vắn trị giá có khi lên tới cả chục triệu USD, giờ chỉ còn biết im lặng chờ đợi cơ hội xoay vần của chính sách.

Nhưng dù có cái gì mọc lên trên đó, người ta cũng không thể nào tìm lại được dáng dấp “cá tính”, “không có phiên bản thứ hai” như bao nhà kiến trúc từng ngợi ca nữa. Những chứng tích của một thời lịch sử đã thực sự ra đi, vĩnh viễn không trở lại.