Hơn lúc nào hết, đây là lúc "cánh chim báo bão" của nền kinh tế cần được tiếp sức - đó là nhận định của ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA) khi trao đổi với Kinh tế & Đô thị về tình hình thị trường BĐS TP Hồ Chí Minh quý I/2016.
Giao dịch chững lại, cung “lệch pha” cầu
Theo ông Lê Hoàng Châu, trong quý I/2016, thị trường BĐS TP Hồ Chí Minh đang có dấu hiệu chững lại về giao dịch, đồng thời bộc lộ những yếu tố bất ổn. Trong đó, đáng chú ý là việc các DN quá chú trọng phân khúc căn hộ cao cấp, dẫn đến tình trạng mất cân đối về cung cầu, dự án ngưng thi công còn nhiều. Cụ thể là, trong quý 1, các DN đã bán được khoảng 9.000 căn trong tổng số khoảng 57.000 căn dự kiến chào bán trong năm 2016. Đây là con số không như mong đợi và "rất hạn chế" nếu so với quý IV/2015 - Đó là yếu tố bất ổn thứ nhất.
Phân khúc nhà ở thương mại có giá bán trên dưới 1 tỷ đồng/căn trong nhiều năm qua vẫn là phân khúc phát triển bền vững, đóng vai trò trụ cột của thị trường bởi đáp ứng nhu cầu thật của phần lớn người tiêu dùng nhưng hiện nay nguồn cung không đủ cầu. Ngược lại, phân khúc BĐS cao cấp tập trung ở khu trung tâm, khu Đông và Nam lại đang nở rộ, áp đảo về nguồn cung - đó là yếu tố bất ổn thứ 2. Toàn TP hiện có khoảng 1.219 dự án với quy mô 315.500 căn hộ. Tuy nhiên, tính đến thời điểm hiện tại đã có đến 137 dự án tạm ngưng thi công hoặc hết hạn công nhận chủ đầu tư - Đây không chỉ là một trong những yếu tố bất ổn mà còn là dấu hiệu nguy hiểm đối với không chỉ riêng BĐS, mà có khả năng tác động đến "sức khỏe" của cả nền kinh tế.
3 vấn đề nổi cộm cần tháo gỡ
Về chính sách, theo ông Nguyễn Hoàng Châu, có ít nhất 3 vấn đề nổi cộm có tác động không nhỏ đến sự phát triển của DN và thị trường BĐS. Thứ nhất, hiện nay, tiền sử dụng đất vẫn là “ẩn số”, là gánh nặng, đồng thời là “cha đẻ” của cơ chế xin – cho, phát sinh nhiều tiêu cực mà cuối cùng người tiêu dùng phải gánh chịu khi mua nhà. Chính vì vậy, Nhà nước cần xem xét sửa đổi cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở. Về lâu dài, nên bỏ hẳn khái niệm “tiền sử dụng đất” mà thay thế bằng sắc thuế sử dụng đất ở với thuế suất nhất định. Như vậy, vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin – cho.
Thứ hai, từ khi Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực cho đến nay, cũng là khoảng thời gian mà nhiều DN gặp trở ngại rất lớn do gặp khó khăn trong khâu xét duyệt hồ sơ lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở. Nguyên nhân do tại khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở và khoản 2 Điều 18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP đã quy định là DN khi đã nhận chuyển quyền sử dụng "đất ở" thì mới được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại. Quy định này vừa không phù hợp với thực tế vừa xung đột với Luật Đất đai 2013 vì tại khoản (1.b) Điều 169 của Luật Đất đai đã quy định tổ chức kinh tế được nhận chuyển quyền sử dụng "đất" bao gồm cả đất ở, đất nông nghiệp... Do vậy, cần phải sửa đổi ngay khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở bằng cách thay thế từ "đất ở" thành từ "đất" để phù hợp với khoản (1.b) Điều 169 Luật Đất đai 2013 đảm bảo tính thống nhất của hệ thống pháp luật và tháo gỡ được ách tắc lớn nhất hiện nay trong thủ tục lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở.
Thứ ba, hiện nay Nhà nước cho phép hạch toán bù trừ trong quá trình kinh doanh để xác định lợi nhuận và nghĩa vụ nộp thuế thu nhập DN đối với một số lĩnh vực ngành nghề. Nhưng cơ chế này lại không được áp dụng cho hoạt động kinh doanh BĐS. Cụ thể, DN không được lấy lợi nhuận trong hoạt động ở các lĩnh vực khác để bù trừ cho kinh doanh BĐS và ngược lại cũng không được lấy lợi nhuận từ kinh doanh BĐS để bù trừ cho các hoạt động khác. Đây là quy định bất hợp lý và không còn phù hợp với tinh thần đổi mới khi xây dựng Luật Đầu tư 2014 đã quy định nhà đầu tư được quyền thực hiện hoạt động đầu tư, kinh doanh trong các ngành, nghề mà pháp luật không cấm. Hơn nữa, trong cùng một DN thì các hoạt động đầu tư, kinh doanh đều được đầu tư từ nguồn vốn của DN, có vai trò hỗ trợ lẫn nhau và hiệu quả sản xuất, kinh doanh chính là kết quả tổng hợp của các hoạt động trên. Do vậy, cần bãi bỏ quy định lỗi thời này và cho phép tất cả các DN, trong đó có DN BĐS được hạch toán bù trừ giữa các hoạt động sản xuất, kinh doanh với nhau phù hợp với các điều ước quốc tế mà nước ta đã ký kết.
Thị trường BĐS TP Hồ Chí Minh quý 1/2016 đang có dấu hiệu chững lại và bộc lộ nhiều bất ổn.
|
