|
| Ông Nguyễn Quốc Khánh - Chủ tịch Liên minh các sàn giao dịch BĐS G5 |
Trong khi đó, việc di dời các cơ sở, cơ quan, trường học, bệnh viện ra ngoại thành thực hiện chưa có hiệu quả. Thực tế, không nên giữ lại các cơ sở bộ, ngành, trường học cũ, cơ sở sản xuất để tiếp tục phục vụ hoạt động. Bởi, đất đai là sở hữu toàn dân và phải cân nhắc lợi ích của xã hội, cũng như phải tùy hoàn cảnh và điều kiện cụ thể. Không thể đòi hỏi có cơ sở vật chất tốt ở bên ngoài mà vẫn duy trì quỹ đất cũ trong khu vực trung tâm Hà Nội. Nhất là khi ở nội đô đang rất thiếu đất để phục vụ hạ tầng an sinh, công viên cây xanh, giải trí, thể dục thể thao và các hoạt động khác.
2. Phân khúc trung cao cấp quá nhiều, phân khúc thấp ít
Cung nhiều về các dự án cao cấp: Năm 2016, căn hộ thuộc phân khúc trung được mở bán chiếm đến 56% tổng nguồn cung mới. Hai quý đầu năm 2017, thị trường nhà ở Hà Nội tiếp tục với nhiều dự án trong phân khúc trung và cao cấp được mở bán. Cung nhà giá rẻ rất hạn chế cả về chất và lượng: cung phân khúc bình dân khá năm 2016 khiêm tốn chỉ chiếm 10% tổng nguồn cung mới. Hiện nay, thu nhập trung bình ở Việt Nam Nam là 2.000 USD/người/năm, ở Hà Nội: 4.000 USD/người/năm. Cụ thể, ở Hà Nội, trung bình người dân thu nhập 10 triệu/người/tháng khó đủ sức để mua những căn hộ cao cấp như vậy.
Trong khi đó, nguồn cầu nhà ở xã hội rất nhiều nhưng cung rất ít, hiện cần tới 10 triệu m2 nhà ở xã hội, nhưng mới đáp ứng được khoảng 3 triệu m2. Đáng chú ý, đây mới là phân khúc đáp ứng nhu cầu thực tiễn của đại đa số người dân. Tình trạng này tiềm ẩn rủi ro tín dụng khi phần lớn tín dụng chỉ tập trung vào sản phẩm cao cấp, hoặc chỉ tập trung vào một số nhà đầu tư. Do đó nếu như không kiểm soát tốt các dự án và tình hình tài chính, khả năng thanh khoản, cân đối sản phẩm… sẽ có những rủi ro lớn, nhất là khi phân khúc này đang thừa cung.
3. Phân khúc thấp phân bổ xa trung tâm, thiếu hạ tầng đồng bộ
Dự án phân khúc thấp phần lớn được xây dựng ở các quận giáp trung tâm thuộc khu phía Nam hoặc Tây Nam của Hà Nội như quận Hoàng Mai và Hà Đông. Cơ sở hạ tầng chưa được quan tâm đầu tư đồng bộ, khép kín như trường học các cấp, khu tiện ích vui chơi giải trí hay công ăn việc làm gần khu vực sinh sống.
Đối với bất động sản, để người dân lựa chọn, yếu tố quan trọng then chốt là vị trí, tiếp đó là giá cả, dịch vụ tiện ích và an ninh tốt. Hiện cả nước có khoảng 50 dự án xin chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, phần lớn là các dự án nằm ở xa trung tâm. Để đẩy được hàng tồn kho, nhiều doanh nghiệp tính toán, nếu chuyển sang nhà ở xã hội, họ sẽ "né" được sức ép phải nộp tiền sử dụng đất lại vừa có thể giảm giá để dễ bán hàng. Tuy nhiên có bán dễ như kỳ vọng hay không lại là một câu chuyển khác bởi không phải người thu nhập thấp nào cũng chấp nhận mua xa với giá rẻ, để mỗi ngày họ phải di chuyển tới 15-20 km để đi làm cộng với một loạt chi phí phát sinh trong khi họ là đối tượng thu nhập thấp.
Phần II: Xu hướng tạo lập không gian sốngTrong điều kiện môi trường ngày càng ô nhiễm do tình trạng đô thị hóa nhanh chóng thì nhu cầu sống xanh, sạch, lành mạnh với công ăn việc làm, tiện ích sống đồng bộ đang là xu hướng tất yếu, cụ thể:
- Xu hướng chuyển dịch ra các quận ngoại thành, các tỉnh giáp Hà Nội như
Phía Tây Hà Nội, Đông Hà Nội (Đông Anh, Hưng Yên, Bắc Ninh, ...).
- Tạo sự đồng bộ, khép kín về hạ tầng xã hội (trường học các cấp, bệnh
viện,...), hạ tầng giao thông (đường trên cao, tuyến buýt, đường sắt, tàu điện,...), công ăn việc làm (khu công nghiệp, buôn bán,...), khu vui chơi (trung tâm mua sắm, ăn uống, trung tâm triển lãm...)
- Đầu tư các dự án phân khúc nhà thương mại giá rẻ đáp ứng lượng cầu lớn
Cho người thu nhập thấp, các cặp vợ chồng mới cưới, sinh viên mới ra trường hoặc người mới đi làm, những người ngoại tỉnh,...
- Đảm bảo các tiêu chuẩn (Theo quy chuẩn XDVN 01:2008/BXD): Diện tích
đất đơn vị ở là 8m2/người - 50m2/người.
- Đất cây xanh sử dụng công cộng trong đơn vị ở tối thiểu phải đạt
2m2/người. Trong đó đất cây xanh trong nhóm nhà ở tối thiểu phải đạt 1m2/người.
Phần III: Giải pháp đề xuất với cơ quan quản lý nhà nướcĐể giải quyết đồng bộ khép kín từ quy hoạch phát triển đô thị đến tổ chức thực hiện quy hoạch chung xây dựng đô thị tại các khu vực ngoại thành và các tỉnh giáp Hà Nội nhằm làm dãn dân và tạo ra nhiều công ăn việc làm phát triển kinh tế ,chuyển dịch dân cư từ nội đô ra phía bên ngoài Hà Nội một cách triệt để và lâu dài tôi xin nêu một số đề xuất cụ thể cho các khu vực ngoại thành và giáp Hà Nội như sau :
1. Phát triển đồng bộ khép kín khu đô thị vệ tinh như KĐT Hòa Lạc:
- Xây dựng chỗ ở cho người trẻ, thu nhập thấp (khu đô thị sinh thái giá rẻ), tạo
Công ăn việc làm (xây dựng các khu công nghiệp về công nghệ thông tin, phần mềm, điện, điện tử,...), khu tiện ích (trung tâm triển lãm, trung tâm thương mại, công viên, ...), trung tâm y tế.
- Xây dựng nhiều phương án để thu hút nhà đầu tư chia sẻ với cơ quan Nhà
Nước như: chia sẻ từ các doanh nghiệp, vốn xã hội hóa, vốn thông qua TPP, vốn đầu tư chuyển giao BOT, ...
- Miễn tiền sử dụng đất hoặc cho giãn tiền nộp 5-10 năm cho các loại hình
Kinh doanh dịch vụ, các mô hình kinh doanh khởi nghiệp, các khu nhà dành cho sinh viên và công nhân.
- Tăng cường kết nối giao thông đô thị trung tâm Hà Nội với các đô thị vệ tinh
để tạo ra tiền đề động lực phát triển tại các khu vực đó.
2. Phát triển khu công nghiệp sạch, kho bãi, khu triển lãm khu vực Đông Anh:
- Xây dựng các chợ về sản phẩm công nghiệp, vật liệu xây dựng đầu mối, đặc
biệt phát triển ngành công nghiệp Logistics (để giảm tải các phương tiện lưu thông vào trong nội đô).
- Tạo quỹ đất các khu nhà ở mật độ xây dựng thấp dưới 35% để giữ không
Gian Xanh tạo cảnh quan môi trường phát triển thủ đô bền vững.
3. Quy hoạch hoặc chuyển dịch các chợ đầu mối nông sản, thuỷ sản ra khu
ngoại thành phía bắc Hà Nội (như Gia Lâm) hoặc các tỉnh giáp Hà Nội (như Hưng yên).
Mục đích:
- Giảm bớt phương tiện từ các tỉnh phía Bắc và phía Nam lưu thông vào nội
đô.
- Hạn chế ô nhiễm môi trường.
- Đặc biệt phát triển vùng nông nghiệp sạch để cung cấp thực phẩm sạch cho
Thủ Đô và có hướng đi xuất khẩu.
- Tạo ra nhiều công ăn việc làm cho người dân.
Đồng thời, nhà nước cần có chính sách cho thuê hoặc miễn tiền sử dụng đất cho các các khu nhà ở xã hội, dịch vụ sinh thái cho các nhà đầu tư để thu hút du lịch, dịch vụ có giá rẻ, tạo ra nguồn thu lâu dài cho Hà Nội và các địa phương, giúp người dân sinh sống ổn định và từ đó giảm tải việc di dân vào nội đô.
