Theo chu kỳ thị trường hàng năm, thời gian nửa cuối quý IV thường ghi nhận tốc độ ra hàng, bán hàng dày đặc nhất. Ghi nhận ý kiến của nhà đầu tư Phan Nam, bên cạnh việc chủ đầu tư (lẫn giới đầu cơ) “xả” hàng với nhu cầu thu hồi vốn, động thái nhiều dự án mới giới thiệu sản phẩm trong thời gian cận Tết là để thăm dò phản ứng khách hàng nhằm xác định chính xác điểm rơi thị trường trong năm mới.
Cao giá, khắc khoải chờ
“Giống như phân khúc chung cư, những căn nhà thổ cư ở vị trí trong 4 quận nội đô lịch sử, mặt tiền rộng, đảm bảo pháp lý luôn gặp trở ngại trong khớp giao dịch. Lý do, giá thành hơn hẳn sản phẩm cùng loại. Cộng thêm giá trị lợi nhuận tích lũy (khai thác kinh doanh, quỹ đất trung tâm ngày càng thu hẹp) nên chủ nhà buộc phải chờ đợi dài dài nếu muốn bán được với giá kỳ vọng” – nhà đầu tư có kinh nghiệm thực tế gần 10 năm ở đất Hà thành chia sẻ.
Nhà thổ cư có giá trị cả trăm triệu đồng/m2, không ít chủ nhân đang “quá” đề phòng môi giới
|
Quy chiếu về yếu tố xúc tiến thanh khoản, chung cư tỏ ra ưu việt hơn, nhờ việc chủ đầu tư được phép huy động vốn ngay khi xong móng hầm công trình và thông báo tới nhà chức trách sở tại. Trong khi đó, thổ cư dạng “hoa hậu” (trung tâm nội đô; vị trí đắc địa, thoáng mặt tiền) thì… đặc biệt gian nan với khâu “tìm – khớp khách”.
Tìm hiểu một trường hợp điển hình, căn nhà tại mặt phố Nguyên Khiết (quận Hoàn Kiếm) được rao bán từ trong năm 2015 nhưng tháng 1/2016 vẫn trong tình trạng đăng tin cần bán. Được biết, BĐS này có tổng diện tích 450m2 (xây 5 tầng), 1 thang máy, mặt tiền hơn 10m, sổ đỏ chính chủ, được chào giá cố định 110 triệu đồng/m2 (có thương lượng).
Thực tế, vị trí ngôi nhà khá thuận tiện cho việc kinh doanh (rất gần bến xe Tuyên Quang, phố Nguyên Khiết từ đường Trần Nhật Duật đi thẳng ra bãi sông Hồng qua ngã ba Phúc Tân). Mọi yếu tố về hồ sơ pháp lý, quyền sử dụng đất đều đầy đủ, chủ nhà cũng từng giảm giá gần 20 triệu đồng mỗi mét vuông để thúc đẩy thanh khoản nhưng chưa có tác dụng (!)
Về quy trình rao bán, thời gian đầu, gia chủ tự đăng tin về sản phẩm trên các chuyên trang về nhà đất (báo giấy, điện tử, trang tin) lẫn lan truyền qua mạng xã hội Facebook.
Vướng mắc môi giới
Theo tư vấn của bạn bè trong nghề địa ốc, tất cả các tin đăng đều đồng nhất nội dung về giá bán, đầu mối liên lạc nhằm tránh “loạn” thông tin. Tới nay, chủ nhân thổ cư trị giá hàng chục tỷ đồng nêu trên đang chuyển hướng cầu cứu các môi giới có uy tín trên thị trường để nhanh chóng chuyển nhượng sản phẩm.
Trao đổi với một số môi giới làm việc tại khu vực “chợ BĐS” Trung Hòa – Nhân Chính, hầu hết đều…lắc đầu với loại hình nhà thổ cư. Nguyên nhân đến từ hai yếu tố: thổ cư đòi hỏi thời gian lẫn năng lực chuyên môn (đàm phán, tìm kiếm) của trung gian; khả năng “bị cắt cầu” lớn nếu gặp chủ nhà và người mua ngại mất phí dịch vụ (giao dịch đã thành công đúng kỳ vọng hai bên). Ở chiều ngược lại, không ít chủ nhân nhà thổ cư cũng duy trì tâm lý đề phòng môi giới (dù đã ký kết, thỏa thuận về BĐS liên quan).
Mới bán thành công một căn nhà thổ cư gần 200m2 (xây 3 tầng) ở quận Đống Đa với giá 50 tỷ đồng qua “kênh” môi giới, ông Quyết chia sẻ một số kinh nghiệm thực tế.
Theo vị này, có rất nhiều môi giới nổi tiếng được giới thiệu để bán nhà. Nhưng chọn được người uy tín và có khả năng “bán nhà mát tay” thì phụ thuộc vào may mắn.
“Cũng cần thỏa thuận rõ ràng, sòng phẳng bằng giấy tờ ngay khi vào việc với môi giới để tránh trường hợp bị trục lợi. Đơn cử, nếu bán được sản phẩm với giá X thì tương ứng phí bao nhiêu, giá Y phí bao nhiêu, giá chốt “cứng” đạt thì phí thông thường là 1% tổng giá trị BĐS”.
Thừa nhận với người viết, “cò” Tuấn (chuyên nhà thổ cư trung tâm ở Hoàng Mai, Thanh Xuân) cho hay thường xin chủ nhà gửi giá. Cụ thể, môi giới thống nhất chủ nhà bán với giá A nhưng môi giới “gạ” chủ nhà tạo điều kiện kiếm thêm thu nhập bằng cách bán nhà với giá A +.
Ở trường hợp này, chủ BĐS sẽ “kín lịch” vì tiếp khách hỏi thăm. Trong số “thượng đế” này, sẽ bao gồm cả những “quân xanh” do môi giới bố trí với mục đích tư lợi.
Kinh nghiệm cho thấy, đối với tất cả môi giới, chủ nhân cần đồng nhất giá bán, chi phí. Đồng thời, áp dụng nguyên tắc: môi giới nào có khách chốt trước (đặt cọc) thì làm việc nhằm đề phòng bị môi giới cho “đồng nghiệp” đóng giả khách mua vào ép giá kỳ kèo.
Trước bài học “xương máu” qua chia sẻ từ bạn bè, người thân lẫn cộng đồng, nhiều chủ nhà đã… bỏ qua môi giới và chấp nhận chờ thời.
