Trao đổi với phóng viên, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh cho rằng, thực chất, thị trường BĐS chưa phát triển vững chắc, tồn kho lớn, nhiều dự án dang dở nên việc ngân hàng siết quá chặt "van tín dụng" sẽ khiến không ít DN lao đao.
Thưa ông, NHNN đang dự kiến sửa đổi, bổ sung Thông tư 36/2014/TT-NHNN, trong đó quy định giảm trần sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn, thay đổi hệ số rủi ro của các khoản phải đòi để kinh doanh BĐS. Ông đánh giá như thế nào về tác động của quy định này đến thị trường BĐS?
- Giảm trần sử dụng vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn thực chất là hạn chế nguồn cung tín dụng trung và dài hạn vào thị trường BĐS. Trong khi đó, thị trường BĐS Việt Nam đang phụ thuộc rất lớn vào 2 nguồn vốn, đó là nguồn vốn tín dụng ngân hàng, và nguồn vốn huy động từ khách hàng. Mà nguồn vốn huy động từ khách hàng phần lớn lại có nguồn gốc từ tín dụng ngân hàng. Do vậy, nếu sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NHNN theo hướng giảm trần sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn (từ 60% hiện nay xuống còn 40% theo dự thảo) và thay đổi hệ số rủi ro của các khoản phải đòi để kinh doanh BĐS từ 150 - 250%, thì có thể sẽ có tác động cực kỳ nghiêm trọng đến thị trường.
Việc sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NHNN, của NHNN khiến nhiều người cho rằng dư nợ tín dụng BĐS có dấu hiệu vượt ngưỡng an toàn?
- Trong các năm gần đây, dư nợ tín dụng tăng trưởng năm sau cao hơn năm trước. Cụ thể, năm 2012 là 14%, năm 2013 là 14,7%, năm 2014 đạt 15,2%, năm 2015 đạt khoảng 18%, dòng chảy tín dụng vào lĩnh vực đầu tư kinh doanh BĐS cũng liên tục có sự gia tăng. Dư nợ cho vay đầu tư kinh doanh BĐS đến cuối tháng 9/2015, so với cùng kỳ năm 2014 thì mức tăng không đáng kể (9 tháng đầu năm 2014 tăng trưởng 11,85%, tỷ trọng 7,86%).
Mặt khác, việc gia tăng tín dụng vào thị trường BĐS trong thời gian qua cũng là điều bình thường do thị trường mới vừa phục hồi từ cuối năm 2013 cho đến nay, sau một thời kỳ bị khủng hoảng đóng băng kéo dài. Nhìn toàn cục, hệ thống ngân hàng đang trong quá trình tái cấu trúc theo hướng tinh, mạnh, vững chắc hơn, và hoạt động tín dụng của toàn hệ thống vẫn đang trong ngưỡng an toàn. Hơn nữa, trong năm 2015 các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp trên thị trường BĐS chiếm khoảng 15%, chủ yếu trong phân khúc BĐS loại khá hoặc cao cấp, thấp hơn rất nhiều so với thời điểm "bong bóng" BĐS năm 2007. Tại thời điểm đó nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp chiếm đến khoảng trên dưới 70%. Do vậy, việc kiểm soát rủi ro, nhằm tránh tình trạng “bong bóng” BĐS lúc này là chưa cần thiết.
Ông có thể nói cụ thể hơn về những đối tượng sẽ phải chịu "tác động tiêu cực" từ các quy định này?
- Nếu hai nội dung này được thông qua, chẳng những tác động rất mạnh đến các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp (hoạt động mua đi bán lại), các DN phát triển dự án BĐS (có thể làm sụt giảm nguồn cung, làm tăng dự án dở dang, sản phẩm dở dang), mà còn có thể sẽ tác động bất lợi đến người tiêu dùng, đặc biệt là người thu nhập thấp đô thị, và cũng sẽ tác động đến các ngành, nghề có liên quan đến thị trường BĐS và công ăn, việc làm của người lao động.
Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh có đóng góp ý kiến như thế nào về bản dự thảo này, thưa ông?
- Thông tư 36/2014/TT-NHNN mới được triển khai thực hiện một năm và đang phát huy tác dụng tích cực đến nền kinh tế và góp phần củng cố đà phục hồi và tăng trưởng của thị trường BĐS, tạo điều kiện cho người dân an cư lạc nghiệp nên cần được tiếp tục thực hiện, không nhất thiết phải sửa đổi. Trong trường hợp NHNN có những nguồn thông tin dẫn đến yêu cầu bắt buộc phải sửa đổi, bổ sung Thông tư 36/2014/TT-NHNN thì thực hiện theo hướng có lộ trình phù hợp với từng nhóm đối tượng và theo lộ trình giảm dần như giải trình của NHNN. Cụ thể, tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn tối đa 50%. Với tỷ lệ rủi ro, nên giữ nguyên ở mức 150% như hiện nay.
Xin cảm ơn ông!Ngân hàng siết van tín dụng, bất động sản lao đao
Kinhtedothi - Ngân hàng Nhà nước (NHNN) nhiều khả năng sẽ giảm trần sử dụng vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn từ 60% hiện nay xuống còn 40%, đồng thời tăng hệ số rủi ro các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản (BĐS) từ 150 - 250%.
Trao đổi với phóng viên, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh cho rằng, thực chất, thị trường BĐS chưa phát triển vững chắc, tồn kho lớn, nhiều dự án dang dở nên việc ngân hàng siết quá chặt "van tín dụng" sẽ khiến không ít DN lao đao.
Thưa ông, NHNN đang dự kiến sửa đổi, bổ sung Thông tư 36/2014/TT-NHNN, trong đó quy định giảm trần sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn, thay đổi hệ số rủi ro của các khoản phải đòi để kinh doanh BĐS. Ông đánh giá như thế nào về tác động của quy định này đến thị trường BĐS?
- Giảm trần sử dụng vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn thực chất là hạn chế nguồn cung tín dụng trung và dài hạn vào thị trường BĐS. Trong khi đó, thị trường BĐS Việt Nam đang phụ thuộc rất lớn vào 2 nguồn vốn, đó là nguồn vốn tín dụng ngân hàng, và nguồn vốn huy động từ khách hàng. Mà nguồn vốn huy động từ khách hàng phần lớn lại có nguồn gốc từ tín dụng ngân hàng. Do vậy, nếu sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NHNN theo hướng giảm trần sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn (từ 60% hiện nay xuống còn 40% theo dự thảo) và thay đổi hệ số rủi ro của các khoản phải đòi để kinh doanh BĐS từ 150 - 250%, thì có thể sẽ có tác động cực kỳ nghiêm trọng đến thị trường.
Việc sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NHNN, của NHNN khiến nhiều người cho rằng dư nợ tín dụng BĐS có dấu hiệu vượt ngưỡng an toàn?
- Trong các năm gần đây, dư nợ tín dụng tăng trưởng năm sau cao hơn năm trước. Cụ thể, năm 2012 là 14%, năm 2013 là 14,7%, năm 2014 đạt 15,2%, năm 2015 đạt khoảng 18%, dòng chảy tín dụng vào lĩnh vực đầu tư kinh doanh BĐS cũng liên tục có sự gia tăng. Dư nợ cho vay đầu tư kinh doanh BĐS đến cuối tháng 9/2015, so với cùng kỳ năm 2014 thì mức tăng không đáng kể (9 tháng đầu năm 2014 tăng trưởng 11,85%, tỷ trọng 7,86%).
Mặt khác, việc gia tăng tín dụng vào thị trường BĐS trong thời gian qua cũng là điều bình thường do thị trường mới vừa phục hồi từ cuối năm 2013 cho đến nay, sau một thời kỳ bị khủng hoảng đóng băng kéo dài. Nhìn toàn cục, hệ thống ngân hàng đang trong quá trình tái cấu trúc theo hướng tinh, mạnh, vững chắc hơn, và hoạt động tín dụng của toàn hệ thống vẫn đang trong ngưỡng an toàn. Hơn nữa, trong năm 2015 các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp trên thị trường BĐS chiếm khoảng 15%, chủ yếu trong phân khúc BĐS loại khá hoặc cao cấp, thấp hơn rất nhiều so với thời điểm "bong bóng" BĐS năm 2007. Tại thời điểm đó nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp chiếm đến khoảng trên dưới 70%. Do vậy, việc kiểm soát rủi ro, nhằm tránh tình trạng “bong bóng” BĐS lúc này là chưa cần thiết.
Ông có thể nói cụ thể hơn về những đối tượng sẽ phải chịu "tác động tiêu cực" từ các quy định này?
- Nếu hai nội dung này được thông qua, chẳng những tác động rất mạnh đến các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp (hoạt động mua đi bán lại), các DN phát triển dự án BĐS (có thể làm sụt giảm nguồn cung, làm tăng dự án dở dang, sản phẩm dở dang), mà còn có thể sẽ tác động bất lợi đến người tiêu dùng, đặc biệt là người thu nhập thấp đô thị, và cũng sẽ tác động đến các ngành, nghề có liên quan đến thị trường BĐS và công ăn, việc làm của người lao động.
Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh có đóng góp ý kiến như thế nào về bản dự thảo này, thưa ông?
- Thông tư 36/2014/TT-NHNN mới được triển khai thực hiện một năm và đang phát huy tác dụng tích cực đến nền kinh tế và góp phần củng cố đà phục hồi và tăng trưởng của thị trường BĐS, tạo điều kiện cho người dân an cư lạc nghiệp nên cần được tiếp tục thực hiện, không nhất thiết phải sửa đổi. Trong trường hợp NHNN có những nguồn thông tin dẫn đến yêu cầu bắt buộc phải sửa đổi, bổ sung Thông tư 36/2014/TT-NHNN thì thực hiện theo hướng có lộ trình phù hợp với từng nhóm đối tượng và theo lộ trình giảm dần như giải trình của NHNN. Cụ thể, tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn tối đa 50%. Với tỷ lệ rủi ro, nên giữ nguyên ở mức 150% như hiện nay.
Xin cảm ơn ông!
