Một mặt vẫn mở rộng cho đối tượng cá nhân vay mua nhà ở và đẩy mạnh tín dụng phân khúc này. Mặt khác, siết chặt nguồn tín dụng cung cứng cho các DN địa ốc. Thậm chí, nhiều ngân hàng còn “nói không” với việc chảy vốn vào các phân khúc BĐS hạng sang.
Kiểm soát nợ xấu tăngCảnh báo cán cân BĐS lệch hẳn sang phân khúc hạng sang dù được Bộ Xây dựng và Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA) liên tiếp đưa ra, nhưng ít được quan tâm. Thực tế chứng minh, BĐS cao cấp vẫn có sự tăng trưởng rất lớn, nhiều dự án địa ốc hạng sang, du lịch nghỉ dưỡng có dấu hiệu dư thừa. Trong khi phân khúc BĐS nhà ở thương mại vừa túi tiền rất thiếu các dự án căn hộ 1 - 2 phòng ngủ, có giá bán trên 15 triệu đồng/m2, tổng giá bán căn hộ trên, dưới 1 tỷ đồng.Ở góc độ quản lý, phía Ngân hàng Nhà nước đã nhanh chóng phát thông lệnh yêu cầu các ngân hàng theo dõi, giám sát chặt chẽ khi rót vốn cho chủ đầu tư các dự án BĐS, đặc biệt là với nhóm phân khúc nghỉ dưỡng, khách sạn, cao cấp. Động thái này của Ngân hàng Nhà nước và các ngân hàng thương mại phần nào hạn chế tín dụng cho BĐS, tránh tạo ra "bong bóng" BĐS. Bởi, bài học "xì hơi bong bóng” trong quá khứ đã đóng góp vào nợ xấu quốc gia lên tới 6.000 tỷ đồng. Bên cạnh đó, theo Thông tư 06 của NHNN, lộ trình từ năm 2017, nếu cho vay BĐS thì trọng số rủi ro tăng từ 150% - 200%. Từ đây, các ngân hàng buộc phải áp dụng lãi suất cao hơn khi cho vay để bù đắp phần chi phí đối ứng.Tư vấn khách hàng vay tín dụng tại chi nhánh HDBank Hà Nội. Ảnh: Thanh Hải |
Về việc “thắt hầu bao” cho vay BĐS, TS Ngô Trí Long cho rằng, đây là động thái cần thiết và kịp thời. Vị chuyên gia này nhận định, sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng hiện nay phát triển quá rầm rộ, tỷ lệ nghịch với đầu ra. Nếu không kiểm soát rủi ro thì vốn sẽ ứ đọng ở phân khúc này, gây ra hiện tượng nợ xấu. Vì vậy, việc ngân hàng điều chỉnh các tỷ lệ rủi ro cũng như hệ số cho vay như một cảnh báo, một “thẻ vàng” đối với thị trường BĐS nghỉ dưỡng cao cấp. Từ đây, khơi thông các dự án ở phân khúc dành cho người thu nhập trung bình, người nghèo.
Đại diện Vietcombank cũng cho biết, mặc dù room tín dụng cho vay đối với lĩnh vực BĐS của ngân hàng này hiện còn khá nhiều, song chủ trương của ban lãnh đạo đưa ra là chỉ tập trung cho khách hàng cá nhân có nhu cầu về nhà ở, không cho vay kinh doanh BĐS, đặc biệt là phân khúc nghỉ dưỡng cao cấp. Vì thế, trong 6 tháng đầu năm nay, dư nợ tín dụng BĐS cho vay mua nhà tăng trưởng không đáng kể, có phần sụt giảm so với cùng kỳ năm trước. Trong bối cảnh nợ xấu cao, không chỉ lãnh đạo ngân hàng thận trọng khi rót vốn vào các dự án BĐS hạng sang, mà ngay các cổ đông của các ngân hàng cũng đề cao vấn đề này tại mùa đại hội cổ đông vừa qua.Doanh nghiệp tìm hướng huy động vốn mớiBàn về vấn đề này, các chuyên gia BĐS cho rằng, phương thức phát hành cổ phiếu, trái phiếu trong bối cảnh ngân hàng thắt hầu bao được xem là tối ưu. Kênh huy động vốn này ít làm tốn chi phí của DN, lại an toàn hơn hẳn đi vay tín dụng. Tuy nhiên, ở góc độ tài chính – ngân hàng, giới chuyên môn không đánh giá cao nhóm cổ phiếu BĐS lên sàn hiện nay. Bởi, giá trị cổ phiếu của các công ty BĐS vẫn “lèo tèo” (5.000 - 10.000 đồng/trái phiếu hoặc cổ phiếu). Căn nguyên là do các DN BĐS trước khi lên sàn thường đã dính các “vết đen” nên không dễ lấy tiền của người đầu tư.Đồng quan điểm, TS Nguyễn Trí Hiếu phân tích cách giải quyết theo hướng phát hành cổ phiếu và trái phiếu chưa được đón nhận nồng nhiệt vì sức khỏe tài chính của các DN BĐS còn yếu. Về giải pháp huy động vốn từ dân, TS Nguyễn Trí Hiếu đánh giá không phải là hướng đi dài vì tiềm ẩn rủi ro, người dân bị đẩy vào thế “cầm dao đằng lưỡi”. Do đó, cách hiệu quả nhất để “trám” lỗ hổng vốn là sự hợp tác giữa ngân hàng và các chủ đầu tư BĐS. Vấn đề quản lý rủi ro tín dụng không chỉ từ ngân hàng, mà còn phải là sự quản lý từ chính nhà đầu tư kinh doanh địa ốc. Đối với các DN BĐS, mục tiêu lợi nhuận là yếu tố hàng đầu. Tuy nhiên, cũng cần thiết đưa ra những dự án đáp ứng nhu cầu của số đông khách hàng.“Tránh đầu tư ồ ạt ở phân khúc hạng sang, vốn chỉ dành cho thiểu số nhà giàu, lại chưa có tiền đề phát triển thuận lợi. Thực tế BĐS nghỉ dưỡng chỉ rộ lên vài năm gần đây, chứ chưa có lịch sử hoạt động và vận hành để chứng minh chủ đầu tư có năng lực trả lãi cho khách hàng ở mức cao (10% - 15%/năm). Nếu DN không tự điều chỉnh phân khúc phù hợp với năng lực tài chính, ngân hàng sẽ "nói không" với cung ứng vốn để điều tiết thị trường” – ông Hiếu nhấn mạnh.Cùng nhận định, TS Cấn Văn Lực cho rằng, trong thời gian tới, ngân hàng sẽ quản lý chặt chẽ hơn việc cho vay để đầu tư vào BĐS. Đây là tín hiệu tốt cho thấy Chính phủ có hướng quản lý thị trường này phát triển lành mạnh hơn. Khi dòng tín dụng bị thắt chặt, thị trường BĐS sẽ có những sáng tạo để phát triển các nguồn vốn khác. Cụ thể như có thể dùng phương án huy động vốn từ các cổ đông hiện hữu. Hoặc chuyển nhượng một phần cổ phần của dự án đó cho các đối tác khác, biến họ thành cổ đông của dự án. “Song song, cần nhanh chóng thiết lập các định chế tài chính đa dạng như quỹ tín thác đầu tư (REIT) cho phép người dân bỏ vốn vào. Đồng thời cho phép phát hành chứng chỉ đầu tư và được giao dịch trên sàn chứng khoán. Qua đó tạo ra cú hích nguồn vốn cho BĐS và tăng tính thanh khoản cho thị trường” - ông Lực khuyến nghị.| Mới đây, Bộ trưởng, Chủ nhiệm Văn phòng Chính phủ Mai Tiến Dũng đã truyền đạt ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng yêu cầu huy động vốn ngân hàng không nên “chảy” vào một số đại gia lớn, mà dòng tiền phải “chảy” vào DN khởi nghiệp, DN sản xuất kinh doanh. Hay nói cách khác là đầu tư sản xuất, tạo điều kiện hỗ trợ cho DN phát triển. Trước sự lo ngại của khối ngân hàng và DN BĐS về việc giảm đột ngột tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung - dài hạn, NHNN đã có một lộ trình thực hiện dài hơi thay vì “phanh gấp”. Theo đó, theo Thông tư số 06/2016/TT-NHNN, tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung - dài hạn được giữ nguyên 60% đến ngày 31/12/2016, rồi giảm dần xuống 50% từ ngày 1/1/2017 và từ ngày 1/1/2018 sẽ xuống mức 40%. So với dự thảo ban đầu, NHNN đã giãn lộ trình thực hiện giới hạn trên trong hơn 2 năm. Thị trường BĐS đang có dấu hiệu lệch pha dòng tiền. Cụ thể, nguồn tín dụng của ngân hàng vẫn chủ yếu chảy vào các DN BĐS lớn và vào các dự án nghỉ dưỡng cao cấp. Trung bình, một sản phẩm BĐS cao cấp có giá trị gấp 3 lần so với một sản phẩm vừa túi tiền (giá trên dưới 1 tỷ đồng). Chưa kể, có những căn hộ - khách sạn (condotel) còn có mức giá hàng chục tỷ đồng, kéo sự lệch pha dòng tiền càng đậm nét. Chính vì vậy, Ngân hàng Nhà nước phải là trọng tài để nhanh chóng kéo giảm khoảng cách lệch pha này, tránh “xì hơi bong bóng” BĐS. Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA |
