Áp lực lớn, cơ hội nhiều
Năm 2010 và những năm tiếp theo được giới chuyên môn nhìn nhận là thời điểm có nhiều áp lực cạnh tranh giữa các doanh nghiệp trong nước và thách thức trước sự đổ bộ nhiều hơn của nhà đầu tư nước ngoài, khi nền kinh tế thế giới bắt đầu phục hồi.
Ông Trần Như Trung, Giám đốc bộ phận nghiên cứu Công ty Savills Việt Nam, cho rằng dù thị trường phát triển chậm vào cuối năm 2009 nhưng về lâu dài đầu tư đất đai vẫn tốt. Tuy nhiên, không vì thế mà cơ hội bỏ vốn vào thị trường nhà đất trong năm tới sẽ trở nên dễ dàng hơn.
Ông Trung đánh giá, cái khó trong việc đầu tư vào thị trường địa ốc hiện nay là chưa thể đánh giá chính xác được nhu cầu thật của thị trường vì không có một cơ sở thống kê cụ thể nào.
Ông Trung gọi đó là nguồn cầu bí ẩn và cũng vì nguồn cầu khó xác định nên chỉ vì một tin đồn mà giới đầu tư nháo nhác bán tháo hàng hoặc chen lấn xếp hàng để có cơ hội mua sản phẩm.
Cuối năm 2009 liên tiếp có những cơn sốt trên thị trường nhà đất, hầu hết đều do sự chi phối của tâm lý đầu tư đám đông và từ những tin đồn. Thủ phạm tăng giá nhà đất vừa qua chủ yếu xuất phát từ giới chủ đầu tư và cò nhà đất.
Nhận định về tổng quan thị trường nhà đất năm 2009, đại diện một đơn vị tư vấn khác, ông Nathan Cumberlidge, Trưởng bộ phận nghiên cứu định giá Công ty Colliers International Hà Nội cho rằng thị trường thứ cấp đã chứng kiến sự trượt giá, giao dịch chậm lại và giá đã giảm tại các phân khúc cho thuê.
Chủ nhà hiện đã phải nỗ lực lớn hơn để giữ chân khách thuê và chuẩn bị sẵn sàng đưa ra giá thuê thấp hơn giá thuê của một số dự án mới trên thị trường. Chỉ duy nhất lĩnh vực thị trường bán lẻ phát triển mạnh mẽ nhất trong năm 2009. Một số thương hiệu đã mở rộng thị trường và hệ thống phân phối.
Theo nhiều đánh giá, nguồn cầu thực thời gian vừa qua tại Hà Nội và TPHCM không lớn đến mức hàng nghìn người phải xếp hàng tìm cơ hội tại một số dự án như vậy. Không có cơ sở để đưa ra quyết định đầu tư do nguồn cầu thực khó xác định có nguồn gốc từ sự kém minh bạch trong giám sát thị trường của cơ quan quản lý và khả năng làm “xiếc” giá của một số doanh nghiệp.
Chọn sản phẩm nào?
Đứng trên phương diện nhà tư vấn, ông Trung chỉ ra rằng, tâm lý “ăn xổi” nóng vội không còn phù hợp trong bối cảnh thị trường hiện nay. Trước đây giới đầu tư chỉ thấy một sân chơi rộng mênh mông với phân khúc thị trường nào cũng được người mua tranh nhau xếp hàng đặt chỗ.
Sau đợt điều chỉnh năm 2009, cả giới đầu tư và tư vấn sẽ phải đau đầu đối diện với áp lực chọn sản phẩm nào và bán cho ai. Nói như ông Phạm Thanh Hưng, Phó Tổng Giám đốc Century Group thì giới đầu tư sẽ không còn quá nhiều tham vọng và ảo tưởng nguồn cầu vô biên như những năm trước, mà sẽ có cái nhìn thực dụng hơn.
Còn theo ông Trung, đây là sự điều chỉnh cần thiết. Kiểu đầu tư lướt sóng, mua nhanh bán nhanh theo đà tăng giá sẽ ngày càng trở nên khó khăn hơn, người dân sẽ phải đau đầu tính toán đồng tiền nhàn rỗi bỏ vào đâu để sinh lời nhất.
Colliers International Hà Nội khuyên các nhà đầu tư có uy tín nên nghiên cứu thị trường một cách toàn diện thông qua một công ty dịch vụ chuyên nghiệp. Nhưng bản thân những nhà tư vấn cũng lại phải đau đầu tìm ra những chiến lược tiếp thị sản phẩm hợp lý vì nếu “khuyên sai sẽ mất tiền”.
Ông Hưng cũng cho rằng thị trường nhà đất thời gian tới sẽ khó có những cơn “sốt” xình xịch, trăm người bán vạn người mua với những dự án mơ hồ nhưng vẫn đắt khách. Chủ đầu tư hiện nay phải cân nhắc phân khúc thị trường, vị trí nào sẽ tạo ra sản phẩm phù hợp với vị trí đó để tránh thiệt hại.
Theo nhiều nhà phân tích, những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hơi sẽ sống khỏe cho dù nền kinh tế trồi sụt. Những nhà đầu tư tập trung phát triển các dự án phức hợp gồm căn hộ dân cư, khu bán lẻ, văn phòng cho thuê sẽ là hướng đầu tư của tương lai, vì vừa phân tán rủi ro, vừa tìm được nhiều khách hàng mục tiêu.
Cũng theo ông Trung, việc nhiều nhà đầu tư bất động sản đã nắm cơ hội và chuyển hướng đầu tư sang xây dựng sản phẩm căn hộ trung bình và thấp với giá cạnh tranh là sự lựa chọn đúng. Và hướng phát triển như vậy sẽ còn tiếp tục trong năm 2010.
Năm 2010 vẫn được Colliers International dự báo sẽ khó khăn cho thị trường văn phòng hạng A với một số lượng đáng kể các nguồn cung sẵn có cộng thêm nhiều mặt bằng cho thuê khi dự án hoàn thành vào năm 2010.
Năm 2010 cũng sẽ chứng kiến các doanh nghiệp bán lẻ hoạt động năng động hơn trong việc tìm kiếm vị trí đắc địa. Có thể nhận thấy điều này rõ nhất tại các siêu thị, nhà hàng và ngân hàng khi họ phải trả giá rất cao cho một vị trí đẹp.
Bên cạnh đó, những hạn chế về cơ sở hạ tầng tiếp tục ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản Việt Nam. Nhà đầu tư kinh nghiệm sẽ nhắm đến lĩnh vực xây dựng cơ sở hạ tầng đi kèm với việc phát triển các khu đô thị mới.
