Đặc biệt, với tốc độ đô thị hóa nhanh ở khu vực xung quanh nội đô, quy mô của thị trường văn phòng ngày càng nở rộ. Tuy nhiên, với sự phát triển quá nóng, cầu không theo kịp cung khiến thị phần của phân khúc văn phòng cho thuê đang phải đối diện với sự cạnh tranh khốc liệt và áp lực giảm giá.
Cung lên cao, giá xuống thấp
Theo nghiên cứu của các công ty chuyên cung cấp văn phòng cho thuê, chỉ riêng mặt bằng Hà Nội trong vòng 5 năm (2009 - 2013) đã có một nguồn cung khổng lồ gia nhập thị trường, đặc biệt là văn phòng hạng B. Cụ thể, tòa nhà văn phòng tăng gấp đôi từ 35 lên 76 tòa (cả hạng A và B), tăng 117%. Số mét vuông sàn văn phòng cho thuê tăng gấp 3 từ 300.000m2 lên 1 triệu mét vuông. Đặc biệt, khu vực phía Tây ở nguồn cung tăng mạnh nhất với nhiều tòa nhà chất lượng đi vào hoạt động như Keangnam Landmark Towers, PVI Tower, Indochina Plaza, Handico…
Nguồn cung lớn, tỷ lệ phòng trống cao khiến cuộc chiến giành khách trở nên khốc liệt và tạo sức ép lên giá thuê. Với sức ép đó, muốn thu hút khách hoặc để giữ chân khách, chủ tòa nhà buộc phải giảm giá thuê, đồng thời đưa ra nhiều ưu đãi hấp dẫn. Thậm chí, tùy theo danh tiếng của khách thuê, diện tích, thời gian thuê mà tổng giá trị ưu đãi có thể lên tới 20%. Trung bình giá thuê tại khu vực trung tâm đã giảm 28 - 29 %, khu vực Đống Đa giảm 16 - 40% và khu vực phía Tây giảm 20 - 48% đối với cả hai hạng A và B. Không phủ nhận sự cạnh tranh khốc liệt về thị phần và sức ép giảm giá mà phân khúc văn phòng cho thuê đang phải gánh chịu, nhưng các chuyên gia lại có cái nhìn lạc quan rằng đây chính là cơ hội của khách hàng. Cụ thể, nguồn cung trên thị trường tăng, khách hàng có nhiều sự lựa chọn, dễ đưa ra quyết định hơn, đồng thời giá thuê cũng được đưa về mức phù hợp.
Phân khúc vẫn rất hấp dẫn
Thực tế, thời gian qua giá thuê văn phòng ở tất cả các hạng có sự sụt giảm chung trên toàn thị trường, giảm càng mạnh khi nguồn cung tăng. Tuy nhiên, tới đây sức ép về giá thuê cũng sẽ giảm dần, thị trường sẽ khá ổn định do chủ đầu tư đã sử dụng nhiều hình thức khác để hấp dẫn khách thuê. Bên cạnh đó, xu hướng dịch chuyển, cạnh tranh ở phía Tây cũng chững lại vì khu vực trung tâm đã có nhiều dự án tốt gia nhập thị trường. Đặc biệt, với tình hình cơ sở hạ tầng, giao thông được đầu tư nhiều như hiện nay, chuyện vị trí của các dự án tòa nhà văn phòng không còn quá quan trọng. Với những yếu tố trên, giá thuê không còn là áp lực, sức ép để bàn tới trong năm nay.
Bà Nguyễn Bích Trang - Quản lý cấp cao, bộ phận cho thuê văn phòng CBRE cho biết: "Giữ giá chào thuê cao, chào nhiều ưu đãi là chiến lược kinh doanh khá phù hợp với thị trường và được hầu hết các chủ nhà áp dụng. Song, chủ nhà cũng cần phải cân đối, xem xét, phân tích, xác định đúng vị trí của mình để có chiến lược phù hợp. Phương án không ưu đãi, giảm trực tiếp giá thường chỉ thích hợp khi tìm khách thuê mới. Mặt khác, chiến lược giá thuê một tòa nhà tỷ lệ nghịch với tỷ lệ lấp đầy, chứ không đi theo thị trường. Khi tỷ lệ lấp đầy của tòa nhà lớn, diện tích cho thuê còn ít, có thể tăng giá lại là cách để hút khách, nâng vị thế".
Tòa nhà văn phòng cho thuê trên đường Trần Thái Tông, Cầu Giấy, Hà Nội. Ảnh: Đức Giang
|
