DÒNG SỰ KIỆN. * KỲ HỌP THỨ NHẤT, QUỐC HỘI KHÓA XV * HĐND TP HÀ NỘI KHÓA XVI, NHIỆM KỲ 2021 - 2026 * ĐẠI DỊCH COVID-19 * EURO 2021 * CÙNG KINH TẾ & ĐÔ THỊ CHUNG TAY PHÒNG, CHỐNG DỊCH COVID-19

Nhiều giải pháp cải tạo, xây mới chung cư cũ

20-05-2016 07:19
Kinhtedothi - Cải tạo chung cư cũ là chủ trương lớn của Nhà nước nhằm cải thiện chỗ ở cho người dân, góp phần chỉnh trang các đô thị theo hướng văn minh, hiện đại.
Tại Hà Nội, cải tạo chung cư cũ là vấn đề rất được người dân mong đợi và các cấp, ngành của TP quan tâm giải quyết. Tuy nhiên, trong những năm qua, số lượng cũng như tiến độ cải tạo các khu chung cư cũ trên địa bàn Thủ đô vẫn rất chậm, gặp nhiều vướng mắc và gây ra nhiều búc xúc cho người dân.

Vậy làm thế nào để giải bài toán cải tạo các khu chung cư cũ? PGS.TS Hoàng Văn Cường - Phó Hiệu trưởng trường Đại học Kinh tế quốc dân, chuyên gia có nhiều nghiên cứu và đóng góp chính sách trong lĩnh vực kinh tế BĐS và nhà ở đô thị, trao đổi xung quanh vấn đề này.

Ông đánh giá ra sao về việc cải tạo chung cư cũ trên địa bàn TP Hà Nội trong thời gian qua?

- Việc cải tạo các khu chung cư cũ nói riêng, cải tạo các khu nhà ở thuộc các khu dân cư cũ nói chung trên địa bàn Hà Nội đang là yêu cầu bức thiết, nhưng kết quả triển khai còn rất chậm. Đây là vấn đề bức xúc của người dân, bởi lẽ phần lớn những khu nhà tập thể cũ đều xây dựng trong giai đoạn từ những năm 1960 - 1980 với kiến trúc và kết cấu cũ, lạc hậu, thiếu tiện nghi, dột nát xuống cấp nghiêm trọng, thậm chí nhiều nhà có nguy cơ sụp đổ đe dọa tính mạng của cư dân...

Nhận thức được tầm quan trọng và tính bức thiết của việc cải tạo các khu chung cư cũ, trong nhiều năm qua, Chính phủ đã có chủ trương và ban hành nhiều chính sách ưu đãi cho các DN trong việc thực hiện cơ chế xã hội hóa để cải tạo lại các khu chung cư cũ. Tuy nhiên, sau hơn 10 năm triển khai, đến nay, trong tổng số hơn 1.500 chung cư cũ trên toàn TP Hà Nội mới cải tạo được chỉ vẻn vẹn khoảng 1% số lượng nhà cần cải tạo, xây dựng lại.

Theo ông, đâu là nguyên nhân cơ bản dẫn đến tình trạng vướng mắc trong cải tạo các khu chung cư cũ?

- Đã có nhiều nhà phân tích chỉ ra các nguyên nhân như không đạt được sự đồng thuận trong ý kiến của người dân; do quy hoạch khống chế chiều cao và mật độ xây dựng… Tôi cho rằng, nguyên nhân căn bản, bao trùm của mọi nguyên nhân là do chủ trương cải tạo chung cư cũ bằng con đường xã hội hóa dựa vào DN đã đặt ra một bài toán có nhiều ràng buộc không có lời giải.

Cơ chế xã hội hóa dựa vào DN bỏ vốn để đầu tư xây dựng các tòa nhà mới trên không gian các khu chung cư cũ, sau khi hoàn trả lại diện tích nhà ở cho người dân, phần diện tích còn lại được đưa vào kinh doanh để thu hồi vốn đầu tư nhưng phải tuân thủ quy hoạch về chiều cao, mật độ xây dựng để không tăng thêm áp lực dân số vào các khu trung tâm TP. Rõ ràng, các DN bỏ vốn đầu tư cải tạo các khu chung cư cũ phải nhằm mục tiêu thu về lợi nhuận. Theo tính toán của các nhà đầu tư, để bù đắp được tiền vốn đã bỏ ra và có lãi sau khi đã hoàn trả diện tích nhà ở cho người dân sở tại, việc đầu tư các tòa nhà mới phải thỏa mãn 2 điều kiện: Thứ nhất, tòa nhà mới xây dựng phải có tổng diện tích xây dựng gấp tối thiểu 3 lần diện tích của các tòa nhà chung cư cũ, tương đương với chiều cao mới phải đạt từ 15 - 18 tầng, nhưng điều này vi phạm quy định khống chế quy hoạch chiều cao xây dựng của khu vực trung tâm. Thứ hai, chủ đầu tư phải được sử dụng toàn bộ diện tích mặt bằng tầng 1 vào kinh doanh thương mại – điều này gặp phải phản kháng của những hộ dân ở tầng 1 đang sinh sống bằng hoạt động kinh doanh tại chỗ. Vì vậy, các DN chỉ mặn mà lựa chọn một số ít các tòa nhà chung cư cũ có vị trí thực sự đắc địa với lợi thế thương mại cao mới khắc phục được 2 ràng buộc nêu trên. Đó là lý do vì sao, hơn 10 năm, tiến độ cải tạo, xây dựng mới chung cư đạt tỷ lệ rất thấp, khoảng 1% như đã nêu trên.

Vậy, cần làm thế nào để đẩy nhanh tiến độ cải tạo các khu chung cư cũ nói riêng, các khu nhà ở cũ nói chung, thưa ông?

- Chúng ta cần phải xuất phát từ quan điểm coi cải tạo chung cư cũ là hoạt động cải tạo, chỉnh trang, xây dựng đô thị hiện đại. Do vậy, cải tạo xây dựng lại các khu chung cư cũ thành các khu đô thị hiện đại phải là trách nhiệm của Nhà nước và nguồn vốn đầu tư ban đầu phải lấy từ ngân sách. Trên địa bàn Hà Nội, các khu chung cư cũ với kiến trúc lạc hậu, mật độ xây dựng cao, thiếu không gian, xuống cấp và chắp vá đều nằm ở các quận trung tâm nên tất yếu phải xây dựng lại theo quy chuẩn của các khu đô thị hiện đại. Muốn vậy, chúng ta không thể cải tạo đơn lẻ từng tòa nhà mà phải quy hoạch lại không gian của cả khu vực theo hướng giảm mật độ xây dựng, nâng chiều cao để tăng không gian xanh làm công viên và công trình công cộng, sử dụng diện tích mặt bằng ngầm cho các hoạt động kinh doanh dịch vụ tại khu vực trung tâm TP.
Khu chung cư B4 Kim Liên.
Khu chung cư B4 Kim Liên. Ảnh:  Quỳnh Linh
Với quan điểm này, Nhà nước phải bỏ vốn đầu tư ban đầu chứ không nên chờ vào nguồn vốn của DN. Nhà nước đã bỏ ra hàng nghìn tỷ đồng từ ngân sách để cải tạo, mở rộng những đoạn phố ngắn thì hoàn toàn có thể sử dụng ngân sách đó cho đầu tư cải tạo các khu dân cư để chỉnh trang đô thị. Chính phủ cũng đã có chính sách dành gói vay 30.000 tỷ đồng cho vay ưu đãi về thời hạn và lãi suất để người nghèo mua nhà. Những chính sách này có thể vận dụng một cách phù hợp với chủ trương cải tạo các khu chung cư cũ hiện nay.

Bằng nguồn vốn đầu tư từ Nhà nước, chúng ta có thể dồn 3 - 4 tòa nhà cũ để xây dựng một tòa mới cao tầng đủ diện tích tái định cư cho những hộ dân tại chỗ, không tăng thêm diện tích thương mại để không tăng thêm quy mô dân số. Phần diện tích đất còn lại của các tòa nhà sau khi phá dỡ sẽ tạo thành khoảng trống làm công viên, cây xanh và các công trình công cộng. Toàn bộ diện tích mặt bằng ngầm (bao gồm cả diện tích hầm tòa nhà và tầng ngầm bên dưới vườn hoa, công viên) sẽ xây dựng trở thành trung tâm thương mại dành cho phát triển các hoạt động kinh doanh dịch vụ. Một phần diện tích này dành để tái tạo lại mặt bằng kinh doanh cho các hộ dân trước đây kinh doanh tại tầng một của các nhà chung cư cũ; phần lớn diện tích ngầm còn lại sẽ bán hoặc cho thuê hoặc đấu thầu cho các DN đầu tư kinh doanh thương mại, dịch vụ. Tiền thu được từ cho thuê, bán mặt bằng và tiền thuế từ các hoạt động kinh doanh thương mại, dịch vụ không chỉ bù đắp lại kinh phí đầu tư xây dựng ban đầu, mà còn tạo dòng tiền thu ngân sách bền vững cho tương lai. Nếu trước khi cải tạo mở đường, chúng ta tập trung đầu tư cải tạo, xây dựng các khu chung cư cũ theo phương thức trên thì khi cải tạo mở rộng các tuyến phố sẽ không tốn hàng nghìn tỷ đồng để GPMB như hiện nay. Với phương thức này, những khu chung cư cũ như Nguyễn Công Trứ, Trương Định, Kim Liên, Trung Tự, Nam Đồng, Thành Công, Giảng Võ… sẽ biến thành các trung tâm đô thị hiện đại giữa Thủ đô.

Xin cảm ơn ông!
TAG: