Rủi ro dự án bán nhà trên giấy: Ai chịu trách nhiệm?

Động thái này là tấm giấy thông hành giúp họ bán hàng tốt hơn trong bối cảnh nhiều dự án cạnh tranh như hiện nay. Trong khi đó, ở góc độ chuyên môn, các chuyên gia bất động sản (BĐS) vẫn cho rằng bán nhà trên giấy là hình thức mua bán đầy rủi ro, đi ngược lại nguyên lý phát triển bền vững của thị trường địa ốc.

Ai chịu trách nhiệm?

Tình trạng bán nhà ở hình thành trong tương lai, được gọi nôm na là “bán nhà trên giấy”, hiện đang được nhiều chủ đầu tư áp dụng dưới nhiều hình thức như huy động vốn, góp vốn thực hiện dự án hay vay vốn từ khách hàng. Tuy nhiên, kiểu bán nhà trên giấy bằng cách huy động vốn từ chính người mua, kiểu “lấy mỡ nó rán nó”, có rủi ro rất cao và đẩy khách hàng vào tình thế “cầm dao đằng lưỡi”.

Khách hàng tham khảo thông tin mở bán một dự án nhà ở tại Hà Nội. Ảnh: Chiến Công

Có thể dễ dàng thấy hệ lụy của hình thức kinh doanh này là hàng loạt dự án bị kiện cáo do chậm tiến độ, thậm chí chủ đầu tư ôm tiền biến mất khiến người mua nhà khóc dở, mếu dở. Trên thị trường, không hiếm các dự án huy động hàng trăm tỷ đồng trong khách hàng cả chục năm nay nhưng vẫn là bãi đất trống. Đơn cử, dự án lớn như Usilk City từng rơi vào vòng luẩn quẩn không lối thoát khi chủ đầu tư ôm tiền huy động trước tiêu vào mục đích khác, bỏ rơi khách hàng.

Xung quanh thông tin này, GS.TSKH Đặng Hùng Võ thẳng thắn cho rằng bán nhà hình thành trong tương lai là hình thức mua bán không bền vững và Nhà nước nên cấm hình thức này. “Sở Xây dựng chịu trách nhiệm công bố danh sách các dự án được phép giao dịch BĐS hình thành trong tương lai thì giả định trường hợp người dân vẫn gặp rủi ro khi giao dịch tại các dự án này thì ai chịu trách nhiệm? Sự thật thì pháp luật đã có vì thế hãy để cho chủ đầu tư tự kiểm định dự án của mình có đủ điều kiện bán ra thị trường hay không. Lúc này, Sở Xây dựng mới đi kiểm tra chủ đầu tư đã thực thi đúng quy định không? Nếu chưa, cần phạt nặng. Như vậy, mới đúng cơ chế quản lý, chứ không phải đi làm thay trách nhiệm công bố cho chủ đầu tư” - ông Võ nhấn mạnh.

Đi ngược nguyên lý phát triển

Bán nhà trên giấy là một hình thức bán hàng vì lợi ích của bên cung chứ không phải bên cầu. Trong khi đó, đã gọi là thị trường thì bắt buộc phải cân bằng lợi ích của bên cung và bên cầu. GS.TSKH  Đặng Hùng Võ

Lý giải cụ thể hơn, GS.TSKH Đặng Hùng Võ cho biết, tại các nước phát triển, có giao dịch BĐS hình thành trong tương lai nhưng chủ yếu ở dạng thế chấp để vay vốn chứ không tập trung vào mua bán. Người ta chủ yếu mua - bán các căn nhà đang hiện hữu. Bởi nước họ có những ngân hàng chuyên cho vay BĐS kinh phí lớn, thậm chí ở nước ngoài còn có tình trạng dư vốn, cho vay không lãi suất, miễn là đồng tiền vận động được. Còn ở Việt Nam do thiếu vốn nên dẫn đến tình trạng bán nhà trên giấy. Dù Luật Kinh doanh BĐS có đưa ra một số hình thức để hạn chế tính không bền vững trong hình thức giao dịch này nhưng thực tế chưa phù hợp. Bởi, người mua nhà vẫn nộp tiền cho chủ đầu tư thay vì ngân hàng. Vì lẽ đó, chỉ có rất ít ngân hàng gắn lợi ích được với chủ đầu tư mới đồng ý đứng ra bảo lãnh.

Đồng quan điểm, chuyên gia tài chính – ngân hàng, TS Nguyễn Trí Hiếu cho biết, mỗi quốc gia đều có những dự án nhà ở hình thành trong tương lai. Thế nhưng, giữa Mỹ và Việt Nam có một sự khác biệt rất lớn. Tại Mỹ các nhà đầu tư có đất, khi đi vay vốn của ngân hàng thì phải đảm bảo xây dựng xong mới được bán cho khách hàng, không được phép huy động tiền của dân chúng rồi đồng thời đi vay ngân hàng. Trường hợp, người dân Mỹ có tiền muốn mua căn hộ tại dự án hình thành trong tương lai có quyền đặt cọc trước. Tuy nhiên, chủ đầu tư phải mở một tài khoản ở ngân hàng, số tiền đặt cọc được bỏ vào tài khoản phong tỏa. Cho đến khi dự án hoàn thành, chủ đầu tư mới được nhận số tiền đó. Song song, giao cho người mua giấy chứng nhận quyền sở hữu trên căn hộ hoặc căn nhà đó. Tức là tiền trao cháo múc. Trong khi đó, ở Việt Nam thì ngược lại. Người dân khi mua nhà “trên giấy” phải được đứng ở cương vị người mua. Việc bắt họ bỏ tiền đầu tư là đang gián tiếp biến họ thành những nhà đầu tư bất khả kháng.

Phân tích nguyên nhân cốt lõi của sự khác biệt này, vị chuyên gia này nhận định bắt nguồn từ môi trường kinh doanh, tài chính khác nhau của Việt Nam và Mỹ. Ở Mỹ, các nhà kinh doanh BĐS có thể vay mượn được ngân hàng dễ dàng. Bên cạnh đó, có các kênh quỹ đầu tư, bán cổ phiếu, trái phiếu để có vốn xây dựng dự án. Còn ở Việt Nam thì các nhà đầu tư BĐS không có phương tiện này. “Dù vậy, hiện tại thị trường vốn BĐS của nước ta đang dần dần được hình thành, các chủ đầu tư BĐS đã có kênh huy động vốn từ ngân hàng, phát hành cổ phiếu, trái phiếu và các quỹ đầu tư. Từ đó kỳ vọng, hình thành thị trường cấp vốn cho nhà đầu tư BĐS thay vì chạy vào trong dân để huy động vốn” – ông Hiếu cho hay.

Chuyên gia nhận định Người mua vẫn cầm “đằng lưỡi” Trao đổi với báo chí, TS Phạm Sỹ Liêm – Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cho rằng, ở Việt Nam, tình trạng bán nhà hình thành trong tương lai ngày càng nở rộ là do nhiều DN địa ốc kinh doanh theo hướng “tay không bắt giặc”. Vì thế, muốn có vốn thì nhanh nhất là huy động từ khách hàng. Từ khâu thiết kế dự án, quảng cáo truyền thông chỉ cần phù hợp thị hiếu (không gian công cộng, cây xanh, trường học, bệnh viện, tiện ích đẳng cấp...) là hoàn toàn có thể đi bán “trên giấy”. Người mua thấy quảng cáo hay thì nộp tiền vào mua. Khi mua cũng có ký kết nhưng thực tế sau đó còn phụ thuộc tình hình thị trường. Hầu hết các nhà đầu tư bất động sản không chỉ có một dự án mà tới 2 - 3 dự án, có dự án bán được, có dự án trì trệ. Họ lấy tiền của dự án bán được đầu tư sang dự án không bán được do thiếu vốn. Đến lúc không dự án nào hoàn chỉnh và hệ quả là không có nhà thực sự. Nhà có thể đã xây thô, có khi đã hoàn thiện nhưng tiện ích không có gì, không đường, không điện... rất lủng củng. Về phía người mua, khi mua một căn nhà phải dựa trên 3 yếu tố: Giá cả, chất lượng và tiến độ giao nhà. Giá cả phụ thuộc vào diện tích, chất lượng phụ thuộc vào đẳng cấp... nhưng đó chỉ là những lời hứa hẹn trên giấy, sau khi hoàn thiện có thiếu sót gì cũng không ai biết. Do đó, nên cải tiến việc bán nhà hình thành trong tương lai theo hướng sử dụng tiền đặt cọc. Số tiền đặt cọc thường chiếm khoảng 10% giá trị sản phẩm, không vào túi bên bán mà mở một tài khoản phong tỏa tại ngân hàng. Ngân hàng giữ số tiền này, còn chủ đầu tư sẽ vay tiền ngân hàng. Khi ngân hàng thấy dự án có nhiều người đặt cọc nghĩa là triển vọng bán được hàng thì sẽ yên tâm cho vay. Như thế mọi chuyện rất sòng phẳng, rõ ràng và không thể xảy ra chuyện lợi dụng lừa đảo lẫn nhau. Gia Tuấn  ghi