Tăng vốn cho BĐS: Cửa hồi sinh trong năm 2012

Thị trường bất động sản (BĐS) vừa đón nhận một tin đặc biệt. Ngày 6/12/2011, Thủ tướng Chính phủ đã ký ban hành Chỉ thị số 2196/CT-TTg về một số giải pháp tăng cường quản lý thị trường BĐS.

Với những doanh nghiệp BĐS đã quen với sự thất vọng đối với văn bản của Ngân hàng Nhà nước vào giữa tháng 11/2011 về loại trừ 4 nhóm đối tượng BĐS khỏi khu vực phi sản xuất, tính chất và mục tiêu "tăng cường quản lý" của chỉ thị trên có thể càng làm gánh nặng tâm lý nặng nề hơn. Trong đó, chủ yếu là trạng thái tâm lý đã quá mòn mỏi do không tiêu thụ được hàng để trả nợ. Và dĩ nhiên cả tâm lý "mong sao không bị nợ nần" đang có nguy cơ trở nên tuyệt vọng.

Tuy nhiên, có lẽ nội dung đáng chú ý nhất của Chỉ thị số 2196 là phần liên quan đến Ngân hàng nhà nước: "Ngân hàng nhà nước Việt Nam chỉ đạo các tổ chức tín dụng bố trí nguồn vốn để cho vay đầu tư các dự án phát triển nhà ở để bán, cho thuê phục vụ đối tượng thu nhập thấp, công nhân lao động tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế; cho các đối tượng có nhu cầu thực sự vay mua nhà để ở".

Ai cũng biết để vực dậy thị trường BĐS, không thể không có sức cầu. Sức cầu đó đến từ đâu? Nguồn cầu từ khu vực dân cư, những người mua nhà để ở và để đầu tư, chỉ là một phần. Nhưng cầu dành cho vô số dự án đang nằm đắp chiếu khi không có tiền để triển khai tiếp thì lại là một vấn đề khác.

Bởi thế, một khi van tín dụng cho vay được mở, nguồn cầu sẽ từ khối ngân hàng tuôn chảy vào thị trường BĐS. Lẽ dĩ nhiên, không phải tất cả các dự án và toàn bộ các đối tượng đều được cho vay. Theo chỉ thị trên, trước mắt hạn chế cho vay bồi thường, giải phóng mặt bằng, các dự án khởi công mới, các dự án BĐS cao cấp; giám sát chặt chẽ để hạn chế việc cho các cá nhân vay kinh doanh bất động sản.

Nội dung hạn chế cho vay như trên cũng phù hợp với tinh thần chỉ đạo của Chính phủ trong phiên họp thường kỳ cuối tháng 11/2011, trong đó thị trường BĐS là một trong những nhân tố đáng lưu ý trong kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội năm 2012.

Ngược lại, "Ngân hàng Nhà nước có trách nhiệm chủ trì, phối hợp với Bộ Xây dựng và các địa phương rà soát, tiếp tục cho vay đối với các dự án BĐS sẽ hoàn thành và có khả năng bán, thu hồi vốn đầu tư trong năm 2012". Nội dung này có thể khiến chúng ta liên tưởng với nhóm đối tượng thứ 4 trong văn bản số 8844 của Ngân hàng Nhà nước vào giữa tháng 11/2011.

Nhưng khác nhiều với văn bản 8844 của Ngân hàng Nhà nước, nội dung của Chỉ thị 2196 đã nới thời gian cho đối tượng dự án có khả năng thu hồi vốn không chỉ đến ngày 1/1/2012 mà cho nguyên năm 2012. Điều này, xét trong mối quan hệ tín dụng giữa doanh nghiệp BĐS và ngân hàng, sẽ rất có ý nghĩa. Nói cách khác, nhiều doanh nghiệp BĐS sẽ được tháo gỡ không chỉ gánh nặng về tâm lý trả nợ và lãi vay, mà còn có thể hy vọng sẽ tiêu thụ được một phần hàng hóa để trả nợ vào cuối năm 2012.

Thế còn những biện pháp khác "nhằm khơi dậy thị trường BĐS" thì sao? Sau Bộ Xây dựng và Ngân hàng Nhà nước, trách nhiệm kế tiếp và quan trọng thứ cấp thuộc về Bộ Tài chính.

Chỉ thị 2196 đã giao Bộ Tài chính nghiên cứu, đề xuất và báo cáo Chính phủ trong quý II/2011 về thuế bất động sản nhằm hạn chế đầu cơ, sử dụng có hiệu quả tài nguyên đất đai, bất động sản; nghiên cứu, sửa đổi quy định về thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản cho phù hợp với tình hình thực tế.

Hai nội dung liên quan đến thuế như trên thật ra vừa mang tính quản lý, vừa là biện pháp kích thích cho thị trường BĐS. Hiểu đúng ra, trong năm 2012 thị trường này có thể sẽ được hồi sinh, nhưng các cấp quản lý không mong muốn cho nó bị biến thành những cơn sốt nóng như năm 2007. Nhưng ở khía cạnh khác, nhà đầu tư và các doanh nghiệp BĐS cũng cần được hỗ trợ về thuế, như cách mà Quốc hội và Chính phủ đã chấp thuận giảm 50% thuế thu nhập cá nhân cho nhà đầu tư chứng khoán đến hết năm 2012, khi đại đa số giới chơi chứng đã phải gánh lấy cảnh thua lỗ quá nặng nề.

Ngoài ra, Chỉ thị 2196 cũng đề cập đến một khía cạnh rất mới và có thể cần thiết cho tương lai dài hạn của thị trường BĐS Việt Nam: "Bộ Tài chính trình Chính phủ trong quý I/2012 Nghị định hướng dẫn thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Chứng khoán, trong đó điều chỉnh mô hình quỹ đầu tư BĐS nhằm hỗ trợ vốn cho thị trường thông qua kênh thị trường chứng khoán".

Trên bình diện chung, một số nội dung chính của Chỉ thị 2196 là khá tương đồng với những đề xuất của Bộ Xây dựng, được nêu trong bản dự thảo chỉ thị cho Chính phủ, mà thứ trưởng bộ này, ông Nguyễn Trần Nam, đã công bố với báo chí vào trung tuần tháng 9/2011.

Với mối tương đồng trên, cũng như xét đến diễn biến của "hành lang pháp lý" từ đầu tháng 8/2011 đến nay, đã có khá đầy đủ cơ sở để khẳng định rằng thị trường BĐS đang bước qua khúc ngoặt có ý nghĩa không chỉ về mặt pháp lý, trong bối cảnh thị trường này đang quá đỗi trầm kha.

Như thế, với những gì đã diễn ra, sau việc nới dần tín dụng "danh nghĩa" cho BĐS trong những tháng cuối năm thì với quyết định mới của Thủ tưởng vốn đã mở rộng thêm về đối tượng và nới rộng thêm về thời gian. Đặc biệt, không chỉ lo vốn cho trước mắt 2012 mà con mở thêm những kênh mới trong huy động vốn cho BĐS để có sự ổn định dài hạn. Và tất nhiên, khi có thêm tiền, BĐS sẽ có thêm sinh lực để vào bước ngoặt đầy hy vọng trong năm 2012.