Thị trường bất động sản: Chờ tín hiệu để định hình xu hướng

09:02 10/10/2011

Chia sẻ

KTĐT - Hoạt động thanh toán ở các sàn giao dịch đến cuối tháng 9 vẫn rất chậm, thời gian tới, thị trường vẫn phải đối mặt với nhiều khó khăn là nhận định được đưa ra tại tọa đàm “Thị trường bất động sản: khó khăn và cơ hội” vừa diễn ra cuối tuần qua.

Theo TS. Trần Kim Chung, Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương, 9 tháng qua, thị trường bất động sản có một số biểu hiện chính: một số phân mảng thị trường, một số địa bàn, một số chủ thể có hoạt động nhưng nhìn chung, thị trường đang chờ đợi cơ hội. Một số nguồn vốn vận hành vào thị trường, một số nguồn vốn lại rút ra khỏi thị trường nhưng không được như mong đợi.

Vì thế khó đánh giá xu hướng chuyển động của thị trường này trong 3 tháng cuối năm 2011. Năm 2012 cũng không có sự kỳ vọng lớn. Thị trường sẽ diễn biến bình thản và chờ sự trỗi dậy của một vài yếu tố vĩ mô.

Tuy nhiên, tình hình sẽ theo chiều hướng khả quan hơn vì một số nguyên nhân. Thứ nhất, xu thế những chu kỳ kinh tế và chu kỳ của thị trường bất động sản những năm qua cho thấy sau 3-4 năm điều chỉnh, suy giảm, thị trường đã tự tích luỹ được một số thế năng để có thể bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới. Thứ 2, tình hình kinh tế, xã hội năm 2012 sẽ dần đi vào ổn định, phát triển. Vì vậy, thị trường bất động sản sẽ có cơ hội phát triển mới. Thứ ba, một số nhóm chính sách mới trong năm 2011 và 2012 có tác động thúc đẩy, khơi thông thị trường bất động sản sẽ phát huy tác dụng.

Trong trung hạn, về cơ bản, thị trường sẽ có xu hướng tốt hơn. Trong ngắn hạn, thị trường này vẫn chưa thoát khỏi khó khăn mặc dù đã đón nhận nhiều tín hiệu tích cực. Việc bất động sản được đưa ra khỏi danh mục phi sản xuất là tín hiệu khả quan cho luồng tiền vận hành vào thị trường. Việc lãi suất cho vay giảm cũng là tín hiệu tích cực hay một số nguồn vốn đã có dấu hiệu quay lại thị trường cũng là tín hiệu tốt. Nhưng tín hiệu này chưa đủ để tạo ra được một dòng tiền đủ mạnh cho thị trường bất động sản có thể có những biến động lớn.

Bên cạnh đó, việc kiến nghị cho phép xây căn hộ nhỏ để tạo ra bất động sản giá thấp, có tính thanh khoản cao là tín hiệu tốt cho thị trường vì trên thực tế nhu cầu có khả năng thanh toán cho nhóm sản phẩm chất lượng trung bình với giá trị giao dịch thấp vẫn có thực. Song việc triển khai trong thực tiễn, nhất là trên diện rộng cần phải có thời gian và nhất là phải có kiểm nghiệm trong thực tiễn.

Từ tháng 8 đến Tết Nguyên đán là khoảng thời gian thị trường bất động sản được thanh toán nhiều nhất, sôi động nhất. Năm 2011 cũng không phải ngoại tệ. Tuy nhiên, đã hết tháng 8, tình hình mới chỉ dừng lại ở việc mua sản phẩm được bán ra từ chủ đầu tư, chưa lan sang các sản phẩm được giao dịch trên thị trường.

Hiện tại, dẫu có một vài động thái về luồng tiền, về giao dịch có thuận lợi cho thị trường nhưng không đúng như chờ đợi mà đáng ra phải có vào thời điểm này. Ngoài ra, việc hình thành và ra đời các công cụ tài chính cho thị trường bất động sản đã manh nha nhưng vì nhiều lý do, vẫn chưa đi vào hoạt động nên chưa có tác động đến thị trường bất động sản.

Quỹ đầu tư tín thác, một trong những công cụ tài chính quan trọng của thị trường bất động sản đang được nghiên cứu soạn thảo. Tuy nhiên, hiện nay, văn bản pháp quy này lại được đưa ra trong nghị định hướng dẫn thi hành Luật Chứng khoán. Đây sẽ là một bất cập của thị trường bất động sản. Quỹ tín thác bất động sản (REITs) được coi là “phao cứu sinh” cho thị trường bất động sản đang vô cùng khó khăn về nguồn vốn.

Theo ông Nguyễn Văn Hoàng, Tổng giám đốc Công ty Rreit Management, REITs có rất nhiều ưu điểm, đã được triển khai ở nhiều nước phát triển trên thế giới và trong khu vực như: Hàn Quốc, Nhật Bản, Singapore, Trung Quốc... nhưng ở Việt Nam lại chưa có quỹ tín thác nào 100%. Để quỹ tín thác phát triển ở Việt Nam cần quan tâm đến nhu cầu của nhà đầu tư.

Lợi nhuận là yếu tố hàng đầu nhưng sự an toàn, ổn định và minh bạch mới là những yếu tố lâu dài mà người đầu tư cần. Các thành viên Mạng các sàn giao dịch miền Bắc hy vọng nhà nước sẽ sớm đưa ra một khung pháp lý đầy đủ để hạn chế những rủi ro mà REITs có thể đem lại, khi thị trường chứng khoán tại Việt Nam còn thiếu ổn định. Có như vậy, giải pháp REITs ở Việt Nam mới thực sự đem lại hiệu quả và là một kênh huy động vốn cho thị trường nhà ở, làm tăng nguồn cung, hỗ trợ thị trường bất động sản đang “khát” vốn như hiện nay.

“Nếu có cơ chế tốt, chính sách tốt dành cho bất động sản, lập được nguồn vốn lên đến hàng trăm nghìn tỷ từ REITs thì hoàn toàn có thể giải cứu bất động sản. Như vậy, bất động sản có thể tự quyết định được đường đi, nước bước của mình mà không sợ bất kỳ sự thay đổi về chính sách hay nguồn tiền cũng như các chuyển biến lớn của thị trường” TS. Trần Kim Chung khẳng định.