Thị trường bất động sản cuối năm và chiêu trò hút khách?

Chia sẻ

Kinhtedothi - Trong những tháng cuối năm 2015, thị trường bất động sản (BĐS) nhộn nhịp bán, mua với nhiều chương trình ưu đãi "khủng" cùng cam kết lãi suất vay mua nhà chỉ bằng 0% từ giới đầu tư và ngân hàng.

Cả ba cùng có lợi, mua được, bán được và cho vay được, ít nhất là trước mắt. Tuy nhiên, quy chiếu theo lời quảng cáo này thì người mua nhà có thật sự được hưởng lợi và ai là người sẽ chấp nhận hy sinh phần lợi nhuận cho khách hàng khi thị trường BĐS cuối năm chưa hẳn đã hết biến động?

Chiêu trò vay mua nhà lãi suất 0%

Theo thống kê chưa đầy đủ của các đơn vị tư vấn BĐS, đa số khách hàng có nhu cầu mua nhà đều sử dụng kênh tín dụng ngân hàng. Lướt nhanh trên các trang mua bán, rao vặt về nhà đất, những chiêu thức “hỗ trợ tài chính” với lãi suất 0% khi mua nhà không còn xa lạ với người đang có nhu cầu mua nhà. Đơn cử như tại dự án Hateco Hoàng Mai, khách hàng được vay đến 70% giá trị căn hộ với lãi suất 0% trong 9 tháng, ân hạn nợ gốc 6 tháng từ chủ đầu tư và Vietcombank. Trong khi đó, chủ đầu tư dự án Imperia Garden hợp tác với VPBank lại mạnh tay hơn hẳn với gói hỗ trợ hưởng lãi suất 0% trong 17 tháng, ân hạn nợ gốc lên tới 24 tháng, cho vay tới 80% giá trị hợp đồng mua bán, chiết khấu từ 2 - 8,5% trên tổng giá trị hợp đồng mua bán khi khách hàng chấp nhận thanh toán trước.
Những cam kết cho vay mua nhà với mức lãi suất 0% tràn ngập trên internet.
Những cam kết cho vay mua nhà với mức lãi suất 0% tràn ngập trên internet.
Đại diện một chủ đầu tư cho biết, để thực hiện mức lãi suất bằng 0, họ đã phải chấp nhận bỏ ra một khoản kinh phí rất lớn để trả lãi khoản vay này thay khách hàng theo cam kết ưu đãi. Thế nhưng, thực tế tìm hiểu của phóng viên báo Kinh tế & Đô thị cho thấy, việc chủ đầu tư và ngân hàng hợp tác cùng nhau là hình thức hai bên cùng có lợi: Chủ đầu tư bán được sản phẩm, ngân hàng đẩy được vốn để tăng trưởng tín dụng. Không đơn vị nào chấp nhận hy sinh một phần nhỏ lợi nhuận cho khách vay. Khoản tiền chủ đầu tư bỏ ra bù lãi suất cho ngân hàng sẽ được đẩy vào giá bán, ngân hàng sau khi miễn trả lãi cho khách hàng trong một thời gian ngắn sẽ bắt đầu thu lãi suất theo giá thị trường.

Chị Hồng Thoan (Kim Liên, Hà Nội) cho biết: “Mới đây, trước thông tin một DN BĐS quảng cáo bán căn hộ tại đường Lê Văn Lương có hỗ trợ lãi suất 0% trong 1,5 năm, vợ chồng tôi đã tính mua một căn để gần Tết chuyển về. Thế nhưng khi tìm hiểu mới biết so với những căn hộ cùng vị trí, tiện ích tương đồng chỉ bán với giá 25 triệu đồng/m2 thì dự án này lại được chủ đầu tư rao bán gần 30 triệu đồng/m2. Tính ra tiền hỗ trợ lãi suất 0% trong gần 2 năm cũng huề. “Đồng tiền đi liền khúc ruột”, đời nào họ chịu lỗ, cho không mình nhiều đến thế?” - chị Thoan nói.

Hoán đổi lợi nhuận

Theo các chuyên gia BĐS, thường cuối năm, các chủ đầu tư bung ra nhiều sản phẩm và ngân hàng cũng nôn nóng tăng dư nợ cho vay. Chính vì vậy, các gói vay ưu đãi với lãi suất chỉ 0%, cao hơn cũng chỉ 6 - 7% trong vòng 1 năm được sử dụng tối đa nhằm lôi kéo khách hàng. Sự thật là những cam kết của DN BĐS giúp người mua nhà an tâm về tài chính và có nhiều sự lựa chọn hơn. Nhưng nếu nhìn nhận một cách công bằng thì chắc chắn các chủ đầu tư đều đã tính toán toàn bộ chi phí gánh lãi suất thay vào trong bài toán bán hàng cũng như giá thành sản phẩm của họ. Điều này đẩy giá của sản phẩm tăng lên khá cao so với giá trị thực. Do đó, khách hàng nên tìm hiểu kỹ chủ đầu tư về nhiều khía cạnh trước khi “xuống tiền". Theo luật sư Trương Thanh Đức – Chủ tịch Công ty Luật BASICO: “Trong chiến lược hợp tác này, ngân hàng vẫn phải có lợi, bảo đảm hoàn vốn và có lãi, chứ không thể chịu lỗ, chịu thiệt ở đây. Còn chủ đầu tư, vì bán được hàng với giá hợp lý, có lãi, nên sẽ bù trì, hoán đổi lợi nhuận cho ngân hàng ở các khoản khác. Hoặc là ngân hàng thông qua bài toán này để sớm thu hồi vốn vay của chủ đầu tư, thực chất là cho vay để xử lý, thu hồi nợ”.

Trao đổi với phóng viên báo Kinh tế & Đô thị, TS Nguyễn Trí Hiếu - chuyên gia ngân hàng đánh giá, nhiều chương trình cho vay mà giới đầu tư và ngân hàng đang áp dụng hiện nay rất hấp dẫn với lãi suất khởi đầu thấp thậm chí bằng 0. Nhưng lãi suất sau khi hết thời hạn ưu đãi có thể được điều chỉnh rất cao theo lãi suất thị trường (lãi suất huy động 12 tháng trả sau của 4 ngân hàng lớn + biên độ từ 2 - 3%/năm = lãi suất thị trường) để bù lại lãi suất mà ngân hàng đã không lấy trong thời gian đầu.

Vì vậy, để tránh rủi ro, khách hàng khi mua nhà cần yêu cầu chủ đầu tư và ngân hàng hợp thức hóa trong hợp đồng tín dụng mức lãi suất dự kiến sẽ phải nộp sau thời hạn ưu đãi cũng như các khoản chi phí vốn phát sinh, chứ không phải lãi suất trên văn bản. Từ đó, khách hàng có thể cân nhắc khả năng trả nợ của mình. Vì theo nguyên tắc, tất cả các món nợ của khách hàng phải trả cho ngân hàng không nên quá 50 - 60 % thu nhập mỗi tháng trước thuế. Còn nếu tiền trả nợ cho ngân hàng lên đến 70 - 80% thu nhập cá nhân không sớm thì muộn sẽ rơi vào tình trạng xấu nhất là mất thanh khoản, tức là mất khả năng trả nợ.