KTĐT - Đề cập tới khả năng đầu tư thị trường nhà đất sẽ ra sao "hậu" Nghị định 71 và những chính sách mới có làm "lạnh" thị trường, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho rằng, chính sách mới nào cũng cần thời gian để thị trường thích ứng.
Thứ trưởng Xây dựng Nguyễn Trần Nam: “Đất" cho những đối tượng đầu cơ sẽ ít hơn và thị trường sẽ sàng lọc những doanh nghiệp chỉ nhăm nhe "ăn xổi". Ông tin tưởng vào sự phát triển lành mạnh hơn của thị trường nhà đất sắp tới, quan trọng là cơ cấu sản phẩm đang có sự điều chỉnh đúng hướng.
Cuối tháng 10, hai tập đoàn đầu tư bất động sản của Singapore là CapitaLand và Keppel Land đã ký hợp tác với 2 DN bất động sản trong nước là Tập đoàn Đầu tư địa ốc NovaLand và Công ty Đầu tư địa ốc Hưng Phú để đẩy mạnh đầu tư 2 dự án; một dự án có quy mô 9.000 m2 và có vốn đầu tư khoảng 40 triệu USD tại quận 9 (TPHCM) và 1 dự án biệt thự cũng tại quận này với tổng diện tích gần 10 héc ta với tổng vốn đầu tư 63 triệu USD.
Những động thái trên cho thấy, dù đang có những biến động, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn là lựa chọn phát triển lâu dài của nhiều đối tác quốc tế.
Thị trường ngày càng minh bạch
Một số đánh giá của các công ty nghiên cứu thị trường gần đây cho thấy, giao dịch nhà ở tại Hà Nội quý III đã sụt giảm, nguyên nhân chủ yếu được cho là do Nghị định 71/2010/NĐ-CP chính thức có hiệu lực.
Nhưng theo nhiều chuyên gia, sự sụt giảm tức thì của phân khúc căn hộ chung cư vừa qua, dù không phải tin vui cho giới đầu tư nhưng lại cần thiết đối với một thị trường còn nhiều yếu tố ảo và cần minh bạch hơn trong tương lai.
Đầu tuần vừa rồi, Bộ Xây dựng tổ chức hội nghị phổ biến về chính sách pháp luật nhà ở, trong đó tập trung vào Nghị định 71 và Thông tư 16. Hàng trăm thắc mắc của nhà đầu tư được gửi đến dù Nghị định 71 mới có hiệu lực được gần 3 tháng, cho thấy rất rõ tầm ảnh hưởng của chính sách mới lên thị trường.
Cơ bản, giới kinh doanh địa ốc cho rằng nhiều quy định tại Nghị định 71 biểu hiện quan điểm quản lý thị trường nhà đất của Nhà nước thông thoáng và cụ thể hơn nhưng đồng thời cũng kèm theo những ràng buộc mang tính “siết chặt”.
Trước đây chủ đầu tư phải xây xong móng mới được bán nhà, nay DN có thêm nhiều kênh huy động vốn, từ việc phát hành trái phiếu kèm theo các yêu cầu hạn chế quyền ưu tiên về nhà ở đối với người mua trái phiếu; bán cho chủ đầu tư cấp hai; phân chia tối đa 20% số lượng nhà ở trong dự án và không phải thông qua sàn giao dịch bất động sản. Việc khống chế ở mức 20% và phải báo cáo qua Sở Xây dựng có thể sẽ gây khó khăn cho các chủ đầu tư không mạnh về tài chính, nhưng về lâu dài sẽ sàng lọc dần những DN làm giả ăn thật, tạo điều kiện cho các tổ chức, cá nhân góp vốn xây dựng nhà ở với chủ đầu tư nắm được thông tin và tiến độ từ dự án tránh phát sinh tranh chấp và hạn chế rủi ro về sau.
Cũng theo các chuyên gia, chính sách mới về dài hạn sẽ minh bạch hoá các quan hệ đã được quy định trong các Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Hơn nữa, chính sách mới quy định chặt chẽ hơn các hình thức huy động vốn và những hình thức bán sản phẩm sẽ hạn chế những rủi ro cho nhà đầu tư nhỏ lẻ.
Đề cập tới khả năng đầu tư thị trường nhà đất sẽ ra sao "hậu" Nghị định 71 và những chính sách mới có làm "lạnh" thị trường, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho rằng, chính sách mới nào cũng cần thời gian để thị trường thích ứng. Rõ ràng trong ngắn hạn, “đất" cho những đối tượng đầu cơ sẽ ít hơn và thị trường sẽ sàng lọc những doanh nghiệp chỉ nhăm nhe "ăn xổi" từ đất. Cá nhân ông Nam cho rằng, ông tin tưởng vào sự phát triển lành mạnh hơn của thị trường nhà đất sắp tới, quan trọng là cơ cấu sản phẩm đang có sự điều chỉnh đúng hướng.
Quyết liệt "cuộc chơi" mới
Còn nhớ cũng vào thời điểm này năm ngoái, ông Trần Như Trung, Giám đốc bộ phận nghiên cứu Công ty Savills Việt Nam, đơn vị chuyên quản lý, tư vấn bất động sản cho rằng, cái khó trong việc đầu tư vào thị trường địa ốc lúc đó là chưa thể đánh giá chính xác được nhu cầu thật của thị trường vì không có một cơ sở thống kê cụ thể nào. Ông Trung gọi đó là nguồn cầu “bí ẩn” và cũng vì nguồn cầu khó xác định nên chỉ vì một tin đồn mà giới đầu tư nháo nhác bán tháo hàng hoặc chen lấn xếp hàng để có cơ hội mua sản phẩm.
Tuy nhiên, đến thời điểm này, theo nhận định của Savills, cầu về căn hộ đã được xác định và được điều chỉnh bởi nhiều yếu tố như tốc độ tăng dân số nhanh, tốc độ đô thị hóa tăng cao, thu nhập bình quân đầu người và thay đổi cơ cấu hộ gia đình. Và sự nở rộ của các “chung cư mini” cũng như nhà xã hội dành cho người có thu nhập thấp đang làm dịu phần nào nhu cầu cao về căn hộ trong hiện tại cũng như tương lai gần.
Điều dễ nhận thấy trên thị trường hiện nay là lĩnh vực đô thị đang có sự đầu tư lệch hướng khi có quá nhiều nhà đầu tư cùng những dự án lớn tập trung vào phân khúc căn hộ cao cấp làm cho nguồn cung dần trở nên bão hòa, vì vậy sự cạnh tranh tại phân khúc căn hộ cao cấp trong thời gian tới được dự báo sẽ rất quyết liệt.
Cũng theo Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam, việc nhiều nhà đầu tư bất động sản đã nắm cơ hội và chuyển hướng đầu tư sang xây dựng sản phẩm căn hộ trung bình và thấp với giá cạnh tranh là sự lựa chọn chính xác. Hướng phát triển như vậy sẽ còn tiếp tục trong năm tới.
Nhìn lại gần 1 năm phát triển của thị trường nhà đất, từ người làm chính sách tới doanh nghiệp và cả nhà tư vấn đều cho rằng tất cả đang trong giai đoạn điều chỉnh mạnh mẽ của thị trường. Ông Nguyễn Thành Trung, Giám đốc Công ty cổ phần Archi Land Việt Nam nói, đầu tư bất động sản sắp tới, muốn có lời hoặc là tìm sự khác biệt, hoặc là điều chỉnh phân khúc đầu tư.
Còn ông Trung, Giám đốc bộ phận nghiên cứu Công ty Savills Việt Nam nhận định: " Đầu năm 2010 mọi người còn bán tín bán nghi về chuyện thị trường phục hồi, nhưng đến nay hầu hết thấy rằng cần phải chơi cuộc chơi mới".
Nhiều nhà đầu tư cần phải xem xét lại khi tỷ suất sinh lời không còn như trước, thủ tục, nguồn vốn huy động lại càng có sự khác biệt lớn. Và cũng có nghĩa DN địa ốc sắp tới sẽ phải chuẩn bị nội lực nhiều hơn khi bị siết lại các kênh huy động vốn thay vì khá thoải mái như trước kia.
Cũng trong tháng 10 vừa qua, trong khi phân khúc căn hộ chung cư ế ẩm thì lại có hàng trăm người đăng ký mua căn hộ chung cư CT7D tại dự án Lê Văn Lương Residentials thuộc khu đô thị mới Dương Nội, Hà Đông, Hà Nội của Tập đoàn Nam Cường.
Chưa bàn đến yếu tố đây là dự án được chào bán ngay khi Nghị định 71 có hiệu lực, khách hàng có cơ hội tiếp cận nhà giá gốc khi có thể trực tiếp ký hợp đồng với chủ đầu tư, có một nguyên nhân quan trọng khiến dự án này đắt khách là hầu hết các căn hộ chào bán có diện tích hợp lý từ 55 - 80 m2 phù hợp với túi tiền trung bình để người dân ở hoặc đầu tư lâu dài.
Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, cầu về nhà ở được dự báo vẫn ở mức cao trong giai đoạn trung hạn. Theo số liệu gần đây của Bộ Xây dựng, Hà Nội là thành phố có diện tích nhà ở bình quân đầu người thấp nhất (7-7,5m2/người). Nhưng nguồn cung có thể đáp ứng được nhu cầu khổng lồ về nhà có mức giá trung bình vẫn rất hạn chế. Các chuyên gia vẫn đánh giá cao khả năng sinh lời lâu dài nếu giới đầu tư tiếp tục điều chỉnh và tập trung bỏ vốn xây dựng và kinh doanh phân khúc này.
