DÒNG SỰ KIỆN. * ĐẠI DỊCH COVID-19 * GIA ĐÌNH THỜI COVID * CÙNG KINH TẾ & ĐÔ THỊ CHUNG TAY PHÒNG, CHỐNG DỊCH COVID-19

Việt Nam gia nhập cộng đồng kinh tế ASEAN và tác động đến sự phát triển của thị trường BĐS Hà Nội

22-09-2015 08:18
Kinhtedothi - Sự ra đời của Cộng đồng kinh tế ASEAN (AEC) vào 31/12/2015 sẽ tác động sâu rộng đến nền kinh tế Việt Nam nói chung và thị trường bất động sản (BĐS) nói riêng, đặc biệt là thị trường BĐS Thủ đô Hà Nội - Trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá - xã hội của Việt Nam.
Tóm tắt

Sự ra đời của Cộng đồng kinh tế ASEAN (AEC) vào 31/12/2015 sẽ tác động sâu rộng đến nền kinh tế Việt Nam nói chung và thị trường bất động sản (BĐS) nói riêng, đặc biệt là thị trường BĐS Thủ đô Hà Nội - Trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá - xã hội của Việt Nam. Bài viết này tập trung vào một số tác động của việc Việt Nam gia nhập AEC đến sự phát triển của thị trường BĐS thành phố Hà Nội theo từng phân khúc thị trường, dựa trên nguồn số liệu thứ cấp, sử dụng phương pháp phân tích, tổng hợp và dự báo gắn với quan sát của các tác giả về diễn biến thị trường BĐS Hà Nội trong thời gian gần đây.

Từ khóa: Cộng đồng kinh tế ASEAN, bất động sản, Hà Nội, thị trường bất động sản.

1. Giới thiệu

Hội nhập kinh tế ASEAN là vấn đề được các hầu hết các quốc gia trong khu vực quan tâm, thể hiện qua việc các quốc gia ASEAN tích cực triển khai các hoạt động chuẩn bị thành lập Cộng đồng kinh tếASEAN (AEC), trong đó có Việt Nam. Thời điểm 31/12/2015 đang đến rất gần, khi đó, AEC chính thức ra đời - đây là một bước ngoặt quan trọng, đánh dấu sự hội nhập khu vực một cách toàn diện của các nền kinh tế Đông Nam Á, đồng thời AEC cũng sẽ hòa trộn nền kinh tế của 10 quốc gia thành viên thành một khối, một thị trường chung của khu vực. Điều này sẽ tác động đáng kể đến nền kinh tế Việt Nam nói chung và thị trường bất động sản (BĐS) nói riêng.

Ở Việt Nam, kể từ khi bước vào quá trình đổi mới toàn diện nền kinh tế (năm 1986), hệ thống các thị trường dần được hình thành, phát triển và tự khẳng định tầm quan trọng trong nền kinh tế - trong đó có thị trường BĐS. Tuy nhiên, có thể nói thị trường BĐS ở nước ta chính thức được “khai sinh” kể từ năm 1993 cùng với sự ra đời của Luật Đất đai 1993 - khung khổ pháp lý cho hoạt động của thị trường BĐS mà sơ khai là thị trường quyền sử dụng đất. Kể từ khi hình thành cho đến nay, thị trường BĐS Việt Nam đã dần phát triển cả về phạm vi, quy mô, cấp độ và đã đóng góp đáng kể cho sự tăng trưởng kinh tế của đất nước (Phạm Quang Trung và cộng sự, 2014). Tuy vậy, cấp độ phát triển, diễn biến thị trường BĐS và mức độ đóng góp của lĩnh vực BĐS vào phát triển kinh tế ở các địa phương trên cả nước là khác nhau, do bởi đặc tính cố định của BĐS và tính vùng miền, tính khu vực của thị trường BĐS. Theo nhận định của nhiều chuyên gia, mức độ phát triển thị trường BĐS Việt Nam thường được đánh giá và phản ảnh thông qua diễn biến của thị trường BĐS trên địa bàn thành phố Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh – hai đô thị lớn và là trung tâm kinh tế của đất nước.

Bài viết này dựa trên nguồn số liệu thứ cấp, sử dụng phương pháp phân tích, tổng hợp gắn với quan sát của các tác giả về diễn biến thị trường BĐS tại Việt Nam (chủ yếu tập trung vào phân tích diễn biến thị trường BĐS trên địa bàn Thành phố Hà Nội) trong những năm gần đây, để đưa ra đánh giá và nhận định về các tác động khi Việt Nam tham gia AEC đối với sự phát triển thị trường BĐS Hà Nội trong thời gian tới.

2. Vài nét về Cộng đồng kinh tế ASEAN (AEC)

Hiệp hội các quốc gia Đông Nam Á (ASEAN) được thành lập vào ngày 08/8/1967 với mục tiêu thiết lập một liên minh chính trị, kinh tế, văn hóa và xã hội của các nước trong khu vực. Sau gần 50 năm ra đời và phát triển, trải qua nhiều biến động thăng trầm, ASEAN đã đạt được nhiều thành quả đáng kể, trở thành một tổ chức hợp tác khu vực trên tất cả các lĩnh vực, trong đó lĩnh vực kinh tế luôn được quan tâm đặt lên vị trị hàng đầu.

Ý tưởng thiết lập Cộng đồng kinh tế ASEAN (gọi tắt là AEC) đã được đề ra tại Hội nghị Cao cấp ASEAN lần thứ 8 năm 2002 nhưng sau đó một năm, tại Hội nghị Cao cấp ASEAN lần thứ 9 (năm 2003 tại Bali), các Nhà lãnh đạo ASEAN mới thống nhất triển khai ý tưởng này. Đến tháng 1/2007, tại Hội nghị Cấp cao ASEAN lần thứ 12, các nước ASEAN đã quyết định rút ngắn thời hạn hình thành AEC từ 2020 xuống 2015. Dự kiến sau khi thành lập, AEC sẽ là một thị trường chung có quy mô lớn với hơn 600 triệu dân và tổng GDP hàng năm khoảng 2.000 tỷ USD (Trung tâm WTO - VCCI, 2014).

Cộng đồng kinh tế ASEAN với 4 mục tiêu trụ cột là: (1) xây dựng một thị trường chung và cơ sở sản xuất thống nhất; (2) khu vực kinh tế có khả năng cạnh tranh cao; (3) phát triển kinh tế đồng đều; (4) hội nhập hiệu quả vào nền kinh tế toàn cầu. Trong đó, mục tiêu trở thành một thị trường chung và cơ sở sản xuất thống nhất đang được ASEAN thúc đẩy mạnh, bao gồm 5 yếu tố cơ bản là (i) tự do lưu chuyển hàng hóa; (ii) tự do lưu chuyển dịch vụ; (iii) tự do lưu chuyển đầu tư; (iv) tự do lưu chuyển vốn; và (v) tự do lưu chuyển lao động có kỹ năng. Năm yếu tố trên là động lực chính thúc đẩy gia tăng các hoạt động hợp tác đầu tư của Việt Nam - ASEAN cũng như giữa Việt Nam với các đối tác của ASEAN trong thời gian tới (Cục Đầu tư nước ngoài, 2014).

Cho đến nay, các nước ASEAN đang thực hiện những công đoạn cuối cùng cho mục tiêu thành lập AEC và đã đạt được khoảng 93% các hành động trong Lộ trình xây dựng AEC (Thanh Huyền, 2015).

3. Tác động của việc Việt Nam gia nhập AEC đến thị trường bất động sản Hà Nội

3.1. Diễn biến thị trường BĐS Hà Nội trong những năm gần đây

Trong giai đoạn 2011-2013, tình hình thị trường BĐS Việt Nam nói chung và thị trường BĐS Thành phố Hà Nội nói riêng gặp nhiều khó khăn. Giá BĐS có xu hướng giảm sâu, đã có một số dự án đổ vỡ và một số dự án bị thu hồi. Đã có nhiều doanh nghiệp lớn phải tiến hành tái cấu trúc sản phẩm BĐS cả về số lượng, quy mô và giá thành sản phẩm; nhiều doanh nghiệp lớn phải thoái vốn khỏi các dự án lớn. Trước bối cảnh đó, Nhà nước đã có những chính sách hỗ trợ và giải pháp khắc phục khó khăn cho thị trường BĐS (Trần Kim Chung, 2014; Nguyễn Thanh Lân, 2014a).

Năm 2014 được ghi nhận là năm của sự nỗ lực, linh hoạt với nhiều hình thức kích cầu nhằm đẩy nhanh tiến độ bán hàng của các nhà đầu tư kinh doanh BĐS. Đồng thời, đây cũng là năm được đánh giá là các chính sách Nhà nước hướng đến thị trường BĐS bắt đầu phát huy hiệu lực. Trong năm 2014, thị trường BĐS Hà Nội chứng kiến những tín hiệu tích cực khi thanh khoản thị trường tốt hơn và giá có xu hướng tăng nhẹ dần về những tháng cuối năm ở một số phân khúc, đáng chú ý là phân khúc nhà ở xã hội, nhà thu nhập thấp và phân khúc nhà ở hạng trung. Bước sang năm 2015, thị trường BĐS Hà Nội ghi nhận lượng giao dịch sôi động hơn, chất lượng cũng như đặc điểm của hàng hóa BĐS đang có sự thay đổi phù hợp với nhu cầu của thị trường (Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, 2015). Cụ thể diễn biến thị trường BĐS Hà Nội (Giai đoạn 2014 – 8 tháng đầu năm 2015) được thể hiện qua một số điểm sau đây:

i) Về lượng giao dịch: Theo Báo cáo đánh giá của CBRE (2014), trong năm 2014 thanh khoản các dự án căn hộ mở bán tại Hà Nội ở mức cao, số lượng giao dịch thành công và tỷ lệ hấp thụ các căn hộ trên thị trường BĐS Hà Nội đạt khá, mặc dù dưới áp lực tăng cung căn hộ là rất lớn (với khoảng 29 dự án tương đương 16.200 căn hộ). Cụ thể, số lượng căn hộ bán thành công đạt khoảng 10.700 căn năm 2014, tăng khoảng 60% so với năm 2013, riêng Quý 4/2014 khoảng 3.900 căn giao dịch thành công, tăng gần 50% so với quý trước. Trong đó, phân khúc căn hộ bình dân và trung cấp có lượng bán ra đạt cao nhất, phân khúc căn hộ trung cấp (có giá khoảng trên dưới 2 tỷ đồng mỗi căn) có lượng giao dịch thành công lớn nhất với khoảng 50% tổng lượng căn hộ được bán ra. Một số khu vực có số lượng giao dịch căn hộ thành công cao như Khu vành đai 3 thuộc Cầu Giấy, Thanh Xuân và Từ Liêm có khoảng 7.000 căn, khu Hoàng Mai-Linh Đàm khoảng 5.000 căn được giao dịch v.v… Bên cạnh đó, trong 6 tháng đầu năm 2015, sự gia tăng về số lượng giao dịch các căn hộ rất rõ nét với tổng số lượng căn hộ bán được khoảng 10.000 căn gần bằng cả năm 2014. Theo báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng, trong 6 tháng đầu năm 2015 tại Hà Nội có khoảng 7.500 giao dịch thành công, tăng gấp 2,5 lần lượng giao dịch cùng kỳ năm 2014. Ở các phân khúc khác như văn phòng cho thuê, căn hộ dịch vụ, bán lẻ, khách sạn, biệt thự và nhà phố tại Hà Nội đều ghi nhận có mức tăng trưởng tích cực. Cụ thể, theo Báo cáo Quý 2/2015 của Savills (2015a) thì công suất cho thuê thị trường mặt bằng bán lẻ đạt 84% ổn định từ đầu năm 2015, tăng 7,2 điểm % so với năm 2014; Công suất cho thuê toàn thị trường văn phòng đạt 81,4%, ổn định theo quý và tăng 6 điểm % so với năm trước; Công suất cho thuê khách sạn tăng nhẹ (1 điểm %) so với năm 2014; Công suất cho thuê thị trường căn hộ dịch vụ đạt 77%. Như vậy, có thể thấy rằng niềm tin vào thị trường của các nhà đầu tư BĐS đã được cải thiện đáng kể (VPBS, 2015).

ii) Về giá giao dịch: Giá bán căn hộ ổn định và có xu hướng tăng khá rõ. Từ đầu năm 2014, giá căn hộ có sự tăng nhẹ so với giai đoạn trước đó. Tuy nhiên, giá bán cũng chỉ tăng ở một số dự án tốt, mặt bằng giá chung thì giá căn hộ 2014 giữ ở mức ổn định (Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, 2015). Sang năm 2015, giá bán căn hộ ở một số dự án đã tăng khoảng 4 - 6% so với cùng kỳ năm trước. Đặc biệt, các dự án ở cả phân khúc cao cấp và bình dân có vị trí thuận lợi,  gần trung tâm thành phố hoặc gần các công trình cơ sở hạ tầng quan trọng đang được triển khai, đều ghi nhận được mức tăng giá ấn tượng. Chỉ số giá nhà tại Hà Nội tăng mạnh trong quý 2/2015 với mức tăng 27 điểm so với quý trước và 38,7 điểm so với cùng kỳ năm trước, và có đến hơn 50% các dự án hiện tại có mức giá tăng (Savills, 2015a; VPBS, 2015). Báo cáo của Sở Xây dựng Hà Nội cho thấy, chỉ số giá nhà tăng cao nhất ở quận Thanh Xuân, cả phân khúc trung cấp và cao cấp đều tăng 3%, trong đó, hai quận Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm chỉ tăng ở mức 2%. Các quận Ba Đình, Long Biên giá giao dịch chung cư trung cấp tăng 1%. Ngoài ra, rất đáng chú ý, các phân khúc BĐS nhà ở khác có sự xuất hiện tăng giá trên thị trường thứ cấp. Cụ thể, tại khu vực Từ Liêm, mức giá nhà liền kề và biệt thự trung bình đã tăng 2,5% trong quý IV/ 2014; Quận Cầu Giấy, giá trung bình đã tăng 3,8%; Quận Gia Lâm tăng 3,8% v.v...

iii) Tồn kho BĐS tiếp tục giảm: tại thời điểm cuối tháng 3/2013 tổng giá trị tồn kho BĐS tại Hà Nội là 17.060 tỷ đồng, sau đó lần lượt giảm xuống còn 14.486 tỷ đồng (tháng 9/2013), 12.970 tỷ đồng (tháng 12/2013), 9.686 tỷ đồng (tháng 11/2014), 8.869 tỷ đồng (tháng 4/2015) và còn 8.111 tỷ đồng (tháng 7/2015). Trong đó, số lượng và giá trị tồn kho giảm mạnh ở phân khúc BĐS là căn hộ chung cư và nhà thấp tầng (hình1).
Hình 1.Diễn biến tồn kho BĐS là căn hộ chung cư, đất nền tại Hà Nội theo số lượng và giá trị (giai đoạn từ Tháng 3/2013 –Tháng 4/2015                                       (Nguồn: Nhóm nghiên cứu tổng hợp)
Hình 1.Diễn biến tồn kho BĐS là căn hộ chung cư, đất nền tại Hà Nội theo số lượng và giá trị (giai đoạn từ Tháng 3/2013 –Tháng 4/2015 (Nguồn: Nhóm nghiên cứu tổng hợp)
iv) Nguồn vốn cho thị trường BĐS được cải thiện đáng kể. Nguồn vốn đầu tư vào thị trường BĐS gồm 2 nguồn cơ bản: (1) Nguồn vốn trong nước bao gồm vốn tín dụng ngân hàng, vốn hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp BĐS, vốn đầu tư BĐS từ dân cư; (2) Nguồn vốn ngoài nước bao gồm: Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) và kiều hối vào BĐS (Nguyễn Thanh Lân, 2014b). Trong đó, vốn tín dụng ngân hàng, vốn FDI và vốn huy động từ khách hàng là các kênh huy động truyền thống của thị trường BĐS Việt Nam.

Ở Việt Nam trong thời gian qua, tăng trưởng tín dụng trong lĩnh vực BĐS luôn cao hơn so với tăng trưởng tín dụng trong toàn hệ thống các tổ chức tín dụng. Cụ thể, dư nợ tín dụng BĐS tính đến 31/10/2014 đạt 299.020 tỉ đồng, tăng hơn 14% so với thời điểm 31/12/2013, cao hơn mức tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế (13,13%) (Báo cáo của Bộ Xây dựng). Tính đến hết tháng 5/2015, tín dụng BĐS đã tăng 10,89%, tăng nhanh gấp đôi so với tăng trưởng dư nợ chung toàn hệ thống là 5%, kết quả này đạt 330.000 tỷ đồng, tăng 70% so với thời điểm đầu năm 2012 (Số liệu báo cáo của Ngân hàng Nhà nước). Ngoài ra, từ cuối năm 2014 đến nay, lãi suất cho vay từ nguồn vốn tín dụng của hệ thống ngân hàng có xu hướng ổn định và đã giảm, giúp cho chi phí lãi vay mua nhà phải trả cho ngân hàng giảm theo, góp phần giúp gia tăng nhu cầu mua BĐS. Đồng thời, hệ số rủi ro đối với tín dụng BĐS được giảm từ 250% xuống còn 150% sẽ góp phần gia tăng  vốn tín dụng cho thị trường BĐS.

Bên cạnh đó, gói hỗ trợ tín dụng nhà ở 30.000 tỷ đồng đang được tích cực triển khai tại các địa phương. Tại Hà Nội, đã có 2.144 hộ (chiếm tỷ lệ 54% so với cả nước) được cam kết cho vay với số tiền là 829 tỷ đồng (chiếm 55% so với cả nước); trong đó vay để mua nhà ở xã hội là 1.340 hộ với số tiền là 463 tỷ đồng; vay để mua nhà ở thương mại là 804 hộ với số tiền là 367 tỷ đồng (số liệu ngày 15/4/2014).

Đáng chú ý, nguồn vốn FDI đã có đóng góp nhất định cho thị trường BĐS. Tính đến 30/6/2015, lĩnh vực kinh doanh BĐS Việt Nam đứng thứ 2 về thu hút vốn đầu tư nước ngoài với 464 dự án còn hiệu lực, tổng vốn đầu tư đăng ký 48.740,31 triệu USD, trong đó vốn điều lệ 12.914,98 triệu USD. Tính ra, lĩnh vực kinh doanh BĐS chiếm 2,5% về số dự án FDI, 18.91% về tổng vốn đầu tư đăng ký và chiếm 15,03% về vốn điều lệ trong tổng FDI vào Việt Nam (Cục đầu tư nước ngoài, 2015). Trong tổng vốn FDI vào Việt Nam, vốn từ các nước Asean chiếm 14,17% về số dự án, chiếm 20,72% về số vốn đăng ký và chiếm 18,94% về số vốn điều lệ. Trong số 8 quốc gia Asean có đầu tư FDI vào Việt Nam, Singapore là nước có đầu tư FDI lớn nhất, chiếm trên 62,12% tổng vốn đầu tư đăng ký từ các nước Asean (bảng 1).
Bảng 1: Đầu từ trực tiếp nước ngoài (FDI) vào Việt Nam từ ASEAN

(Luỹ kế các dự án còn hiệu lực đến 30/6/2015)
(Nguồn: Cục đầu tư nước ngoài, Bộ KH&ĐT)
TT Tên nước Số dự án % trong tổng số Tổng vốn đăng ký (Triệu USD) % trong tổng số Vốn điều lệ(Triệu USD) % trong tổng số
  FDI từ các nước Asean 2,625 100% 53,418 100% 16,278 100%
1 Singapore 1425 54.29% 33,185 62.12% 8,594 52.80%
2 Malaysia 498 18.97% 10,893 20.39% 3,699 22.73%
3 Thái Lan 392 14.93% 6,809 12.75% 2,987 18.35%
4 Brunei 168 6.40% 1,704 3.19% 669 4.11%
5 Indonesia 44 1.68% 397 0.74% 149 0.91%
6 Philippines 74 2.82% 303 0.57% 144 0.89%
7 Lào 10 0.38% 69 0.13% 13 0.08%
8 Campuchia 14 0.53% 57 0.11% 22 0.13%
 
Hà Nội đứng thứ hai cả nước (sau TP Hồ Chí Minh) về thu hút FDI nói chung và vào lĩnh vực BĐS nói riêng với khoảng trên dưới 1 tỷ USD vốn đăng ký trong những năm gần đây (hình 2).

Ngoài nguồn vốn FDI cũng đã xuất hiện các quỹ đầu tư BĐS. Các quỹ này đều thuộc quỹ nước ngoài, đóng góp vào nguồn cấp vốn cho thị trường BĐS Việt Nam thông qua hoạt động đầu tư, chuyển nhượng mua bán dự án (M&A) BĐS (Nguyễn Thanh Lân, 2014c).
Hình 2. FDI đăng ký vào Việt Nam và Hà Nội (2010 –T6/2015)
Hình 2. FDI đăng ký vào Việt Nam và Hà Nội (2010 –T6/2015). (Nguồn: Tổng hợp từ báo cáo của Cục đầu tư nước ngoài, Bộ KH&ĐT).
Như vậy, có thể thấy rằng, thị trường BĐS Hà Nội trong những năm qua có nhiều tín hiệu phát triển tích cực. Các dư địa để thúc đẩy thị trường phát triển rất lớn nhờ có các yếu tố tác động như quy hoạch và sự hoàn thiện của hệ thống cơ sở hạ tầng; chính sách của nhà nước; các yếu tố nước ngoài đặc biệt là dòng vốn FDI.

3.2. Các tác động đến sự phát triển thị trường BĐS Hà Nội khi Việt Nam là thành viên của AEC

Trong phần này, bài viết đưa ra một số tác động đến sự phát triển thị trường BĐS Hà Nội khi Việt Nam là thành viên của AEC trong bối cảnh khung khổ các chính sách liên quan đến lĩnh vực BĐS vừa có hiệu lực như: Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh BĐS 2014 v.v... Trước khi đưa ra những phân tích về tác động của sự gia nhập AEC đối với thị trường BĐS Hà Nội, nhóm nghiên cứu sử dụng mô hình SWOT để đánh giá hiện trạng thị trường BĐS qua bảng 2 dưới đây.

Với việc Việt Nam trở thành thành viên AEC vào cuối 2015, thị trường BĐS Hà Nội sẽ là một trong những điểm đến thu hút nhất đối với nhà đầu tư nước ngoài ở các phân khúc BĐS nhà ở và thương mại. Có thể dự báo một số tác động của việc gia nhập AEC đến các phân khúc thị trường BĐS Hà Nội như sau:

Một là, AEC góp phần thu hút vốn FDI nội khối vào lĩnh vực BĐS Hà Nội, đồng thời cũng tạo điều kiện cho các doanh nghiệp BĐS Hà Nội tìm kiếm cơ hội đầu tư sang các nước khác.

Do mức độ hấp dẫn của sự non trẻ, sẽ có thêm các nhà đầu tư nước ngoài từ các nước ASEAN tiếp tục tham gia thị trường BĐS Hà Nội ở các phân khúc thị trường khác nhau, từ văn phòng cho thuê, nhà ở, đất nền, khu đô thị, căn hộ thương mại và có thể là cả phân khúc nhà ở xã hội. Xem xét và so sánh lợi tức cho thuê hoặc tỷ suất sinh lời của vốn đầu tư vào BĐS ở Việt Nam với các nước trong khu vực cho thấy thị trường BĐS Việt Nam là khá hấp dẫn. Cụ thể, lợi nhuận cho thuê tại Việt Nam là khoảng 6%, trong khi ở Singapore chỉ đạt mức 3,9% (Savills, 2015b).

Bên cạnh đó, theo như phân tích ở trên, vốn FDI trong khối ASEAN vào Hà Nội và Việt Nam vẫn chủ yếu đến từ các nước đối tác truyền thống như Singapore, Malaysia và Thái Lan. Hoạt động thu hút vốn FDI từ các nước này vào thị trường BĐS Hà Nội thường thông qua các hoạt động M&A dự án BĐS và đầu tư và sản phẩm BĐS thương mại và nhà ở cao cấp. Cụ thể, hoạt động M&A trong lĩnh vực BĐS diễn ra khá sôi động trong năm 2013 & 2014 với nhiều thương vụ có giá trị lớn và sự tham gia của nhà đầu tư nước ngoài đến từ Châu Á, nội khối ASEAN. Theo Nguyễn Thanh Lân (2014c), phân khúc BĐS chủ đạo của các thương vụ M&A là dự án nhà ở , trung tâm thương mại/ bán lẻ và khách sạn.

Bảng 2: Phân tích SWOT thị trường BĐS Hà Nội (Nguồn: Nhóm nghiên cứu tổng hợp)
Điểm mạnh (S) Điểm yếu (W)
- BĐS được đánh giá là trọng điểm phát triển của Thủ đô, khi bộ mặt đô thị thay đổi, phản ánh những đổi thay – tiến bộ của nền kinh tế;

- BĐS thu hút mạnh hơn các dòng tiền đầu tư từ ngoài nước khi hội nhập (như cầu nhà ở, mặt bằng kinh doanh và đầu tư của các đối tác nước ngoài);

- Chính sách và chủ trương trong đầu tư, phát triển BĐS của địa phương: tạo quỹ đất sạch, thu hút đầu tư v.v...;

- Có các cơ chế đặc thù về mặt chính sách theo Luật Thủ đô;
- Thị trường BĐS Hà Nội còn khá non trẻ: quá trình, quy mô, giá trị, cấp độ phát triển thấp hơn so với một số quốc gia ASEAN khác;

- Tiềm lực tài chính, tính chuyên nghiệp của doanh nghiệp BĐS còn hạn chế;

- Giá trị đóng góp của BĐS còn thấp, chưa tương xứng với tiềm năng;

- Nguồn vốn chưa đa dạng, phụ thuộc chủ yếu vào vốn tín dụng ngân hàng, thiếu hụt các kênh huy động vốn;

- Lãi suất trong khoản vay tài trợ cho BĐS còn quá cao so với các nước trong khu vực (Lãi suất trung bình cho vay tại Hà Nội khoảng 11%/ năm; trong khi tại Indonexia là 9,71%, Maylayxia là 4,79%, Thái Lan là 6,06%).

- Tồn kho BĐS, nợ xấu là BĐS vẫn hiện hữu;

- Mức giá nhà ở quá cao so với thu nhập và khả năng thanh toán của đại bộ phận người dân sống tại Hà Nội (hệ số giá nhà so với thu nhập tại Thủ đô Việt Nam/Indonesia/Malaysia/Phillipines lần lượt là 8,57/6,76/3,60/8,18);

- Thủ tục hành chính rườm rà và chính sách trong lĩnh vực BĐS chưa đồng bộ (cấp Trung ương và Thành phố);

- Thông tin thị trường thiếu minh bạch, dự báo thiếu sự nhất quán và mức độ tin cậy thấp, thiếu hệ thống các chỉ số trong theo dõi và đánh giá diễn biến thị trường.
Cơ hội (O) Thách thức (T)
- Sự ổn định kinh tế vĩ mô và sức hút đầu tư BĐS với vai trò vị trí đầu tàu nền kinh tế;

- Tác động của chính sách hỗ trợ thị trường BĐS, đặc biệt chính sách nhà ở cho người nước ngoài sẽ tạo điều kiện để thu hút và tăng tổng cầu BĐS để ở từ yếu tố ngoại;

- Phát triển các sản phẩm BĐS là mặt bằng bán lẻ, trung tâm thương mại, văn phòng, BĐS công nghiệp cho các đối tác nước ngoài khi đầu tư vào Hà Nội;

- Thu hút vốn FDI từ các nước thành viên ASEAN thông qua đầu tư và hoạt động M&A trong lĩnh vực BĐS (Singapore, Thái Lan, Malaysia…);

- Đầu tư ra nước ngoài vào thị trường BĐS các nước đối tác trong AEC (Lào, Myanma);

- Các quy hoạch, dự án đầu tư phát triển và cơ sở hạ tầng được hoàn thiện của Thủ đô sẽ góp phần phát triển thị trường BĐS.
- Cơ cấu hàng hóa BĐS trên thị trường bất hợp lý dẫn đến lệch pha cung - cầu BĐS;

- Khả năng thu hút dòng vốn nước ngoài vào thị trường BĐS là chưa rõ, chịu áp lực cạnh tranh thu hút vốn ngoại từ các địa phươngkhác (đặc biệt là TP Hồ Chí Minh);

- Hiệu lực và tính thực tiễn của cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai và BĐS;

- Hoạt động đầu cơ trên thị trường BĐS tái diễn, làm cho thị trường phát triển méo mó, gây ra cơn sốt cục bộ;

- Chậm tiến độ trong các dự án đầu tư kinh doanh BĐS;

- Sức ép hội nhập trong việc chuẩn hóa các dịch vụ môi giới, tư vấn BĐS của các doanh nghiệp hoạt động trên địa bàn TP phố Hà Nội khi Việt Nam gia nhập AEC và các hiệp định thương mại.
Các nhà đầu tư trong nước quan tâm nhiều hơn đến việc chuyển nhượng dự án nhà ở, trong khi các nhà đầu tư nước ngoài chú trọng các BĐS thương mại/ bán lẻ và khách sạn. Xét ở góc độ bên nhận chuyển nhượng (bên mua), các nhà đầu tư thường quan tâm đến vị trí và quỹ đất của các dự án BĐS. Các giao dịch M&A trong cácphân khúc này chủ yếu là các giao dịch gia tăng sở hữu của phía nước ngoài. Ví dụ, đối tác Perdana Parkcity của Malaysia tăng sở hữu từ 75% lên 100% trong liên doanh với Vinaconex Hoàng Thành trước áp lực tài chính của Vinaconex trong năm 2013. Trong giai đoạn 2009 - 2014, một số thương vụ M&A BĐS điển hình đã được thực hiện tại Hà Nội như bảng 3 dưới đây.

Bảng 3. Các thương vụ M&A điển hình trong lĩnh vực BĐS tại Hà Nội
(Nguồn: Nhóm nghiên cứu tổng hợp)

 
STT Bên thực hiện M&A Quốc qia Tài sản của thương vụ
1 Cash & Carry Thái Lan Metro
2 Tập đoàn Daibiru Nhật Bản BĐS văn phòng
3 Tập đoàn BRG Việt Nam Khách sạn Hilton Opera
4 Vingroup Việt Nam Chuỗi siêu thị Ocean Retail
5 Tập đoàn FLC Việt Nam Dự án The Lavender với
6 Tập đoàn FLC Việt Nam Dự án Alaska Garden City
7 Gaw Capital Partners Hoa Kỳ Indochina Plaza Hanoi
8 Lotte Hàn Quốc Dự án Hanoi City Complex
9 Warburg Pincus Hoa Kỳ Vincom Retail
10 Daewoo E&C Hàn Quốc Khách sạn Daewoo
Trong thời gian tới, triển vọng M&A trong lĩnh vực BĐS địa bàn Hà Nội và Việt Nam có nhiều tiềm năng để phát triển do mức độ hấp dẫn hơn so với một số quốc gia trong khối ASEAN (KPMG, 2013). Hình 3 cho thấy, đa số các nhà đầu tư nước ngoài đánh giá Việt Nam có mức độ hấp dẫn đầu tư hơn và hơn nhiều so với Lào và Capuchia, tương đương với các nước Thái Lan, Indonesia và Myanmar.

Hơn nữa, trong khối ASEAN, các doanh nghiệp BĐS Việt Nam cũng rất tích cực tìm kiếm các cơ hội đầu tư trực tiếp sang Lào và Campuchia. Tính đến 31/12/2013, Việt Nam có 380 dự án được cấp phép với tổng số vốn đầu tư đăng ký là 7,1 tỷ USD vào hai nước này. Gần đây, Myanmar và Indonexia cũng là các thị trường nhiều tiềm năng, rộng mở với doanh nghiệp BĐS Việt Nam.
Hình 3. Mức độ hấp dẫn đầu tư M&A của Việt Nam so với các nước AEC  Nguồn: KPMG (2013)
Hình 3. Mức độ hấp dẫn đầu tư M&A của Việt Nam so với các nước AEC.Nguồn: KPMG (2013)
Hai là, AEC góp phần gia tăng cầu BĐS nhà ở của người ASEAN đến làm việc tại Hà Nội, góp phần giải quyết lượng BĐS nhà ở tồn kho tại các phân khúc trung và cao cấp, nâng tỉ lệ hấp thụ hàng hóa nhà ở và tính thanh khoản của thị trường này.

Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực từ 01/7/2015 đã đổi mới căn bản về quyền sở hữu nhà ở đối người nước ngoài ở Việt Nam, bằng việc cho phép họ sở hữu hoặc cho thuê tối đa 30% căn hộ trong một tòa nhà chung cư hoặc tối đa 250 biệt thự/nhà liền kề. Đồng thời, Luật cũng cho phép người nước ngoài được đăng ký sở hữu BĐS trong vòng 50 năm và có quyền lợi như công dân Việt Nam trong việc cho thuê lại, thế chấp, chuyển nhượng hoặc thừa kế. So sánh với các nước khác trong AEC thì quyền sở hữu BĐS để ở cho người nước ngoài tại Việt Nam là khá cởi mở, thời gian sở hữu tương đối phù hợp. Những quy định trên đã góp phần nâng cao sức cạnh tranh của thị trường BĐS tại Hà Nội (Việt Nam) so với các nước trong khu vực.

Bảng 4. Quyền sở hữu BĐS của người nước ngoài ở một số quốc gia ASEAN (Nguồn: Tổng hợp theo Savills, 2015)
Quốc gia Thời hạn (năm) Loại hình BĐS
Thái Lan 30 Tất cả loại đất hoặc tòa nhà
Indonesia 25 BĐS thương mại và nhà ở với QSD
Campuchia 50 Căn hộ trung cấp và cao cấp
Philippines 50 Đất, BĐS thương mại và nhà ở
Singapore 99
TAG: