“Xiếc” địa ốc ở Hà Nội

KTĐT - Cơn sốt nhà, đất tại Hà Nội dường như đang lên đỉnh điểm, thậm chí còn cao hơn đỉnh hồi cuối năm 2007. Tuy nhiên, nếu quan sát bình tĩnh người ta sẽ thấy thị trường tiềm ẩn quá nhiều rủi ro và chủ đầu tư là một trong những thủ phạm của chiêu thổi giá, đặt khách hàng vào trận đồ bát quái.

3 tháng tăng giá 3 lần

Cơn sốt đang tập trung ở phía tây thành phố, khu vực Hà Nội mở rộng, với những dự án đang, thậm chí là chưa triển khai. Trong khi chủ đầu tư cam kết là chưa bán hàng thì trên các trang thông tin nhà đất, web mua bán đều rao đất nền tại dự án Splendora với mức giá thay đổi mỗi ngày với khoản chênh lệch lên tới 2,9 tỉ đồng/suất.

Khu D, đô thị mới Lê Trọng Tấn thậm chí chưa giải phóng mặt bằng đã được rao với giá 27-29 triệu đồng/m2 (chênh lệch 10 triệu đồng/m2). Đất tại Dương Nội được “hô” với giá 54 triệu đồng/m2, gấp đôi thời điểm cách đây 3 tháng.

Chúng tôi có mặt tại khu nhà mẫu căn hộ Usilk City (Văn Khê, Hà Đông), một nữ nhân viên cho biết, giá bán căn hộ từ 1.820 - 2.000 USD/m2. Cũng theo nữ nhân viên này, trong vòng 1 tháng vừa qua, chủ đầu tư đã 3 lần tăng giá bán căn hộ Usilk City và số lượng căn hộ còn lại của dự án hiện cũng không nhiều (?). Thậm chí cô này còn đưa ra bảng giá chào bán cả căn hộ thuộc tòa CT1-102 (28 tầng) với giá 1.846 USD/m2 mà theo cô là “chưa khởi công làm móng” (?).

“Cái thiếu của luật pháp hiện nay là cho phép chủ đầu tư huy động góp vốn thực hiện dự án BĐS, tức là cho phép bán tài sản hình thành trong tương lai nhưng lại không có bất kỳ cơ chế nào giám sát việc mua bán đó. Mọi việc hoàn toàn trông chờ vào đạo đức của chủ đầu tư và người mua do vậy luôn luôn là người nắm đằng lưỡi”.

Phó giám đốc một công ty đang tham gia làm nhiều dự án bất động sản (BĐS) vào loại lớn nhất tại Hà Nội tiết lộ: Chủ động tăng giá bán là cách bán hàng nhanh và hiệu quả nhất, đặc biệt trong lĩnh vực BĐS. Ông này kể, hồi đầu năm 2009, khi thị trường BĐS “đóng băng”, không có người mua đất nền nhưng công ty vẫn phải chủ động công bố cứ 3 tháng tăng 20% giá bán. “Chiêu” này mục đích là để cho các nhà đầu tư thấy “có lãi” còn người chưa đầu tư thì thấy ham mà ôm vào, việc bán hàng trở nên thuận lợi hơn nhiều.

Chủ đầu tư “làm xiếc”

“Chiêu” kích giá này có vẻ đã được áp dụng rất thành công tại khu căn hộ Usilk City - một trong những tâm điểm của cơn sốt nhà đất hiện nay ở Hà Nội. Tháng 4.2009, anh T. - chuyên viên một Bộ tại Hà Nội -ký hợp đồng góp vốn với Công ty cổ phần Sông Đà - Thăng Long, điều kiện là được hưởng quyền “ưu tiên” mua căn hộ của dự án Usilk City với giá ưu đãi 750 USD/m2 sàn.

Nhưng đến tháng 10.2009, khi được mời đến ký hợp đồng mua bán căn hộ thì anh mới té ngửa ra rằng, giá mỗi m2 căn hộ anh sẽ phải trả lên tới 1.280 USD chứ không phải là 750 USD/m2.

Chủ đầu tư giải thích, giá góp vốn là tính trên m2 sàn, bao gồm 25% diện tích sử dụng chung và 75% diện tích sử dụng riêng, khi ký hợp đồng mua bán thì chủ đầu tư chỉ được quyền bán diện tích sử dụng riêng nên giá phải “đội lên”(?). Cách giải thích của chủ đầu tư khiến anh T. đau đầu, chẳng thể hiểu tính kiểu gì mà ra giá 1.280 USD/m2.

Giá bán căn hộ cho những người góp vốn 1.280 USD, còn giá bán cho người mua trực tiếp chứ không tham gia góp vốn là 1.800 - 2.000 USD/m2. Điều 4.2 của bản hợp đồng vay vốn ký giữa chủ đầu tư Usilk City (Công ty cổ phần Sông Đà - Thăng Long) và người góp vốn ghi: cam kết giá bán căn hộ giai đoạn 1 là 1.500 USD/m2.

Ở đây có thể hiểu là ngay khi ký hợp đồng chủ đầu tư (là người chủ động) đã cam kết luôn với người góp vốn rằng họ sẽ chắc chắn có lãi. Điều này cũng đồng thời chứng minh việc giá lên hay xuống nằm trong tay chủ đầu tư và người mua nhà (vốn là mua sản phẩm hình thành trong tương lai) luôn là người phải chịu mức giá bị đẩy lên vô lý.

Với mức giá căn hộ như vậy nhưng bản phụ lục về danh mục vật liệu sử dụng cho căn hộ mà chủ đầu tư công bố kèm hợp đồng mua bán tại Usilk City rất mù mờ. Ngoại trừ máy điều hòa được ghi là hãng LG hoặc tương đương (cũng cần lưu ý là điều hòa LG cũng có rất nhiều loại với nhiều giá tiền khác nhau), còn lại tất cả các hạng mục khác đều ghi ở dạng “đánh đố”, ví dụ sơn tường: sơn nước; gạch lát sàn: cao cấp; thiết bị vệ sinh: cao cấp... Người mua nhà không thể biết sản phẩm nhà trong tương lai của mình chất lượng ra sao; nếu giả sử nhận được một sản phẩm không như ý thì cũng không biết bấu víu vào cái gì để khiếu nại chủ đầu tư!

Anh Lê Minh Tiến, một nhà đầu tư BĐS chuyên nghiệp phân tích: “Rất khó hiểu khi mà căn hộ tại Usilk City, theo công bố của chủ đầu tư phải 3 năm nữa (quý 2/2012) mới có nhà nhưng lại có thể “sốt” ở mức giá 1.820 - 2.000 USD/m2, trong khi căn hộ tại Sky City Tower (88 Láng Hạ), giao nhà ngay cũng chỉ được giao dịch ở khoảng trên 2.000 USD/m2 một chút. Chưa nói về hiệu quả đồng vốn, thì rõ ràng lợi thế trong nội thành của tòa 88 Láng Hạ tốt hơn, thuận tiện hơn nhiều so với Văn Khê, Hà Đông”.