Đủ căn cứ pháp lý
Theo Bộ Xây dựng, loại hình nhà ở riêng lẻ thiết kế nhiều tầng, nhiều căn hộ ở (thường gọi là chung cư mini), pháp luật về nhà ở đã quy định được thiết kế, xây dựng từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín (có phòng ở riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng), diện tích sàn tối thiếu mỗi căn hộ từ tối thiểu 30m2 trở lên và việc xây dựng, sửa chữa, cải tạo nhà ở này phải tuân thủ theo đúng quy định pháp luật về xây dựng.
Bên cạnh đó, Luật Xây dựng 2014 đã quy định công trình này phải được cơ quan quản lý Nhà nước về xây dựng ở T.Ư, địa phương quản lý, kiểm soát chặt chẽ thông qua hoạt động cấp Giấy phép xây dựng, Quản lý chất lượng xây dựng tùy theo quy mô, cấp công trình, khi đáp ứng điều kiện như: Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất; Bảo đảm an toàn; Đáp ứng yêu cầu về môi trường, phòng chống cháy nổ, hạ tầng kỹ thuật; Có thiết kế tuân thủ tiêu chuẩn, quy chuẩn, đáp ứng yêu cầu về công năng sử dụng, bảo đảm an toàn chịu lực, an toàn trong quá trình sử dụng…
Hiện nay, theo quy định tại Điều 9 của Nghị định 06/2021/NĐ-CP của Chính phủ thì việc xây dựng nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân phải tuân thủ quy định như: Nếu xây dựng nhà ở không có tầng hầm, tổng diện tích sàn xây dựng nhỏ hơn 250m2 hoặc dưới 3 tầng hoặc chiều cao dưới 12m, chủ đầu tư được tự tổ chức thực hiện thiết kế xây dựng; Nhà ở dưới 7 tầng hoặc có 1 tầng hầm việc thiết kế phải được tổ chức, cá nhân đủ điều kiện năng lực theo quy định của pháp luật thực hiện; Nhà ở từ 7 tầng trở lên hoặc có từ 2 tầng hầm trở lên, hồ sơ thiết kế phải được thẩm tra thiết kế xây dựng về nội dung an toàn công trình trước khi xin cấp giấy phép xây dựng. Việc thiết kế, thẩm tra thiết kế phải được tổ chức, cá nhân đủ điều kiện năng lực theo quy định của pháp luật thực hiện.
Theo quy định tại mục 1.1.13 của Quy chuẩn 06:2021/BXD thì nhà ở riêng lẻ cho hộ gia đình có chiều cao từ 6 tầng trở xuống hoặc có không quá 1 tầng hầm, không bắt buộc áp dụng quy chuẩn này mà thực hiện theo hướng dẫn riêng, phù hợp cho từng đối tượng nhà và khu dân cư. Trường hợp chuyển đổi công năng sang mục đích khác phải tuân thủ theo quy định của quy chuẩn này và phải được cơ quan Cảnh sát Phòng cháy chữa cháy (PCCC) và Cứu nạn cứu hộ có thẩm quyền thẩm duyệt như đối với các công trình thuộc diện phải thẩm duyệt thiết kế về PCCC.
Tại Nghị định 121/2013/NĐ-CP, Nghị định 139/2017/NĐ-CP và nay là Nghị định 16/2022/NĐ-CP của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực hoạt động xây dựng, trong đó quy định cụ thể các hành vi vi phạm: Xây dựng không phép, thi công sai với nội dung Giấy phép xây dựng được cấp, xây dựng công trình không phù hợp với quy hoạch xây dựng được duyệt, vi phạm chỉ giới xây dựng, cơi nới, lấn chiếm diện tích… và có chế tài xử phạt tương ứng các hành vi vi phạm. Cùng với việc xử phạt, trong các Nghị định này còn bổ sung chế tài nghiêm khắc như: Tước quyền sử dụng Giấy phép xây dựng, buộc khôi phục tình trạng ban đầu; dừng thi công công trình xây dựng; tháo dỡ công trình, phần công trình sai phạm…
“Như vậy, pháp luật về xây dựng, nhà ở đã tạo hành lang pháp lý để điều chỉnh đầy đủ các hoạt động liên quan trong lĩnh vực xây dựng công trình nói chung, xây dựng nhà ở riêng lẻ nói riêng trong đó có loại hình nhà ở riêng lẻ thiết kế nhiều tầng, nhiều hộ ở tại khu vực đô thị từ việc cấp Giấy phép xây dựng, bảo đảm an toàn PCCC, thi công, quản lý chất lượng... cũng như việc xử lý những hành vi vi phạm liên quan” – Bộ Xây dựng khẳng định.
Tăng cường kiểm soát
Tuy nhiên, theo Bộ Xây dựng thời gian vừa qua ở một số khu vực đô thị hoặc khu dân cư gần các KCN, khu chế xuất, khu kinh tế... xuất hiện tình trạng lợi dụng sự buông lỏng quản lý của cơ quan chức năng nên các hộ gia đình, cá nhân đã thực hiện xây dựng công trình nhà ở riêng lẻ nhiều tầng, nhiều căn hộ ở hoặc xây dựng nhà ngăn phòng cho thuê để ở không tuân thủ quy định của pháp luật về xây dựng, phòng cháy chữa cháy như: Xây dựng không theo quy hoạch, xây dựng không phép, sai phép, xây dựng nhà ở không đảm bảo các tiêu chuẩn, quy chuẩn về phòng cháy chữa cháy, tự ý thiết kế nâng tầng bố trí nhà ở thành nhiều căn hộ nhằm mục đích cho thuê, mua bán, chuyển nhượng...
Điều này dẫn đến nhiều hệ lụy, như: gia tăng mật độ dân số, gây quá tải về hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, giao thông, không bảo đảm vệ sinh môi trường làm ảnh hưởng đến tình hình an ninh trật tự, phá vỡ quy hoạch, xảy ra tranh chấp, khiếu kiện giữa người mua và người bán do không cấp được Giấy chứng nhận quyền sở hữu... đặc biệt là vi phạm quy định về PCCC dẫn đến nguy cơ cháy nổ cao trong cộng đồng dân cư mà điển hình là vụ cháy tại số nhà 37, ngách 29/70 phố Khương Hạ (phường Khương Đình, quận Thanh Xuân, TP Hà Nội) vừa qua gây thiệt hại rất nghiêm trọng về người và tài sản.
Để bảo vệ tính mạng, tài sản của người dân, góp phần bảo đảm an ninh, trật tự, an toàn xã hội tại các khu dân cư, Bộ Xây dựng đề nghị UBND các tỉnh, TP trực thuộc T.Ư chỉ đạo Sở Xây dựng phối hợp với cơ quan chức năng của địa phương khẩn trương thực hiện một số công việc sau đây: Tiếp tục thực hiện các nội dung nêu trong Văn bản số 2937/2020/BXD-QLN của Bộ Xây dựng.
Đối với các công trình nhà ở riêng lẻ nhiều tầng, nhiều căn hộ ở đã hoàn thành thì phải khẩn trương rà soát toàn bộ để phát hiện các vi phạm về TTXD đặc biệt là vi phạm về PCCC; có giải pháp ngăn cách khu vực để xe với khu vực ở và có lối thoát nạn riêng; đầu tư trang thiết bị về PCCC phù hợp; bố trí người đủ sức khỏe, kinh nghiệm để quản lý vận hành tòa nhà, đồng thời xử lý nghiêm hành vi vi phạm của tổ chức, cá nhân liên quan theo quy định của pháp luật.
“Đối với các công trình nêu trên khi xây dựng mới thì cơ quan có thẩm quyền của địa phương phải kiểm soát chặt chẽ việc tuân thủ quy định của pháp luật về quy hoạch, xây dựng, PCCC, quản lý việc cấp giấy phép xây dựng, chất lượng công trình, quản lý TTXD theo quy định; Đồng thời chỉ đạo cơ quan chức năng tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra để phát hiện, xử lý nghiêm hành vi vi phạm trật tự xây dựng, PCCC của tổ chức, cá nhân liên quan” – Bộ Xây dựng đề nghị.
