Cẩn trọng với những rủi ro khi mua bất động sản phát mãi

Doãn Thành
Chia sẻ Zalo

Kinhtedothi – Việc xử lý nợ xấu của các ngân hàng đối với tài sản đảm bảo là BĐS có mức chiết khấu hấp dẫn, nhưng người mua cũng cần phải cẩn trọng, bởi trong đó tiềm ẩn nhiều rủi ro có thể xảy ra.

Không dễ xử lý tài sản thế chấp

Hiện nay, tổng giá trị BĐS thế chấp tại các ngân hàng chiếm khoảng 70% tổng tài sản đảm bảo cho các khoản vay. Tại nhiều nhà băng, tỷ lệ này thậm chí lên đến 80 - 90% và lớn hơn nhiều lần tổng dư nợ cho vay. Do đó, BĐS thường là tài sản được các tổ chức tài chính đem ra phát mãi nhiều nhất khi khách hàng vay vốn vì nhiều lý do mà không trả được nợ.

Thời gian gần đây, tình hình kinh tế không mấy khả quan khiến hoạt động sản xuất kinh doanh, thương mại dịch vụ gặp khó, tác động tiêu cực đến khả năng trả nợ của khách hàng khiến rủi ro nợ xấu gia tăng. Để cứu vớt những khoản nợ xấu, các ngân hàng đang phải “ráo riết” công bố danh sách ngày càng nhiều BĐS là tài sản thế chấp cho các khoản vay của khách hàng cần xử lý để thu hồi nợ với giá trị hàng chục nghìn tỷ đồng.

Trong đó phần lớn là các dự án BĐS nghỉ dưỡng, khách sạn 4 – 5 sao ở nhiều tỉnh, thành như Hà Nội, Đà Nẵng, Hải Dương, Quảng Nam, Khánh Hòa, Kiên Giang... vì yếu tố khách quan do chưa vượt qua, khắc phục được hệ lụy của khoảng thời gian giãn cách xã hội, nay lại phải chịu ảnh hưởng bởi nền kinh tế khó khăn.

Bất động sản phát mãi chiết khấu cao nhưng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Ảnh internet
Bất động sản phát mãi chiết khấu cao nhưng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Ảnh internet

Bên cạnh đó, nhiều nhà đầu tư vỡ nợ, bị ngân hàng phát mãi do “tham lam", không tính toán, lên phương án tài chính, lạm dụng đòn bẩy tài chính để đầu cơ nhà đất.

Ngân hàng Nhà nước cho biết tỷ lệ nợ xấu của lĩnh vực BĐS tại thời điểm tháng 6/2023 là 2,47%, đang có chiều hướng gia tăng (tháng 6/2022 là 1,53%). Quý III/2023, mặc dù các ngân hàng vẫn chưa công bố đầy đủ báo cáo tài chính, nhưng không khó để nhận ra nợ xấu BĐS vẫn đang ngày càng gia tăng dù thị trường BĐS đã có dấu hiệu phục hồi.

Báo cáo tài chính quý III của Ngân hàng Techcombank cho thấy, cho vay hoạt động kinh doanh BĐS đang chiếm 34,63% tổng dư nợ tín dụng của ngân hàng này với 160.000 tỷ đồng, tăng hơn 51.453 tỷ đồng so với hồi cuối năm 2022. BĐS cũng đang chiếm gần 50% tổng tài sản đảm bảo trị giá hơn 1,033 triệu tỷ đồng của ngân hàng này.

Cẩn trọng khi mua

Phó Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam Nguyễn Chí Thanh cho biết, nếu có giấy tờ, chứng minh quyền sở hữu rõ ràng, giữ giá và có nhiều tiềm năng tăng giá trong tương lai. BĐS là tài sản đảm bảo được đánh giá là phương án có khả năng “cứu vớt” các khoản nợ xấu cao so với các tài sản khác như máy móc, ô tô...

Tuy nhiên, từ trước tới nay, việc thu giữ và thanh lý tài sản thế chấp là BĐS để thu hồi nợ luôn là vấn đề không đơn giản với các ngân hàng. Và vấn đề này đang ngày càng khó khăn trong những năm gần đây.

Theo đó, thị trường BĐS những năm gần đây phát triển nóng, khó lường, giá địa ốc tại một số khu vực tăng gấp nhiều lần trong giai đoạn 2018 - 2022. Đến giữa năm 2022, chính sách tín dụng cùng những quyết định của các cơ quan, ban ngành trong việc kiểm soát thị trường BĐS, buộc thị trường địa ốc phải điều chỉnh giá giảm xuống mức phù hợp và tương xứng hơn so với giá trị.

“Mặt bằng giá BĐS giảm khiến các tài sản thế chấp là BĐS tại ngân hàng cũng bị hạ giá sau những lần định giá lại tài sản định kỳ, buộc khách hàng vay phải nộp tài sản bổ sung để đảm bảo khoản nợ. Các DN gặp khó khăn thanh toán nợ tín dụng do hoạt động kinh doanh bị ảnh hưởng.

Đặc biệt là DN hoạt động trong ngành BĐS, phụ thuộc phần lớn vào vốn vay ngân hàng, càng không có khả năng tài chính để bổ sung phần nợ thiếu hụt. Trong khi đó, khách hàng cá nhân trước sức ép tài chính do bị chôn vốn ở các tài sản đầu tư, mất việc làm, bị giảm thu nhập... cũng không thể tiếp tục bổ sung tài sản, thanh toán những khoản lãi phát sinh” – ông Nguyễn Chí Thanh phân tích.

 

Với khoảng 70% tài sản đảm bảo là BĐS, việc xử lý nợ xấu tại các ngân hàng phần nhiều phụ thuộc vào BĐS. Rủi ro nợ xấu ngày càng gia tăng buộc ngân hàng phải liên tục rao bán hàng nghìn tài sản bảo đảm với mức chiết khấu hấp dẫn nhưng vẫn khó thanh khoản. Mua BĐS phát mãi có thể là cơ hội để sở hữu món “hời", đồng thời cũng đầy rủi ro.

Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, TS Nguyễn Văn Đính

Cũng theo đại diện lãnh đạo Hội môi giới BĐS Việt Nam, mặc dù các ngân hàng thường dành một khoảng thời gian nhất định, phổ biến từ 3 - 6 tháng cho khách hàng vay có thể tự tìm cách rao bán tài sản để “không mất tất cả". Tuy nhiên, phần lớn khách hàng vay đều không thể xử lý bán tài sản thế chấp trong khoảng thời gian nói trên do nhu cầu sụt giảm, tâm lý người mua vẫn mong muốn bắt “đáy",... đồng thời các “con nợ" này vẫn giữ mức định giá quá cao.

Đến lượt ngân hàng, mặc dù được rao bán nhiều lần với mức chiết khấu ngày càng hấp dẫn, nhiều BĐS phát mãi vẫn khó thanh khoản. Một phần do nguyên nhân khách quan của thị trường, nền kinh tế nói trên. Một phần do việc định giá phát mãi tài sản không dựa theo giá trị thực tế mà tính cả gốc và lãi nên việc bán các tài sản này ngày càng khó. Trong khi đó, có những tài sản bị giới hạn thời gian và tỷ lệ giảm giá.

Theo Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, TS Nguyễn Văn Đính, dự báo trong thời gian tới, tỷ lệ nợ xấu sẽ có xu hướng tăng lên do thị trường BĐS vẫn chưa phục hồi hoàn toàn. Tuy nhiên, thanh khoản tài sản BĐS phát mãi khả năng cao sẽ được cải thiện cùng với tiến trình phục hồi tích cực của thị trường BĐS. Hiện cũng đã có nhiều quỹ đầu tư do một số cá nhân thành lập với nguồn vốn khoảng vài trăm tỷ đồng tiến hành mua các BĐS trước thời điểm bị ngân hàng tịch thu, phát mãi.

Mua BĐS phát mãi, thanh lý là cơ hội để khách hàng sở hữu tài sản với mức giá khá hấp dẫn so với thị trường với giấy tờ pháp lý đã được thẩm định kỹ càng, sẵn sàng chuyển nhượng cho người mua và nguồn tài chính đảm bảo với các gói vay tài chính từ ngân hàng phát mãi tài sản.

“Tuy nhiên để tránh được những rủi ro tiềm ẩn, người mua cần cẩn trọng, lưu ý một số vấn đề sau: Thứ nhất, định giá lại BĐS, do nhiều tài sản bảo đảm được định giá cao hơn giá trị thực tế khi phê duyệt khoản vay. Trong khi, giá trị phát mãi thường có xu hướng định giá theo khoản nợ và khoản lãi phát sinh mà không sát với thực tế thị trường; Thứ hai, người mua cần nắm được lý do bị phát mãi, tránh trường hợp có tranh chấp với bên thứ ba; Thứ ba, người mua cần lên phương án tài chính, tính toán chi phí lãi vay và vốn đầu tư bỏ ra để tránh “ham rẻ” vô tình lại dính vào vòng xoáy “nợ nần” – TS Nguyễn Văn Đính khuyến cáo.