Chồng chéo về luật?
Thống kê Hiệp hội BĐS Việt Nam, trong khoảng 10 năm trở lại đây, thị trường BĐS phát triển mạnh mẽ cả về số lượng doanh nghiệp và dự án, trong đó phần lớn các doanh nghiệp tham gia vào thị trường thuộc khối tư nhân, liên doanh và doanh nghiệp có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài.
Sự phát triển mạnh mẽ về số lượng doanh nghiệp tham gia vào thị trường đã giúp cho các sản phẩm BĐS trở nên đa dạng hơn, người dân có nhiều cơ hội được tiếp cận với những sản phẩm phù hợp với điều kiện tài chính của mình, bao gồm cả những người có thu nhập thấp và giới “siêu” giàu.
Trong khoảng 10 năm trở lại đây, thị trường BĐS đã tăng trưởng gấp 2 lần so với giai đoạn 10 năm đầu tiên của thế kỷ 21. Chí tính riêng số lượng doanh nghiệp tham gia vào thị trường BĐS đến hết quý II/2019 là trên 10 nghìn doanh nghiệp, bao gồm cả chủ đầu tư và các đơn vị kinh doanh dịch vụ, môi giới BĐS…
Tuy nhiên, theo đánh giá các doanh nghiệp BĐS đang hoạt động tại Việt Nam đang gặp phải nhiều khó khăn liên quan đến vấn đề thủ tục pháp lý. Chủ tịch Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) TS. Vũ Tiến Lộc, cho biết, hiện nay hệ thống luật pháp về kinh doanh đang có nhiều bất hợp lý. Rà soát của VCCI trên một số luật liên quan trong lĩnh vực BĐS như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS… đã có đến 20 xung đột chính sách.
“Từ các luật liên quan, đến nghị định, thông tư hướng dẫn về lĩnh vực BĐS đang có sự chồng chéo, mâu thuẫn, dẫn đến trong quá trình triển khai có nhiều dự án bị thanh tra, kiểm toán kéo dài. Doanh nghiệp thực hiện theo luật này thì đúng, nhưng xét theo luật khác lại sai. Điều này không chỉ gây khó cho doanh nghiệp, mà còn tạo mảnh đất cho tham nhũng” - ông Vũ Tiến Lộc nói.
Cùng quan điểm, GS.TSKH Đặng Hùng Võ cho biết, trạng thái bất cập pháp luật xuất hiện dưới dạng các “khoảng trống pháp luật”, xung đột pháp luật giữa hai hay nhiều luật, hoặc xung đột pháp luật giữa luật này với văn bản hướng dẫn thực thi luật khác. Tình trạng này dẫn đến hậu quả là hoạt động đầu tư bị ách tắc, chuỗi giá trị sản xuất, dịch vụ bị đứt đoạn, nguồn cung BĐS bị suy giảm sẽ gây sốt giá BĐS do thiếu cung.
“Nguyên nhân chủ yếu của tình trạng tồn tại nhiều khoảng trống, khoảng chồng chéo pháp luật như hiện nay vẫn do phương thức xây dựng pháp luật ở nước ta còn thiếu hiệu quả. Quá trình xây dựng và thẩm định các dự án luật, nghị định, thông tư chưa tận dụng được nhiều ý kiến của các chuyên gia có chiều sâu về luật pháp” – GS Đặng Hùng Võ nói.
Điều chỉnh luật là cần thiết
Bước sang năm 2019 cũng là thời điểm hệ thống ngân hàng tiếp tục thực hiện lộ trình siết chặt chính sách tín dụng cho vay của Chính phủ. Theo đánh giá, mặc dù thị trường chưa có dấu hiệu “đóng băng” nhưng vấn đề này cũng mang đến nhiều khó khăn cho doanh nghiệp.
Trong khi các Ngân hàng thực hiện siết chặt tín dụng cho vay, thì việc chủ động nguồn tài chính của các doanh nghiệp BĐS cũng chưa thực sự tốt. Qua số liệu của Hiệp hội BĐS Việt Nam đã chỉ ra rằng, trong số hơn 10 nghìn doanh nghiệp đang hoạt động trong lĩnh vực BĐS, thì mới chỉ có trên 60 doanh nghiệp thực hiện niêm yết trên sàn chứng khoán, còn lại là những doanh nghiệp có quy mô trung bình, hoạt động chủ yếu trong lĩnh vực môi giới, dịch vụ BĐS.
Tuy số lượng doanh nghiệp tư nhân tham gia vào lĩnh vực BĐS ngày càng lớn mạnh, nhưng với sự thụ động, yếu vốn đã khiến các doanh nghiệp phải đương đầu với nhiều thách thức, rủi ro, nguy cơ phá sản.
Vụ trưởng Vụ Chính sách và Pháp chế (Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ TN&MT) Hoàng Thị Vân Anh cho biết, trước những khó khăn của doanh nghiệp, Bộ đã xây dựng Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai. Hiện nay, Quốc hội đã đưa dự án Luật này vào chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2020. Quốc hội sẽ cho ý kiến về dự án Luật vào kỳ họp thứ 8 Quốc hội khoá 14 khai mạc vào tháng 10 tới.
Lần sửa đổi này hứa hẹn sẽ giải quyết những nội dung chưa đồng bộ, chưa thông nhất giữa Luật Đất đai với các bộ luật khác liên quan và nội dung mà pháp luật chưa có điều chỉnh, hoặc những quy định có bất cập, vướng mắc, không phù hợp với thực tiễn.
“Tuy nhiên, nhiều khó khăn mà các doanh nghiệp đang gặp không phải là ở luật, mà ở khâu thực thi. Ví dụ, một dự án BĐS có kênh rạch xen kẽ thì thẩm quyền của địa phương hoàn toàn giải quyết được. Hay, các địa phương còn lo ngại đất công phải đấu giá nên lại đẩy văn bản cho bộ, nhưng trường hợp dự án đất công, cách giải quyết phải phù hợp theo từng địa phương. Do đó, cần có chấn chỉnh trong kế hoạch thi hành” – bà Hoàng Thị Vân Anh cho hayi.
