DÒNG SỰ KIỆN. * KỲ HỌP THỨ 6 - HĐND TP HÀ NỘI KHÓA XV * HÀ NỘI SAU 10 NĂM MỞ RỘNG ĐỊA GIỚI HÀNH CHÍNH * HÀ NỘI VỚI CHƯƠNG TRÌNH TRỒNG MỚI 1 TRIỆU CÂY XANH * AN TOÀN PHÒNG CHÁY CHỮA CHÁY

Chu kỳ 10 năm bất động sản: Ám ảnh đóng băng kéo sụt thị trường?

Vân Hằng
10-07-2018 09:05
Kinhtedothi - Trùng hợp với đỉnh chu kỳ 10 năm, nguồn cung và thanh khoản mảng chung cư hai đầu Nam – Bắc ghi nhận lao dốc. Những ám ảnh về bức tranh đóng băng cục bộ có dấu hiệu đẩy tâm lý thị trường bất động sản (BĐS) từ bình tĩnh sang dè chừng.
Èo uột bán - mua
Trong thế kiềng ba chân, mảng nhà ở vốn được ví như chân trụ vững chắc của thị trường BĐS bỗng ế ẩm bất thường. Lý giải về thực tế này, giới đầu tư địa ốc sành sỏi phân tích, những năm có số đuôi 6, 7 là tăng trưởng, ngược lại kết thúc bằng 8, 9 thường suy giảm. Việc đầu tư không hợp lý dẫn đến bán lỗ luôn có ở mọi phân khúc, mọi thời điểm chứ không riêng gì căn hộ cao cấp. Tuy nhiên, theo quan sát, các căn hộ cao cấp sơ cấp đang rất tốt nhưng thứ cấp khá chậm. Phần lớn hiện tượng này xảy ra vì môi giới sau khi đánh hàng xong sơ cấp đều chuyển qua đánh các dự án khác.
 Một khu chung cư đang được xây dựng trên địa bàn quận Nam Từ Liêm. Ảnh: Phạm Hùng
Sau khi tham dự lễ mở bán một dự án căn hộ hạng sang tại Mỹ Đình cách nay không lâu, bà Trần Mỹ An, một nhà đầu tư lâu năm, đặt cọc mua 5 căn hộ với hi vọng “lướt sóng”. “Như hai năm trước, đặt cọc xong bán được ngay, ai dè hiện nay vẫn phải ôm hàng. Sắp tới lại chuẩn bị vào tháng ngâu, tình hình có khả năng còn ế ẩm hơn, dễ phải chiết khấu thêm 50 triệu đồng/căn mới đẩy được hàng” – bà An chia sẻ.
Ở một diễn biến khác, báo cáo khảo sát thị trường BĐS Hà Nội quý II/2018 do Công ty CBRE công bố ngày 4/7 cũng ghi nhận chỉ có khoảng 6.534 căn hộ được chào bán từ 19 dự án trên toàn TP, giảm 20% so với cùng kỳ năm ngoái. Đáng chú ý, cả doanh số lẫn mặt bằng giá lao dốc đáng kể, tương ứng chỉ giao dịch được 5.900 căn hộ với mức giá sơ cấp 1.332 USD/m2, sụt giảm mạnh so với cùng kỳ năm ngoái.
Lãnh đạo một sàn phân phối BĐS khá nổi ở Hà Nội tên H. cho hay, thanh khoản thị trường nửa đầu năm giảm nhanh do tính chu kỳ. Tuy nhiên 3 tháng trở lại đây, tình trạng tồi tệ hơn. Dù vẫn nỗ lực đẩy mạnh hoạt động kinh doanh ở mọi phân khúc, môi giới được phân chia bán ở nhiều địa bàn lân cận phía Bắc, song giao dịch chỉ lác đác chục căn/6 tháng.
“Để cứu vãn thanh khoản, một số chủ đầu tư không chỉ tăng hoa hồng cho đơn vị phân phối mà còn chi mạnh cho thưởng nóng. Mức hoa hồng các sàn được nhận về sau mỗi giao dịch khoảng 3 - 4,5%. Mức này tăng khoảng 0,5 - 1% so với trước đây. Bên cạnh đó, không ít DN còn đưa ra mức chi trả tới 3% cho môi giới (thông thường các sàn chỉ trả khoảng 1 - 1,5%), chưa kể thưởng nóng 10 - 20 triệu đồng với mỗi căn hộ giao dịch thành công” – ông H. cung cấp thêm thông tin.
Ít nguy cơ nhưng cần cảnh báo
Nhiều chuyên gia nhận định, năm 2018 là năm cuối của chu kì 10 năm BĐS. Trên thực tế, bong bóng BĐS đã diễn ra vào các năm 1989, 1999 và 2009. Theo đúng chu kì, năm 2019 sẽ rơi vào khủng hoảng. Tuy nhiên, không ít chuyên gia đánh giá, trong xu thế giảm đã định hình và kéo dài, quán tính chững lại và thanh khoản thu hẹp là dấu hiệu tích cực (từ năm 2018 và 2019) để "hãm” thị trường phát triển quá nóng. Câu chuyện còn lại là, liệu quá trình tích lũy cạn kiệt thanh khoản sẽ kéo dài bao lâu, để đủ hình thành một đáy vững chắc?.
Bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc CBRE Hà Nội nhấn mạnh, để trả lời cho câu hỏi năm 2019, kịch bản khủng hoảng có lặp lại hay không, cần nhìn vào các yếu tố vĩ mô của nền kinh tế như tăng trưởng GDP, lạm phát, FDI, chỉ số phát triển của DN… Ở góc độ quản lý vĩ mô, Chính phủ cũng có nhiều biện pháp điều chỉnh nhằm ngăn chặn khủng hoảng từ bài toán về tài chính, tín dụng đến pháp lý.
Vị Giám đốc này phân tích, GDP trong quý II đạt mức tăng trưởng 6,79% so với cùng kỳ năm ngoái, nâng mức tăng trưởng của 6 tháng đầu năm lên 7,08%, cao nhất trong 8 năm qua. Chỉ số lạm phát ở mức vừa phải 4%. Trong khi, 10 năm trước - thời kì khủng hoảng, lạm phát lên tới 15%. Nguồn vốn FDI chảy vào Việt Nam cũng tăng mạnh. Tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào Việt Nam đạt 20,3 tỷ USD, tăng 5,7% so với cùng kỳ năm ngoái. Ngoài ra, các chỉ số phát triển của DN vẫn trên đà tăng, doanh số bán lẻ tăng, giá nhà ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp ở mức tăng dưới 5% trên bình diện thị trường.
"Cách đây 10 năm thị trường Hà Nội và TP Hồ Chí Minh rất hot. Tôi nhớ, khách phải xếp hàng từ 5 - 6 giờ sáng để mua được nhà. Giờ thị trường không còn hiện tượng như vậy nữa mà ổn định hơn. Các phân khúc nhà ở được bán cho người mua có nhu cầu thực nhiều hơn. Trong khi cuộc khủng hoảng trước, các giao dịch mua bán thuộc phân khúc nhà ở chủ yếu là sự tham giá của đầu cơ. Do đó, ở thời điểm hiện tại, chúng tôi chưa thấy thị trường hội tụ đủ các yếu tố để có thể kết luận có khủng hoảng vào năm 2019" - bà An đưa quan điểm.
Dù thừa nhận chưa có dấu hiệu đợt sóng mới của thị trường BĐS, nhưng giới chuyên gia cho rằng cảnh báo về "bong bóng" BĐS là cần thiết, tránh trường hợp mất bò mới lo làm chuồng. “Việc đảo nợ trong các dự án BĐS hiện rất phổ biến. Đặc biệt ở những dự án đang triển khai dở dang nhưng phải “đắp chiếu” do trước đây ngân hàng siết cho vay BĐS. Trong khi thị trường BĐS đang lệch pha dòng tiền. Cụ thể, nguồn tín dụng của ngân hàng vẫn chủ yếu chảy vào các DN BĐS lớn và vào các dự án nghỉ dưỡng cao cấp. Nếu DN không tự điều chỉnh phân khúc phù hợp với năng lực tài chính, không loại trừ ngân hàng sẽ nói "không" với cung ứng vốn để điều tiết thị trường” - TS Nguyễn Trí Hiếu - Chuyên gia Tài chính – Ngân hàng cho biết.