Wednesday, 08:58 15/01/2020
Kinhtedothi - Tôi vừa thực hiện giao dịch một thửa đất qua 2 chủ. Bên A bán đất cho bên B, bên B bán đất cho bên C kèm theo giấy ủy quyền (bên A ủy quyền cho B, bên B ủy quyền cho C). Tôi là bên C, trong nội dung ủy quyền bên C được quyền thay mặt bên B làm các thủ tục liên quan như xây dựng, hoàn công, đóng phí; khi xây xong được quyền quản lý, sử dụng, chuyển nhượng... Trường hợp khi thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ, bên nào là người đứng tên? Nếu các thủ tục giấy tờ hoàn tất, tôi có được chuyển nhượng không? Nguyễn Văn Minh, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội
Trả lời:
Ủy quyền là một hình thức đại diện ủy quyền do chủ thể bằng hành vi pháp lý thực hiện, trong đó ghi nhận việc người ủy quyền chỉ định người được ủy quyền đại diện mình thực hiện một hoặc nhiều công việc trong phạm vi quy định tại giấy ủy quyền.
Do vậy, việc chuyển quyền sử dụng đất từ người sử dụng đất này sang người khác chỉ được thực hiện thông qua các giao dịch như quy định của Điều 167 Luật Đất đai 2013, bao gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất. Như vậy, hợp đồng ủy quyền không phải là căn cứ để chuyển quyền sử dụng đất từ người này sang người khác, không phải là căn cứ để bạn tiến hành thủ tục sang tên quyền sử dụng đất.
Việc bên bán làm hợp đồng ủy quyền đất cho bạn và bạn đã đồng ý là không trái với quy định của pháp luật nhưng khi xác lập hợp đồng ủy quyền sẽ không làm phát sinh đầy đủ giá trị pháp lý khi một người nhận chuyển nhượng đất từ người khác và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất vẫn đứng tên người chủ sử dụng đầu tiên. Vì vậy khi ra sổ đỏ, thì người đầu tiên (A) sẽ đứng tên trên sổ đỏ.
Do đó, việc giao kết hợp đồng ủy quyền định đoạt với đất ở, nhà ở chứa đựng nhiều rủi ro đối với người mua.
Luật sư Nguyễn Hồng Quang – Đoàn Luật sư Hà Nội
