Tháo gỡ những điểm vướng hiện tại
Liên quan đến các quy định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ quy định tại Chương V của Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), tại hội nghị đại biểu Quốc hội hoạt động chuyên trách, đại biểu Phạm Thị Thanh Mai (Phó Trưởng đoàn chuyên trách Đoàn đại biểu Quốc hội TP Hà Nội) tán thành với hướng chỉnh lý đối với các chung cư cũ xây dựng trước năm 1994 quy định tại các Điều 68, 69, 70 của Dự Luật. Cụ thể, tiếp tục thực hiện áp dụng hệ số K (Hệ số K là hệ số dùng để tính giá đất cụ thể trên cơ sở giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế - xã hội ở địa phương và bảng giá đất. Hệ số K do UBND cấp tỉnh ban hành).
Đối với các chung cư sau năm 1994, các chủ sở hữu nhà chung cư phải có trách nhiệm đóng góp kinh phí xây dựng lại nhà chung cư và được nộp kinh phí này theo tiến độ dự án hoặc sau khi bàn giao căn hộ theo phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư được phê duyệt. Trong trường hợp không đóng góp kinh phí xây dựng lại nhà chung cư được bồi thường quyền sử dụng đất và giá trị nhà ở còn lại (nếu có) theo quy định của Chính phủ.
Đại biểu Phạm Thị Thanh Mai cho rằng đây là một điểm sẽ tháo gỡ được những vướng mắc hiện nay trong cải tạo chung cư cũ tại các đô thị lớn.
Cũng liên quan đến vấn đề này, đại biểu Quốc hội Lê Thanh Hoàn (đoàn tỉnh Thanh Hóa) đề nghị bổ sung quy định về quyền tự quyết cho chủ sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở như quyền chuyển nhượng, cho thuê các khu đất sử dụng chung, bán căn hộ cho tổ chức, cá nhân khác để thực hiện việc khai thác khu đất có hiệu quả. Tối đa hóa giá trị đất đai hoặc quy đổi giá trị sử dụng đất thành cổ phần góp vốn với cơ chế phân chia lại lợi nhuận cho các chủ sở hữu nhà bị phá dỡ; cũng như có các giải pháp trưng mua với thiểu số hộ gia đình không đồng ý và cơ chế bồi thường bổ sung nếu có lợi nhuận tăng thêm cho người bị trưng mua.
Theo đại biểu Lê Thanh Hoàn, từ kinh nghiệm một số quốc gia, việc xây dựng lại nhà chung cư cũ thường cần một tỷ lệ đồng thuận nhất định. Ví dụ 2/3 đồng ý của chủ sở hữu nhà ở theo Đạo luật chung cư Thái Lan hay Luật Cải tạo chung cư Nhật Bản tỷ lệ 4/5, Hàn Quốc cũng yêu cầu tỷ lệ 4/5. Tại Hoa Kỳ có thể yêu cầu với tỷ lệ 4/5 hoặc 3/4 đồng thuận tùy theo luật của mỗi tiểu bang.
“Chung cư cũ và khu đất có thể bán cho nhà phát triển mới và có thể có cơ chế phân phối lại doanh thu cho các chủ sở hữu nhà chung cư cũ. Giải pháp này thường được thực hiện thông qua cơ chế điều chỉnh lại đất đai hoặc điều chỉnh lại đất đai theo chiều dọc. Trong đó, chủ sử dụng đất được tái phân bổ các căn hộ trong tòa nhà”- đại biểu nêu. Đồng thời đề nghị cần có giải pháp hợp lý, hài hòa và vì mục tiêu phát triển chung nhằm đáp ứng yêu cầu tái thiết, chỉnh trang đô thị, xây dựng lại các nhà chung cư cũ trong thời gian sớm nhất.
Có nên quy định về thời hạn sử dụng của nhà chung cư?
Liên quan đến khoản 1 Điều 58 về thời hạn sử dụng nhà chung cư, một số đại biểu cho rằng, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời hạn sử dụng thực tế nhà chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Thời hạn sử dụng nhà chung cư theo thiết kế phải được ghi rõ trong văn bản thẩm định thiết kế của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Tại khoản 2 Điều 58, thời hạn sử dụng nhà chung cư được tính từ khi nghiệm thu và chung cư đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng. Theo đại biểu, thời hạn sử dụng nhà chung cư quyết định cần thiết đến quyền sở hữu, tác động đến quyền lợi của người dân, doanh nghiệp, thị trường bất động sản. Vì vậy, khi xây dựng Dự Luật, cần đánh giá tác động khách quan quy định về thời hạn sử dụng của nhà chung cư theo quy định của pháp luật. Bởi quyền sở hữu đối với tài sản của công dân được Nhà nước đảm bảo, thống nhất theo Hiến pháp năm 2013, Luật Đầu tư năm 2020 và phát huy một số nội dung còn phù hợp của Luật Nhà ở năm 2014, quy định sở hữu nhà ở và nhà chung cư gắn liền với quyền sử dụng đất.
Liên quan đến vấn đề sở hữu nhà chung cư, đại biểu Quốc hội Phạm Văn Hòa (đoàn tỉnh Đồng Tháp) cho rằng, mặc dù trong Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) không đề cập, nhưng cần quy định nhà chung cư phải có thời hạn sử dụng theo quy định của Luật Đất đai.
Đại biểu Phạm Văn Hòa chỉ ra, đất của nhà đầu tư, xây dựng nhà và đất đai quy định cấp để sử dụng lâu dài, không có thời hạn là đúng. Nếu đất của Nhà nước cấp cho nhà đầu tư có thời hạn, không có lý do gì xây dựng nhà chung cư không có thời hạn. Đây là một vấn đề cần được tiếp tục nghiên cứu. “Đất thì có thời hạn, nhà ở thì vĩnh viễn là chuyện rất không nên, cần phải quan tâm đến vấn đề này” - đại biểu Phạm Văn Hòa nêu quan điểm.
Đại biểu Phạm Thị Thanh Mai (Phó Trưởng đoàn chuyên trách Đoàn đại biểu Quốc hội TP Hà Nội) cũng cho rằng, với tính chất đô thị lớn, để phát huy hiệu quả sử dụng đất, việc phát triển xây dựng các khu đô thị, nhà ở chung cư theo chiến lược phát triển đô thị là tất yếu. Việc đa dạng các loại hình chung cư, phù hợp với thu nhập và xu thế phát triển cần cân nhắc quy định về thời hạn sử dụng chung cư tương ứng quy chuẩn, chất lượng để khi các nhà chung cư xuống cấp với hàng trăm, hàng ngàn căn hộ (thật sự rất khó thỏa thuận) thì có căn cứ để Nhà nước thu hồi đất.
Theo Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội Hoàng Thanh Tùng, về thời hạn sử dụng nhà chung cư, trong quá trình thảo luận Dự án Luật, có ý kiến cho rằng cần phải quy định rõ hơn. Thời hạn quy định trong Dự Luật là niên hạn sử dụng nhà chung cư theo thiết kế, là công trình xây dựng thực hiện theo quy định pháp luật về xây dựng sẽ phải có niên hạn sử dụng. Trong quá trình sử dụng sẽ có kiểm định, khi hết niên hạn sẽ có kiểm định đánh giá chất lượng hoặc khi xảy ra những sự kiện động đất, hỏa hoạn…Những sự kiện có thể làm ảnh hưởng đến chất lượng nhà chung cư sẽ có đánh giá để kiểm định chất lượng về mức độ an toàn để sử dụng.
“Niên hạn sử dụng nhà không gắn với vấn đề quyền sở hữu và quyền sử dụng đất của chủ sở hữu nhà chung cư, đây là 2 vấn đề khác nhau và không có nghĩa niên hạn sử dụng gắn với thời hạn thực tế sẽ sử dụng, mà còn liên quan đến các quy định về kiểm định”- Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Hoàng Thanh Tùng khẳng định.
Liên quan đến vấn đề sở hữu có thời hạn nhà chung cư, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Hoàng Thanh Tùng cho biết, nội dung này Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã thảo luận, cho ý kiến, dư luận chung không đồng tình, vì vậy cơ quan soạn thảo, cơ quan thẩm tra thống nhất quy định với tinh thần đất sử dụng nhà chung cư là đất ở lâu dài. Khi nhà chung cư xuống cấp, có nguy cơ đổ sập sẽ thực hiện việc di dời, cưỡng chế di dời trong trường hợp cần thiết để xây dựng lại nếu vẫn còn phù hợp với quy hoạch.
Trong trường hợp này, các chủ sở hữu nhà chung cư sẽ thỏa thuận với chủ đầu tư là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản để đầu tư xây dựng lại nhà ở thương mại và có phương án bồi thường, tái định cư, hỗ trợ như quy định trong dự thảo luật. Cũng có trường hợp không thỏa thuận được, trong một thời hạn nhất định Chính phủ sẽ quy định tiến hành thỏa thuận mà không được, khi đó UBND tỉnh sẽ thu hồi đất của nhà chung cư để đấu thầu, lựa chọn nhà đầu tư. Đây cũng là một giải pháp mới được rất nhiều ý kiến đồng tình ủng hộ để tháo gỡ vướng mắc, ách tắc hiện nay trong việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
