Tuy nhiên, theo đánh giá những nội dung này được quy định trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) vẫn còn bấp cập. Vậy, làm sao để doanh nghiệp nhận quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở? Phóng viên Kinh tế & Đô thị đã có cuộc trao đổi với Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu dưới đây.
Thưa ông, vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại đã được quy định khá chi tiết ở Điều 128 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Ông có đánh giá thế nào về nội dung này?
- Trước hết, chúng tôi rất hoan nghênh Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã tiếp thu nhiều ý kiến góp ý và tán thành dự thảo tiếp tục quy định 2 phương thức để lựa chọn nhà đầu tư hoặc công nhận nhà đầu tư dự án có sử dụng đất. Các quy định này về cơ bản đã “thể chế hóa” chủ trương của Nghị quyết 18-NQ/TW về thực hiện việc giao, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng, đấu thầu dự án có sử dụng đất và thông qua việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng hoặc đang có quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, điểm b khoản 1 và khoản 6 Điều 128 Dự thảo Luật Đất đai quy định trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở; Trường hợp để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì phải đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác. Chúng tôi nhận thấy các quy định này chưa thể chế hóa đầy đủ chủ trương của Nghị quyết 18-NQ/TW và có một số bất cập, chưa sát thực tế.
Những bất cập, chưa sát thực tế ở đây là gì. Ông có thể phân tích cụ thể hơn?
- Thứ nhất, điểm b khoản 1 Điều 128 Dự thảo Luật Đất đai chưa “thể chế hóa” đầy đủ chủ trương của Nghị quyết18-NQ/TW, vì Nghị quyết có yêu cầu đối với các dự án phát triển kinh tế - xã hội phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, cần sớm xây dựng và hoàn thiện cơ chế, chính sách để tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất tham gia với nhà đầu tư để thực hiện các dự án dưới hình thức chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Nên chưa tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư tiếp cận đất đai và chưa bảo đảm được quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của người đang sử dụng đất.
Thứ hai, Điểm b khoản 1 và khoản 6 Điều 128 Dự thảo Luật Đất đai chỉ cho phép thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở hoặc phải đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác nên có nội hàm chật hẹp hơn so với những quy định hiện hành tại Điều 73, Điều 169, Điều 191 và Điều 193 Luật Đất đai 2013 cho phép tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các loại đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất; và cũng chật hẹp hơn so với Điều 4 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 9 luật 2022 quy định 2 trường hợp có quyền sử dụng đất ở hoặc có quyền sử dụng đất ở và đất khác không phải là đất ở để thực hiện dự án nhà ở thương mại.
Thứ ba, Điểm b khoản 1cũng chưa đồng bộ, thống nhất với khoản 6 Điều 128 của dự thảo, bởi lẽ khoản 6 quy định 2 trường hợp nhà đầu tư phải đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác để thực hiện dự án nhà ở thương mại, nhưng điểm b khoản 1 Điều 128 chỉ quy định 1 trường hợp nhà đầu tư được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở mà không cho phép nhà đầu tư thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở và đất khác để thực hiện dự án nhà ở thương mại.
Do có sự “vênh” nhau như vậy, nên nếu nội dung điểm b khoản 1 được thông qua thì trong khoảng 10 năm sắp tới nhà đầu tư sẽ không còn được phép thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở và đất khác để thực hiện dự án nhà ở thương mại, nên cũng sẽ không có trường hợp nhà đầu tư nào đáp ứng được điều kiện phải đang có quyền sử dụng đất ở và đất khác theo quy định tại khoản 6 Điều 128 Dự thảo Luật Đất đai.
Thứ tư, nội dung điểm b khoản 1 Điều 128 quy định nhà đầu tư chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở sẽ dẫn đến hệ quả là sẽ không tạo điều kiện để phát triển các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô lớn (hàng chục, hàng trăm, hàng nghìn héc ta) để xây dựng được kết cấu hạ tầng đô thị đồng bộ, có đầy đủ tiện tích, dịch vụ, phát triển đô thị xanh, thông minh, ứng phó với tình trạng biến đổi khí hậu theo định hướng của Nghị quyết số 06/2022-NQ/TW của Bộ Chính trị, bởi lẽ trên thực tế thì các thửa đất ở gắn liền với nhà ở đều có diện tích nhỏ.
Điểm b khoản 1 Điều 128 Dự thảo Luật Đất đai nếu được thông qua thì trong khoảng 10 năm sắp tới, nhà đầu tư sẽ không còn được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và đất khác hoặc đất khác không phải là đất ở để thực hiện dự án nhà ở thương mại, nên sẽ không còn DN nào có thể đáp ứng điều kiện phải đang có quyền sử dụng đất ở và đất khác quy định tại khoản 6 Điều 128 Dự thảo Luật Đất đai.
Thứ năm, quy định tại khoản 6 Điều 128 Dự thảo Luật Đất đai có dấu hiệu “ưu ái” chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đã có sẵn quyền sử dụng đất ở và đất khác quy mô diện tích lớn. Như vậy những DN này sẽ có cơ hội “chiếm lĩnh” thị trường bất động sản trong khoảng 5 - 10 năm sắp tới, bởi lẽ theo thông lệ thì khoảng 10 năm mới sửa Luật Đất đai 1 lần.
Đồng thời, sẽ tạo “lợi thế” cho các DN đã có sẵn quỹ đất hỗn hợp gồm đất ở và đất khác được tạo lập từ trước theo quy định của Luật Đất đai 2013 cho phép nhận chuyển nhượng các loại đất, trong đó có đất ở và đất khác hoặc đất khác không phải là đất ở phù hợp với quy hoạch, nhưng do Luật Nhà ở 2014 chưa công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, nên các nhà đầu tư đã có sẵn đất ở và đất khác sẽ đáp ứng được điều kiện quy định tại khoản 6 Điều 128 Dự thảo Luật Đất đai. Những nhà đầu tư này có thể “hưởng lợi không chính đáng”, nên đề nghị cơ quan có thẩm quyền xem xét rà soát để không xảy ra “bất cập” trong công tác xây dựng pháp luật.
Đáng quan ngại hơn, là chúng tôi nhận thấy nhà đầu tư vẫn có thể “lách” quy định tại điểm b khoản 1 và khoản 6 Điều 128 Dự thảo Luật Đất đai. Do vậy, quy định vừa không đạt được mục tiêu tăng cường tính hiệu lực, hiệu quả của công tác quản lý Nhà nước về đất đai, vừa làm tăng thêm chi phí tuân thủ pháp luật của xã hội, mà trên thực tế thì nhà đầu tư vẫn có thể đi đường vòng để “lách luật”.
Vậy đâu là giải pháp để giải quyết vấn đề này, thưa ông?
- Chúng tôi xin góp ý đề nghị sửa đổi cụ thể như sau: Đối với điểm b khoản 1 và khoản 6 Điều 128 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần quy định: Trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác hoặc đất khác không phải là đất ở; Trường hợp để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì phải đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác hoặc đất khác không phải là đất ở. Sau khi đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, nhà đầu tư có trách nhiệm thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất đối với dự án có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất và thực hiện các nghĩa vụ tài chính có liên quan theo quy định của pháp luật về đất đai.
Đối với điểm a khoản 4 Điều 128 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), quy định: Trường hợp trong khu vực đất thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều này có diện tích đất do Nhà nước quản lý có vị trí nằm xen kẽ với phần diện tích đất đã nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Xin cảm ơn ông!
