DÒNG SỰ KIỆN. * KỶ NIỆM 1010 NĂM THĂNG LONG - HÀ NỘI * ĐẠI HỘI ĐẢNG BỘ CÁC CẤP VÀ ĐẠI HỘI XIII CỦA ĐẢNG * ĐẠI DỊCH COVID-19

Môi giới địa ốc: Sống chết mặc bây, tiền thầy bỏ túi

Vĩnh Yên
21-07-2017 07:54
Kinhtedothi - Theo luật sư Nguyễn Đức Chánh – Giám đốc Công ty TNHH Luật Đức Chánh – Đoàn Luật sư TP Hồ Chí Minh, sự việc xảy ra tại Dự án Chung cư Gia Phú Land nói trên đã có dấu hiệu của Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo Điều 139 Bộ luật Hình sự.
Môi giới “ba không”

Ngày 13/7, trao đổi với chúng tôi, ông Đoàn Chí Thanh, Phó Tổng Thư ký Hội Môi giới BĐS Việt Nam, cho rằng Luật Kinh doanh BĐS đã bỏ quy định giao dịch BĐS phải qua sàn giao dịch có điểm tích cực là tạo cơ hội cho người trẻ khởi nghiệp. Tuy nhiên, sau khi luật có hiệu lực, đã có sự chuyển dịch rất lớn về nhân sự môi giới, tư vấn BĐS tại TP Hồ Chí Minh. Từ đầu năm 2017 đến nay, nhiều doanh nghiệp môi giới bị “chảy máu” nhân sự, nhất là những đơn vị lớn.

Bởi vì, theo quy định, chỉ cần 2 người có chứng chỉ hành nghề môi giới là có thể thành lập công ty hoạt động trong lĩnh vực này. Nhiều công ty chỉ có vài nhân viên nhưng người đứng đầu có chức danh đến tổng giám đốc. Nhằm giảm chi phí, nhiều công ty mới thành lập thường tuyển nhân viên “ba không”: không kinh nghiệm, không bằng cấp, thậm chí không trả lương.
Môi giới phải liên đới trách nhiệm.
“Nhân viên những công ty này sống bằng phí hoa hồng nên rất dễ dẫn đến tình trạng môi giới chụp giật. Trong khi đó, các công ty cạnh tranh quyết liệt bằng cách hạ phí môi giới. Chủ đầu tư thấy công ty nào có phí thấp thì giao phân phối dẫn đến cạnh tranh không làm mạnh giữa các đơn vị môi giới. Có công ty môi giới nhận phân phối cho nhiều dự án rồi bán qua bán lại, khó kiểm soát. Ngoài ra, để bán được hàng, nhận tiền hoa hồng, không ít nhân viên môi giới phóng đại quá mức công năng, tiện ích của dự án và cuối cùng khách hàng là người lãnh hậu quả” - ông Thanh nêu thực tế.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty Việt An Hòa, cho rằng hiện nay, nhân viên môi giới chuyên nghiệp rất hiếm, phần lớn thuộc dạng cộng tác với các công ty phân phối để nhận hoa hồng. Theo ông Quang, số môi giới không chuyên hiện chiếm đến 40%.

Giám đốc một công ty môi giới BĐS có uy tín ở TP Hồ Chí Minh nhìn nhận những đơn vị chuyên nghiệp rất bức xúc về tình trạng môi giới mọc lên tràn lan. Do đó, phải có chế tài để chấn chỉnh hoạt động này. Hiện nhiều nơi như Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đã mở các lớp giảng dạy và cấp chứng chỉ hành nghề môi giới nhưng hầu hết học cho có, chứ sau đó, cơ quan quản lý không kiểm tra, giám sát nên rất dễ dẫn đến tình trạng môi giới làm loạn thị trường” - vị giám đốc này bức xúc.

Môi giới phải liên đới trách nhiệm

Quay lại vụ Gia Phú nói trên, mặc dù hợp đồng mua bán căn hộ khách hàng ký kết với chủ đầu tư dự án Gia Phú nhưng Đất Xanh Đông Á (ĐXĐA) là bên giao hợp đồng cho khách và thu hộ một phần tiền đóng theo tiến độ. Vì vậy, khách hàng yêu cầu ĐXĐA phải chịu trách nhiệm đền bù/hủy các hợp đồng nói trên.

Theo các hợp đồng phân phối dự án được ký kết giữa ĐXĐA với Công ty TNHH Địa ốc Gia Phú – Gia Phú Land, ĐXĐA chịu trách nhiệm phân phối 2 đợt căn hộ dự án Gia Phú vào năm 2011 (29 căn hộ) và năm 2013 (43 căn hộ). Trong số 43 căn hộ dự án Gia Phú ĐXĐA phân phối đợt 2 có đến 5 căn hộ bị trùng với căn hộ đã phân phối trong đợt 1. Sự việc đã được khách hàng phản ánh cho ĐXĐA và ĐXĐA đã làm việc với Gia Phú Land.

Sau quá trình làm việc, đến tháng 9/2014 Gia Phú “hứa hẹn” với khách hàng về việc đổi căn hộ đã mua (bị trùng) sang một căn hộ khách và được khách hàng đồng ý. Tuy nhiên đến nay sự vụ vẫn chưa được giải quyết.

Theo kháchhàng “chủ đầu tư đã lặn mất tăm” và do họ “tin tưởng ĐXĐA nên mới mua căn hộ Gia Phú”, nếu “Gia Phú trực tiếp bán căn hộ chúng tôi sẽ không mua vì không biết công ty này làm ăn như thế nào”. Khách hàng bức xúc đưa ra các yêu cầu ĐXĐA giải quyết sự việc. Khách hàng cho rằng, khi phân phối dự án ĐXĐA phải nắm rõ tính pháp lý và tiến độ của dự án phân phối. Vì vậy, ĐXĐA “chắc chắn” phải biết được căn hộ nào đã có chủ, căn hộ nào chưa. Bên cạnh đó, mặc dù hợp đồng mua bán căn hộ được ký kết giữa khách hàng với chủ đầu tư – công ty Gia Phú nhưng ĐXĐA là đơn vị đưa các hợp đồng này cho khách hàng và khách hàng đã đóng 2 đợt tiền vào ĐXĐA. Vì vậy, khách hàng yêu cầu ĐXĐA phải đền bù thiệt hại cho khách hàng, trả lại toàn bộ số tiền họ đã đóng mua căn hộ tại đây cũng như hủy tính pháp lý hợp đồng mua bán căn hộ.

Theo ông Đoàn Chí Thanh, tại Điều 8 Luật Kinh doanh Bất động sản, quy định rõ: “Cấm gian lận, lừa dối trong kinh doanh bất động sản. Huy động, chiếm dụng vốn trái phép, sử dụng vốn huy động của cá nhân, tổ chức và sử dụng tiền ứng trước của bên mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích cam kết”. Như vậy, Gia Phú với vai trò là chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm chính. Bởi vì anh có phân phối cho các sàn thì họ mới có cái để bán. “Ví dụ, anh có 100 căn hộ, anh phân phối cho hai sàn, một sàn 50 căn, một sàn 70 căn thì chắc chắn phải có 20 căn trùng nhau, chứ không thể nói là không biết. Chưa nói là sau khi môi giới bán xong, chủ đầu tư phải ký hợp đồng với khách hàng thì không thể không biết một căn hộ bán cho nhiều người. Còn khi môi giới đã chọn phương án “mua rổ” rồi bán lại thì xem như lúc đó môi giới đã đóng vai trò như chủ đầu tư nên không thể phủi tay trách nhiệm liên đới của mình”, ông Thanh phân tích.

Dĩ nhiên để xảy ra sự vụ nói trên trách nhiệm đầu tiên phải kể đến là chủ đầu tư dự án nhưng không phải ĐXĐA không có trách nhiệm liên quan. Bởi vì, Điều 49 -Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2006 ghi rõ: tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản phải có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

Ông Đoàn Tạ Cửu Long, Phó Viện trưởng Viện Kiểm sát Nhân dân TP Hồ Chí Minh cho biết, sẽ xem xét lại quyết định khởi tố hay không khởi tố vụ "Lừa đảo chiếm đoạt tài sản" xảy ra tại Công ty Gia Phú (quận Thủ Đức). Chúng tôi sẽ theo dõi và thông tin tiếp.

Khởi tố rồi... Viện Kiểm sát hủy bỏ

Ông Đoàn Tạ Cửu Long cho biết, ngày 24/4/2015, Cơ quan cảnh sát điều tra – Công an TP Hồ Chí Minh đã đưa ra quyết định khởi tố vụ án, khởi tố bị can và ra lệnh bắt tạm giam Nguyễn Hùng Nghiêm về tội “lừa đảo chiếm đoạt tài sản”, quy định tại Điểu 139, Bộ luật Hình sự. Tuy nhiên, trong quá trình điều tra, cơ quan cảnh sát điều tra chưa làm rõ được tổng giá trị công trình xây dựng để cân đối với số tiền mà Công ty Gia Phú vay của ngân hàng và số tiền căn hộ đã bán cho khách hàng nên chưa chứng minh được ý thức chiếm đoạt của Nghiêm. Do vậy, Viện Kiểm sát nhân dân nhận thấy, chưa đủ yếu tố cấu thành tội phạm. Ngày 24/8/2016, Viện Kiểm sát Nhân dân TP Hồ Chí Minh đã ra quyết định hủy bỏ quyết định khởi tố bị can của cơ quan cảnh sát điều tra Công an TP Hồ Chí Minh.