Những giấy tờ quan trọng không thể bỏ qua
Theo Luật kinh doanh doanh bất động sản, người mua nhà có quyền yêu cầu đơn vị bán hàng, chủ đầu tư cung cấp các giấy tờ pháp lý liên quan đến dự án và đơn vị bán hàng, chủ đầu tư có nghĩa vụ cung cấp trung thực các giấy tờ pháp lý này.
| Mua nhà ở hình thành trong tương lai với rất nhiều ưu điểm như giá tốt hơn, đóng tiền theo tiến độ, có ngân hàng bảo lãnh… đang là sản phẩm được thị trường rất chú ý, đặc biệt với những người có tích luỹ chưa nhiều. |
Vì vậy, trước khi đặt bút ký vào hợp đồng mua bán tại một dự án nhà ở hình thành trong tương lai, người mua nhà cần quan tâm những giấy tờ pháp lý sau đây:
1. Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh
Trong giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của chủ đầu tư bắt buộc phải có ngành nghề kinh doanh bất động sản. Văn bản này sẽ đảm bảo chủ đầu tư có đủ cơ sở pháp lý để thực hiện xây dựng và kinh doanh dự án bất động sản.
Tiếp đến, thông qua hồ sơ pháp lý của dự án được cung cấp, người mua cần kiểm tra dự án đó có thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền hay không. Hồ sơ xác định chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuế liên quan đến đất. Nhiều khu chung cư hiện nay người dân không thể làm được sổ đỏ vì chủ đầu tư còn nợ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.
2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hoặc quyền thuê đất
Đây là một trong những giấy tờ rất quan trọng mà người mua nhà cần phải yêu cầu chủ đầu tư cung cấp. Khi có các giấy tờ này, tức là dự án đã có “đất sạch”, không có tranh chấp.
3. Giấy phép xây dựng của dự án
Giấy tờ tiếp theo người mua cần yêu cầu chủ đầu tư cho xem là giấy phép xây dựng của dự án (với trường hợp phải có giấy phép xây dựng). Nhiều dự án hiện nay xảy ra tình trạng xây dựng không phép và bị đình chỉ thi công, dẫn đến chậm tiến độ dự án.
4. Dự án đã được Sở xây dựng cho phép bán hay chưa?
Theo quy định, những sản phẩm chưa đủ điều kiện tiến hành giao dịch, khi xảy ra tranh chấp, hợp đồng sẽ bị vô hiệu, khách hàng luôn là bên chịu thiệt thòi nhiều nhất.
5. Dự án đã được ngân hàng bảo lãnh trong việc bán/cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai hay chưa?
Đây là một trong những căn cứ quan trọng bảo vệ trực tiếp quyền lợi của người mua nhà khi chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng cam kết theo nội dung hợp đồng mua bán.
Phần lớn khách hàng hiện nay vẫn chưa xem trọng dự án đã được ngân hàng bảo lãnh nghĩa vụ tài chính hay chưa. Nhiều khách hàng xem đây là thủ tục “râu ria” đối với dự án. Trong khi đây là một trong những yêu cầu bắt buộc đã được quy định tại điều 56 của Luật kinh doanh bất động sản. Khi xảy ra tranh chấp, nếu dự án chưa có ngân hàng bảo lãnh nghĩa vụ tài chính, hợp đồng cũng sẽ bị vô hiệu.
Thêm vào đó, chỉ khi chủ đầu tư dự án đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật, như có giấy phép xây dựng, có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán/cho thuê mua…; đồng thời, cung cấp đủ hồ sơ cần thiết (hợp đồng mua/thuê mua nhà ở…) thì ngân hàng mới thực hiện phát hành bảo lãnh cho người mua nhà tại dự án của chủ đầu tư đó.
Một khi đã chấp thuận việc phát hành bảo lãnh, ngân hàng sẽ phải thực hiện trách nhiệm bảo lãnh (hoàn trả tiền cho người mua nhà) nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà cho người mua theo như cam kết. Văn bản bảo lãnh có giá trị về mặt pháp lý của ngân hàng đối với người mua nhà hình thành trong tương lai là thư bảo lãnh chứ không phải là công văn mang tính đề nghị, hồi đáp.
Với 5 loại giấy tờ nói trên, chủ đầu tư luôn phải có sẵn, khi người mua yêu cầu là có thể xuất trình. Từ các giấy tờ chủ đầu tư cung cấp, người mua có thể đối chiếu với thông tin từ các cơ quan có liên quan như Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở xây dựng, Sở Quy hoạch - Kiến trúc về dự án đang mở bán.
Gần đây, nhiều nhà đầu tư bất động sản rỉ tai nhau về cách nhận diện cơ sở pháp lý cho dự án định mua, đó là chủ động vay tiền ngân hàng, kể cả khi không có nhu cầu. Lý do là ngân hàng rất chặt chẽ trong cho vay, nên thông qua việc đi vay, người mua có thể “mượn tay” ngân hàng để thẩm định tính pháp lý của dự án định mua.
| Để hạn chế rủi ro khách hàng cần xem kỹ pháp lý dự án khi quyết định mua căn hộ hình thành trong tương lai. |
Những lưu ý khi ký hợp đồng mua bán
Tính chất của việc mua nhà ở hình thành trong tương lai là mua cái chưa tồn tại trên thực tế. Khách hàng quyết định mua hay không chỉ căn cứ vào thông tin mà chủ đầu tư cung cấp. Do đó, trong mọi trường hợp, khi mua nhà hình thành trong tương lai, rủi ro bao giờ cũng thuộc về khách hàng. Các rủi ro thường thấy khi mua nhà hình thành trong tương lai là chậm tiến độ, thiết kế bị thay đổi, chất lượng vật liệu không đúng như lúc xem nhà mẫu…
Để hạn chế những rủi ro này, bên cạnh hồ sơ pháp lý của dự án, trước khi ký hợp đồng mua bán, người mua cũng cần đọc kỹ các điều khoản về quyền và nghĩa vụ của bên mua và bán; điều khoản về thanh toán; quy định về thời gian bàn giao căn hộ; thời điểm chuyển quyền sở hữu và thời hạn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất; những chế tài khi các bên vi phạm.
Ngoài ra, người mua phải tìm hiểu về điều khoản thanh toán. Người mua phải lưu ý, đồng tiền thanh toán phải là VND, tiến độ thanh toán phải gắn với tiến độ hoàn thành từng phần xây dựng. Cho đến trước khi nhận bàn giao nhà, chỉ thanh toán tối đa 70% giá trị hợp đồng. Khi nhận nhà, thanh toán 90-95% giá trị hợp đồng, số còn lại thanh toán khi chủ đầu tư bàn giao Giấy nhận quyền sở hữu căn hộ (sổ hồng).
Cuối cùng, chọn chủ đầu tư có năng lực tài chính tốt, uy tín cũng như đối tác của chủ đầu tư trong dự án cũng phải là những đơn vị có uy tín. Trên thực tế, dù chủ đầu tư có năng lực tài chính, có uy tín, nhưng chọn các đơn vị tư vấn thiết kế, tư vấn giám sát, thi công thiếu năng lực, kinh nghiệm, thì chất lượng sản phẩm đương nhiên sẽ không cao.
