Quản lý, vận hành chung cư: Loay hoay tìm mô hình chuẩn

Trong khi, các quy định của Bộ Xây dựng có nhiều nội dung cần sửa đổi, thì những hạn chế phát sinh từ các chung cư gần đây cho thấy, công tác quản lý, vận hành, sử dụng chung cư tại các đô thị nói chung và Hà Nội nói riêng đang đặt ra yêu cầu cấp bách.

Trong hàng loạt bất cập nảy sinh từ quá trình quản lý, sử dụng nhà chung cư tại TP hiện nay, có thể thấy rõ nhất là những tồn tại, vướng mắc trong việc thực thi các văn bản pháp luật để thành lập, vận hành Ban quản trị (BQT) - một điều kiện cơ bản giúp tòa nhà hoạt động tốt.

Một khu chung cư cao tầng đang được xây dựng tại quận Bắc Từ Liêm. Ảnh: Phạm Hùng

Gần nửa số chung cư chưa có ban quản trị

Theo rà soát mới nhất của Sở Xây dựng Hà Nội, trong số 688 cụm, tòa chung cư thương mại trên địa bàn Hà Nội đã được đưa vào sử dụng thì có tới 270 tòa chưa thành lập BQT, trong đó 82 tòa đã tổ chức hội nghị chung cư lần đầu nhưng không thành, số còn lại do nhiều nguyên nhân nên vẫn chưa thể tổ chức họp dân cư để thành lập BQT. Đối với 150 tòa tái định cư (TĐC) đủ điều kiện tổ chức hội nghị thành lập BQT, cũng mới một nửa trong đó có BQT. Số còn lại có 44 tòa đã tổ chức hội nghị lần hai nhưng không thành. Lãnh đạo Công ty TNHHMTV Quản lý và Phát triển nhà Hà Nội cũng cho hay, đơn vị đang quản lý vận hành 136 tòa TĐC, nhưng trong số 127 tòa phải thành lập BQT thì vẫn còn 44 tòa đã hai lần tổ chức hội nghị mà không thành.

"Rất cần mô hình phù hợp hơn cho BQT, trong đó thể hiện rõ vai trò cấp ủy, chính quyền địa phương, tổ dân phố… Nếu quan hệ chính quyền địa phương - BQT - CĐT không tốt thì BQT khó phát huy hiệu quả, nên đề nghị tăng cường chế tài, có quy chế phối hợp để công tác quản lý chung cư tốt hơn." - Ủy viên Ban Đô thị HĐND TP Hà Nội - Tổng Biên tập báo Kinh tế & Đô thị  Nguyễn Minh Đức

Khảo sát thực tế tại một số quận, huyện cho thấy, tỷ lệ chung cư đã thành lập BQT đều khá thấp. Như tại quận Nam Từ Liêm mới có 49/132 tòa chung cư đã hoàn thành đưa vào sử dụng có BQT. Tương tự, tại Bắc Từ Liêm với 104 tòa mới có 38 chung cư đã thành lập được BQT, 6 tòa đã tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu để thành lập BQT nhưng chưa thành công. Tại Thanh Xuân, trong 67 tòa chung cư thương mại và 22 tòa nhà TĐC đã bàn giao đưa vào sử dụng, mới có 67 tòa thành lập được BQT, 11 tòa tổ chức hội nghị lần đầu nhưng không thành...

Rào cản từ nhận thức

Việc chậm thành lập BQT, theo nhiều ý kiến, chủ yếu do các tòa nhà chưa đủ hộ dân ở, do số hộ tham dự hội nghị chung cư không đủ tỷ lệ quy định, hoặc chủ đầu tư (CĐT) chậm tổ chức hội nghị… Tại buổi làm việc mới đây giữa Ban Đô thị HĐND TP Hà Nội với các đơn vị liên quan, một số ý kiến cho rằng, nhiều tòa nhà chưa thành lập được BQT dù đã tổ chức hội nghị chung cư lần hai là do công tác phối hợp giữa UBND phường với các đơn vị cũng như việc chỉ đạo của UBND quận chưa tốt. Tuy nhiên, Phó Chủ tịch UBND phường Vĩnh Phúc, quận Ba Đình Nguyễn Anh Dũng cho biết: Phường có 23 tòa TĐC tại khu 7,2ha, đa số sử dụng trước khi có Luật Nhà ở, nên hầu như không có quỹ bảo trì 2%. Chủ yếu là mô hình tự quản của tổ dân phố, người dân không thấy được lợi ích của BQT, hoặc không có chi phí trả lương cho nhân sự BQT, nên rất khó thành lập. “Năm 2017, phường mới lập được 1 cụm BQT cho 3 tòa với 10 thành viên, nay hơn nửa đã xin rút do không biết phải làm gì! Quỹ bảo trì cho 3 tòa chỉ có 70 triệu đồng, hội nghị chung cư lần đầu cũng chỉ có 20% cư dân tham dự” - ông Dũng nói.

Tại nhiều tòa ở Nam Từ Liêm, đa số cư dân không có nhu cầu thành lập BQT. Trong khi theo Thông tư 02 năm 2016 của Bộ Xây dựng về quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư, để thành lập BQT, điều kiện đầu tiên là hội nghị chung cư có tối thiểu 50% hộ dân dự. “Quận, phường tích cực vận động nhưng vô cùng khó, cư dân trẻ không quan tâm, chủ yếu người về hưu dự hội nghị. Nhiều tòa có tới 600 hộ, nên để đủ chỗ cho 50% đại diện hộ dân, nhà sinh hoạt cộng đồng không thể đáp ứng” - Phó trưởng Phòng Quản lý đô thị quận Nam Từ Liêm Lê Thanh Bình chia sẻ.

Trưởng phòng Quản lý đô thị quận Bắc Từ Liêm Đỗ Anh Tuấn cho biết: Nhiều tòa tại quận đã hoàn thành đưa vào sử dụng trước 1/1/2006, trong hợp đồng mua bán chưa quy định rõ phí bảo trì 2% và chưa phân định phần sở hữu chung - riêng giữa người dân và CĐT, nên người dân không muốn thành lập BQT vì ngại đóng phí dịch vụ tăng thêm, phí bảo trì.

Theo Ban Đô thị HĐND TP, trong nhiều nguyên nhân, có nguyên nhân chủ quan là quận, phường thiếu quyết liệt đôn đốc, kiểm tra CĐT thực hiện quy định tổ chức hội nghị chung cư. Chính sự thiếu hợp tác các bên dẫn đến khó thành lập BQT, kể cả nhiều BQT ra đời cũng không vận hành tốt. Vai trò của BQT mờ nhạt do thiếu được hướng dẫn hoạt động, về tính pháp lý; đa số thành viên không có nghiệp vụ quản lý, vận hành nên chưa sâu sát chỉ đạo đơn vị thực hiện. BQT lại thành lập dựa trên kết quả hội nghị chung cư nên chất lượng hoạt động chưa được kiểm chứng; quyền, nhiệm vụ của Trưởng, Phó ban, các thành viên và chế tài xử lý sai phạm chưa rõ ràng…

Khẳng định vai trò của BQT là rất quan trọng, song Phó Giám đốc Sở Xây dựng Nguyễn Chí Dũng thừa nhận: “Các chủ sở hữu, sử dụng nhà chưa hiểu rõ sự cần thiết của hội nghị; trình độ, nhận thức của người tham gia BQT, Ban đại diện và người sử dụng chung cư cũng chưa đồng đều!”

(còn nữa)