Thay đổi tư duy quản lý condotel

Giữa lúc muôn trùng sóng gió tiếp tục bủa vây, thì điểm sáng đã xuất hiện khi mới đây UBND tỉnh Khánh Hòa ban hành quyết định về quy trình cấp giấy chứng nhận sở hữu officetel, condotel trên đất thương mại dịch vụ.

Sóng gió... chưa qua

Mô hình condotel phổ biến trên thế giới và là loại hình BĐS có sức hấp dẫn lớn. Những thương hiệu kinh doanh khách sạn nổi tiếng như Hilton, Hyatt hay Starwood thường xây dựng dự án condotel ở vị trí đẹp tại khu nghỉ dưỡng, địa điểm du lịch hoặc trung tâm các TP có tiềm năng, lợi thế về du lịch. Theo xu hướng chung của thế giới, mô hình BĐS kiểu mới này du nhập vào Việt Nam vào năm 2009, với tòa tháp Nha Trang Plaza được biết đến như là sản phẩm condotel đầu tiên.

Trong hành trình đó, đến giai đoạn 2015 – 2017 được xem là thời điểm phát triển đỉnh cao của condotel trên dải đất hình chữ S. Đến năm 2019, “con tàu tốc hành” này phải giảm tốc đột ngột do những vấn đề phát sinh liên quan đến pháp lý và quy định về quyền sở hữu; đỉnh điểm đến tháng 11 cùng năm, chủ đầu tư dự án Cocobay Đà Nẵng công khai bội ước với khách hàng, khi tuyên bố dừng chi trả lợi nhuận kinh doanh cho nhà đầu tư. Sự kiện khiến cho toàn thị trường rúng động, dẫn đến niềm tin vào sản phẩm và chủ đầu tư các dự án condotel bị sa sút nghiêm trọng.

Tiếp đó, suốt 3 năm đại dịch Covid-19 đã khiến BĐS du lịch – nghỉ dưỡng xuống dốc không phanh. Các chủ đầu tư cũng không còn dám mạnh tay đầu tư. Qua số liệu của Bộ Xây dựng vào năm 2022, số lượng dự án condotel xin cấp phép mới giảm đến 90% so với năm 2017. Bước sang năm 2023, trong 6 tháng đầu năm cả nước chỉ có duy nhất 1 dự án được cấp phép mới, đó là Khu tham quan chuyên đề, nghỉ dưỡng trên đỉnh Núi Bà Đen (tỉnh Tây Ninh).

Bên cạnh đó, nguồn cung mới trên địa bàn cả nước gần như chỉ được bổ sung từ một số ít dự án đã khai trương và đi vào hoạt động như: khu nghỉ dưỡng Tú Làn Lodge (Hòa Bình), khu nghỉ dưỡng The Anam Mũi Né 5 sao (Khánh Hòa), khách sạn 4 sao Grand Mercure (Hà Nội), khách sạn 4 sao The Tray Đồ Sơn Hotel (Hải Phòng)… Đáng nói, thanh khoản và giá bán tiếp tục có xu hướng giảm 3 - 6% so với cùng kỳ năm trước.

Sự sa sút này xuất phát từ cả nguyên nhân chủ quan và khách quan nhưng đa phần đều cho rằng nguyên nhân chính do công tác quản lý. Bởi condotel là sản phẩm BĐS kiểu mới, có thể sử dụng cho nhiều công năng như để ở, cho thuê dài hạn để ở hay cho thuê lưu trú ngắn hạn phục vụ du lịch, cũng có thể thuê làm văn phòng...

“Đến nay, khu vực quản lý luôn bỡ ngỡ với kinh tế chia sẻ khi nhìn nó bằng tư duy quản lý truyền thống. Mọi nhà ở tại đô thị Việt Nam cũng vừa để ở, vừa để làm cửa hàng, hình thức shophouse hay shopvilla, không khác gì với nhà mặt phố hiện nay. Như vậy, vấn đề trọng tâm không phải hình thức tên gọi mà cần hoàn chỉnh khung pháp luật để quản lý và phát triển các BĐS đa công năng” – GS.TSKH Đặng Hùng Võ phân tích.

Quy định cần sát thực tiễn

Giữa lúc muôn trùng sóng gió đang tiếp tục bủa vây thị trường, sau khi Chính phủ ban hành Nghị định 10/2023/NĐ-CP sử đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn, thi hành Luật Đất đai, có quy định mới về cấp chứng nhận sở hữu căn hộ condotel, Khánh Hòa là địa phương tiên phong trong việc triển khai thực hiện. Mới đây, UBND tỉnh này đã ban hành quyết định về quy trình cấp giấy chứng nhận sở hữu BĐS kiểu mới (gồm condotel, officetel...).

“Việc UBND tỉnh Khánh Hòa ban hành quy trình này đã đáp ứng được phần nào mong mỏi của chủ đầu tư, cũng như khách hàng đã mua sản phẩm BĐS du lịch, nghỉ dưỡng tại tỉnh này. Đồng thời, các tỉnh, thành khác có sản phẩm tương tự có thể tham khảo để vận dụng tại địa phương của mình” – luật sư Lê Văn Hồi - Giám đốc Công ty Luật My Way nhìn nhận.

Ở góc độ vĩ mô, GS.TSKH Đặng Hùng Võ cho rằng, suốt thời gian qua, các BĐS du lịch kiểu mới vẫn chỉ được bàn định, trong khi khung pháp luật của dòng sản phẩm này gồm 3 nhóm vấn đề: thời hạn sử dụng đất là bao lâu; vận hành theo kiểu nào; có được áp dụng phương thức bán BĐS hình thành trong tương lai như nhà ở không?

Hiện nay, các bên tham gia vào phân khúc BĐS du lịch kiểu mới đang dựa vào tư duy BĐS truyền thống đơn công năng. “Việc chưa định hình được cụ thể cho loại hình BĐS này có thể dẫn đến chủ trương đưa du lịch Việt Nam trở thành ngành kinh tế mũi nhọn bị chậm lại. Nguyên nhân chỉ đơn giản do pháp luật không theo kịp sự phát triển của cuộc sống.

Lời giải duy nhất là phải sớm nhất hoàn thiện khung pháp luật cho BĐS đa công năng theo tư duy của kinh tế chia sẻ sao cho phù hợp với hoàn cảnh của nước ta. Lúc này, cần thay đổi tư duy, góc nhìn quản lý đối với BĐS đa công năng” – GS. TSKH Đặng Hùng Võ nói.

Các chuyên gia đều cho rằng, BĐS du lịch kiểu mới có vai trò quan trọng trong phát triển du lịch, động viên được toàn dân tham gia làm du lịch dựa trên tạo hiệu suất cao trong sử dụng BĐS của kinh tế chia sẻ. Cần chuyển từ tư duy kinh tế truyền thống sang tư duy kinh tế chia sẻ để sửa đổi pháp luật đất đai. Đặc biệt, trong quá trình triển khai quy định, cần phải thống nhất chung, tránh rơi vào trường hợp vết xe đổ như trước đây, mỗi địa phương làm theo một cách sẽ tiếp tục làm cho thị trường trở nên hỗn loạn.

Điểm chốt của khung pháp luật liên quan đến dòng sản phẩm condotel cần đổi mới là thời hạn sử dụng đất đối với BĐS du lịch kiểu mới. Sử dụng đất lâu dài sẽ thu hút được nhiều nhà đầu tư thứ cấp, sử dụng đất có thời hạn thì nhà đầu tư chưa quen, mặc dù ở những nước phát triển đã quá quen với sở hữu BĐS du lịch có thời hạn.

Để giải quyết vấn đề ách tắc hiện nay, Luật Đất đai sửa đổi cần quy định về thời hạn sử dụng đất để phát triển BĐS du lịch kiểu mới theo hướng chủ đầu tư dự án được quyền lựa chọn phương thức sử dụng đất lâu dài hoặc có thời hạn để phù hợp với phương án kinh doanh của mình. Chỉ có cách sửa đổi pháp luật như vậy mới phục hồi được phân khúc BĐS du lịch kiểu mới.