Thị trường bất động sản cuối năm 2021: Thời cơ cho nhà đầu tư thứ cấp?

-Quý IV và Quý I thường là thời điểm mua nhà nhiều nhất trong năm (mua nhà đón Tết/ nhận lương thưởng cuối năm, mùa các cặp đôi làm đám cưới…). Mặc dù thị trường vẫn còn trong quá trình  chuyển đổi qua trạng thái Bình thường mới, chúng tôi cho rằng, thị trường căn hộ thứ cấp sẽ được hưởng lợi/có những ưu điểm/lợi thế so sánh so với thị trường sơ cấp trong giai đoạn này và sắp tới vì một số lý do sau:

Thứ nhất về nguồn cung: Quỹ đất sạch khan hiếm và dịch Covid-19 khiến cho số lượng căn hộ chào bán mới trên thị trường sơ cấp giảm mạnh, số lượng ít hơn rất nhiều so với những năm trước. Từ đó, người mua sẽ ít sự lựa chọn hơn và chuyển sang thị trường thứ cấp nơi có thể mua và ở ngay.

Thứ hai về giá: quỹ đất khan hiếm và chi phí đầu vào tăng cao (giá vật liệu xây dựng tăng cao) đã khiến giá bán các dự án sơ cấp ngày càng cao. Do đó, giá bán căn hộ thứ cấp cũng hưởng lợi từ việc tăng giá của các dự án sơ cấp. Tuy nhiên, vì các dự án mới thường nằm ở vị trí các khu vực ở rìa TP Hồ Chí Minh, điều này dẫn đến việc người mua chấp nhận mua những căn hộ ở thị trường thứ cấp tuy cũ hơn nhưng không xa trung tâm. Hơn nữa, nếu xét những dự án ở những vị trí tương đương thì các dự án thứ cấp đã đi vào hoạt động được một thời gian nên đơn giá sẽ mềm hơn so với những dự án mở bán mới.

-Thị trường căn hộ thứ cấp đi sau thị trường sơ cấp, do đó nhà đầu tư ở thị trường thứ cấp sẽ có thời gian nhiều hơn để theo dõi và thu thập thông tin: những dự án thứ cấp thường sẽ có những review, nhận định từ những người mua trước. Do đó, người mua sau sẽ ít nhiều có nhiều thông tin khách quan hơn về ưu-khuyết điểm của từng dự án trước khi quyết định mua. Đây cũng là điều mà những dự án sơ cấp sẽ không có được.

Khi giao dịch trong quá trình mua căn hộ thứ cấp, chủ nhà có thể dọn về ở ngay, không cần mất nhiều thời gian để chờ đợi. Thậm chí nếu có thể đem cho thuê lại thì sẽ có thu nhập ngay. Người mua hay nhà đầu tư không phải chịu những rủi ro như người mua sơ cấp. Bởi căn hộ chỉ mới có trên giấy tờ, không biết mức độ hoàn thiện, chất lượng công trình, năng lực quản lý ra sao. Người mua căn hộ thứ cấp sẽ có quyền lựa chọn thoải mái, không bị áp lực của hiệu ứng FOMO.

Nhiều khi nếu có tài chính, chịu khó “trường kỳ mai phục” sẽ có thể tìm được chủ nhà bán rẻ đến bất ngờ, điều này đặc biệt đúng trong giai đoạn bàn giao nhà, khi mà người mua phải đóng số tiền khá lớn. Với những nhà đầu tư chuyên nghiệp, tài sản thứ cấp là tài sản đã hiện hữu, dòng tiền dịch chuyển liên tục thông qua tài sản này.

Tuy nhiên, bên cạnh đó, thị trường thứ cấp cũng sẽ có những hạn chế nhất định là dữ liệu nguồn hàng có thể quá cũ hoặc không còn phù hợp với nhu cầu cụ thể hiện tại của nhiều khách hàng.

-Thực tế cho thấy, thị trường bất động sản thứ cấp hiện nay khá đa dạng, song phân khúc nhà phố từ 3-5 tỷ đồng có giao dịch nhiều nhất. Các loại BĐS trong phân khúc này có giá không cao, phù hợp cho cả người có nhu cầu mua để ở và mua để đầu tư trong giai đoạn dịch Covid còn nhiều rủi ro chưa dự đoán trước được.

Ngoài ra, phân khúc căn hộ cũng đang ghi nhận với lượng tiêu thụ tốt. Cụ thể, căn hộ ở quận 2 (chiếm 22% tổng giao dịch thứ cấp tại TP Hồ Chí Minh), quận 9 (17%), quận 7 (12%) là 3 khu vực có nhiều giao dịch nhất tại TP trong giai đoạn từ tháng 1/2020. Căn hộ 2 phòng ngủ chiếm 63%, là loại sản phẩm được giao dịch nhiều nhất.

-Từ kinh nghiệm cá nhân trong lĩnh vực bất động sản và những phân tích dựa trên

dữ liệu giao dịch thật từ Propzy, theo tôi có 6 bước cơ bản trong hành trình mua nhà, mà nhà đầu tư thứ cấp không nên bỏ xót: Xác định nhu cầu về căn nhà; Xác định ngân sách và tính toán tài chính; Bắt đầu tìm kiếm ngôi nhà phù hợp với nhu cầu và tài chính; Kiểm tra nhà và thông tin pháp lý, quy hoạch; So sánh và thương lượng; Chốt giao dịch, hoàn tất hồ sơ

Trên thực tế, hành trình mua nhà không chỉ đơn giản là một con đường thẳng chỉ bao gồm 6 bước nêu trên. Bởi trong mỗi bước còn rất nhiều chướng ngại vật mà người mua nhà phải vượt qua. Trong đó, xác thực thông tin bất động sản luôn được xem là một trong những bước quan trọng nhất, tốn khá nhiều thời gian, công sức của người mua nhà. Có rất nhiều thông tin cần được xác thực như: hình ảnh nhà thực tế, giấy tờ pháp lý, quy hoạch, giá trị bất động sản,… Và để giải quyết “bài toán khó” này, nhà đầu tư cần lựa chọn đơn vị môi giới uy tín để cùng đồng hành, hỗ trợ, làm đơn giản giản hóa quá trình trao dịch bất động sản.