Có một thực tế là nhà ở xã hội (NƠXH) đang thiếu trầm trọng tại các đô thị lớn, nhưng lạ lùng khi nhiều dự án xây xong vẫn rơi vào cảnh ế ẩm. Vậy đâu là nguyên nhân khiến người thu nhập thấp tháo chạy khỏi phân khúc vốn dành cho họ?

Thời gian qua, Nhà nước đã có nhiều nỗ lực trong việc ban hành chính sách nhằm thu hút doanh nghiệp (DN) tham gia phát triển NƠXH, cải thiện nguồn cung phân khúc nhà ở này. Tuy nhiên, hoạt động quản lý mua bán NƠXH bộc lộ nhiều bất cập khiến NƠXH dù thiếu nhưng vẫn bị ế.

Theo đó, báo cáo Thủ tướng tại hội nghị tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy phát triển NƠXH ngày 16/3 vừa qua, đại diện Bộ Xây dựng cho biết, so với mục tiêu đến năm 2025 của đề án xây một triệu căn NƠXH, Hà Nội mới phát triển 1.700 căn, đáp ứng 9% mục tiêu, TP Hồ Chí Minh đáp ứng 19% với gần 5.000 căn. Những địa phương này cũng đăng ký hoàn thành NƠXH trong năm 2024 ở mức thấp, Hà Nội (gần 1.200 căn), TP Hồ Chí Minh (gần 3.800 căn). Như vậy, dù là TP trọng điểm, TP Hồ Chí Minh và Hà Nội vẫn chưa đạt được 20% mục tiêu phát triển NƠXH đến năm 2025.

Tương tự, mới đây, báo cáo từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng cho thấy, giao dịch trên toàn thị trường vẫn rất chậm, cả quý I/2024, chỉ có 221 căn, tương đương 19% trong tổng nguồn cung mở bán. Đơn cử, TP Hồ Chí Minh dù được đánh giá là địa phương có nhu cầu NƠXH lớn hàng đầu cả nước nhưng cũng không thoát khỏi nghịch lý, dù số lượng dự án NƠXH chỉ đếm trên đầu ngón tay nhưng vẫn “ế”. Tương tự, Hà Nội cũng có những dự án NƠXH sau 27 lần thông báo tiếp nhận hồ sơ vẫn chật vật trong khâu bán hàng.

Lý giải nguyên nhân chính khiến NƠXH xảy ra tình trạng “vừa thiếu, vừa “ế”, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng, thời gian qua, một số chủ đầu tư đã chọn xây dựng NƠXH ở vị trí khá xa trung tâm của tỉnh, TP, không có đủ dịch vụ, tiện ích hay kết nối giao thông thuận tiện, dẫn đến nhiều dự án mở bán nhưng không có người mua.

Trong khi đó, ông Nguyễn Hoàng Nam - Tổng Giám đốc Công ty CP G-Home lại cho rằng, nghịch lý “thiếu - “ế” trên thị trường hiện nay đến từ việc người cần mua không mua được, trong khi chính sách lại hướng về người không cần mua. “Mục đích chính của chương trình phát triển NƠXH là đáp ứng nhu cầu nhà ở cho đối tượng thu nhập trung bình thấp và thấp. Vì vậy, để xóa bỏ nghịch lý thì phải tìm ra những lời giải chi tiết cho bài toán bán đúng đối tượng, sử dụng đúng mục đích NƠXH” - ông Nguyễn Hoàng Nam nhấn mạnh. 

Khẳng định không đủ giàu để mua nhà ở phân khúc cao cấp, nhưng lại chưa đến mức khó khăn để thỏa mãn điều kiện mua NƠXH, chị Lê Thị Bích Ngọc (ngụ quận Bình Thạnh, TP Hồ Chí Minh) cho rằng, chính sách đang bỏ rơi rất nhiều gia đình thật sự cần NƠXH. Đồng quan điểm, anh Phạm Trung Thành (ngụ quận Gò Vấp, TP Hồ Chí Minh) cũng chia sẻ: “Giá NƠXH tăng lên theo từng năm, song chính sách mua - bán đã lỗi thời với các điều kiện về cư trú, hồ sơ giấy tờ rất phức tạp nên người lao động khó tiếp cận. Trong khi đó, người có thu nhập tốt hơn, không hiểu bằng cách nào đó vẫn mua được NƠXH” - anh Phạm Trung Thành bức xúc.

Thừa nhận nghịch lý đang thực sự tồn tại ở phân khúc NƠXH, vì vậy chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang đề xuất mở rộng đối tượng thụ hưởng chính sách NƠXH, tạo mọi điều kiện để người thu nhập thấp mua và sở hữu NƠXH. “Thập kỷ qua, tiêu chí để lựa chọn người mua NƠXH và việc thuê mua, mua NƠXH rất khắt khe. Mặt khác, nhiều dự án NƠXH có tình trạng bán hàng cho “người ngoài”, theo kiểu đi “cửa sau”, dẫn đến nhiều người có nhu cầu vẫn không thể sở hữu NƠXH. Để khắc phục bất cập này, mang lại chốn an cư cho đúng đối tượng quy định, rất cần các chính sách dài hạn, cùng với đó là cơ chế quản lý, giám sát để bảo đảm tính công bằng cho mọi người dân, nhất là người có thu nhập thấp” – chuyên gia Trần Khánh Quang nói.

Đồng quan điểm, luật sư Lê Thu Thảo - Đoàn luật sư TP Hồ Chí Minh cũng nhận định, vấn đề nổi cộm nhất với NƠXH hiện nay đó là tính công bằng trong tiếp cận nhà ở. Đây chính là một trong những lý do quan trọng nhất dẫn đến hiện tượng thiếu mà vẫn “ế” NƠXH hiện nay.

“NƠXH dành cho người có thu nhập cao. Mới nghe điều này thì tưởng là vô lý, nhưng đây là thực tế đang diễn ra. Nguyên nhân do các tiêu chí điều kiện của những đối tượng hưởng chính sách NƠXH tưởng chừng rất chặt chẽ, nhưng cuối cùng lại lỏng lẻo, chưa sát với thực tế và có thể lách” - luật sư Lê Thu Thảo nói và nhấn mạnh, thời gian tới, để NƠXH phục vụ đúng đối tượng, ngoài việc rà soát các quy định về thu nhập, thì dứt khoát phải tìm biện pháp để minh bạch thu nhập của các đối tượng nộp đơn mua NƠXH.

“Để xóa bỏ bất cập trong lĩnh vực NƠXH, đã đến lúc cần luật hóa các nội dung quan trọng trong các nghị quyết, đề án về phát triển NƠXH, nhất quán trong các dự án Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)” - luật sư Lê Thu Thảo nhấn mạnh.

Để xóa nghịch lý thiếu mà vẫn “ế” của phân khúc NƠXH, ở góc độ DN, ông Nguyễn Hữu Đường - Chủ tịch Hội đồng quản trị Hòa Bình Group cho rằng, cần phải bổ sung thêm cơ chế và nguồn lực để tạo động lực cho DN tham gia làm NƠXH, nhằm giải tỏa “cơn khát” về nguồn cung cho thị trường.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Việt Cường - Chủ tịch Tập đoàn Phú Cường nhìn nhận, DN đang đối diện rất nhiều rào cản khi đặt chân vào phân khúc nhà ở này: “NƠXH mà lợi nhuận khoảng 10% thì không bù lại vốn. Do vậy, phải tăng lợi nhuận lên thì DN mới tham gia đầu tư. Khi DN hết mình, hết sức nguồn cung NƠXH tự khắc được cải thiện” - ông Nguyễn Việt Cường thẳng thắn.

Theo các chuyên gia và DN, trong giai đoạn tới, bên cạnh việc kiểm soát tính minh bạch trong mua – bán NƠXH, Nhà nước cũng cần dành sự quan tâm, tạo các cơ chế, chính sách thuận lợi, để trợ lực cho DN trong phát triển NƠXH. Đây là 2 điều kiện cần và đủ để giải quyết các nghịch lý, bất cập liên quan đến NƠXH. Đặc biệt, các địa phương cũng cần có kế hoạch, lộ trình bài bản để giải quyết nhu cầu tiếp cận nhà ở của mọi người dân gắn với quy hoạch đô thị, quy hoạch công nghiệp, dịch vụ, gắn với phát triển bền vững thị trường bất động sản và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai.

14:04 13/05/2024