Tuy nhiên, sau gần 2 năm thực hiện, tiến độ triển khai đề án còn chậm, đòi hỏi các cấp, ngành TP, địa phương phải vào cuộc tích cực hơn, để những khó khăn, nút thắt sớm được cởi gỡ, đẩy nhanh tiến độ các dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.
Chậm quy hoạch vì nhiều vướng mắc
Để triển khai Đề án, UBND TP Hà Nội đã ban hành 6 kế hoạch tổ chức thực hiện. Trong đó, Kế hoạch số 329/KH-UBND ngày 31/12/2021 về nghiên cứu lập quy hoạch chi tiết cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn TP đã đề ra trong năm 2022 – 2023, chia làm 4 đợt sẽ tập trung cao độ để hoàn thành việc lập, thẩm định, phê duyệt đồng bộ quy hoạch chi tiết toàn bộ các khu, nhóm, chung cư cũ độc lập, riêng lẻ trên địa bàn TP. Tuy nhiên đến nay, kế hoạch đã rơi vào tình trạng “trượt” tiến độ khi chưa có bất kỳ khu chung cư cũ nào được phê duyệt quy hoạch chi tiết.
Theo đại diện của UBND các quận, huyện, công việc này mới chỉ đang triển khai thực hiện ở bước khảo sát, lập, trình phê duyệt dự toán làm cơ sở lựa chọn đơn vị tư vấn lập quy hoạch. Là quận có 217 chung cư cũ, trong đó có 5 nhà nguy hiểm cấp D được đưa vào kế hoạch cải tạo, xây dựng lại đợt 1, Chủ tịch UBND quận Ba Đình Tạ Nam Chiến cho hay, đối với các bước lập quy hoạch chi tiết, hiện quận mới hoàn thành khảo sát đo đạc, lập dự toán gửi Sở QH - KT thẩm định trình UBND TP phê duyệt đối với 3 khu lớn là Giảng Võ, Thành Công, Ngọc Khánh. Các bước tiếp theo như đấu thầu lực chọn nhà thầu lập nhiệm vụ quy hoạch, lập đồ án quy hoạch chi tiết, chưa thực hiện được vì chưa có kế hoạch lựa chọn nhà thầu.
Mới đây nhất (ngày 24/8/2023), tại Kết luận của Chủ tịch UBND TP Trần Sỹ Thanh - Trưởng ban Chỉ đạo cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ trên địa bàn TP Hà Nội về kết quả 2 năm triển khai thực hiện Đề án đã đánh giá, việc triển khai cơ bản chưa đáp ứng yêu cầu, tiến độ đề ra. Đặc biệt là công tác kiểm định chất lượng nhà chung cư cũ; nghiên cứu, lập, thẩm định, trình phê duyệt quy hoạch chi tiết, tổng quan mặt bằng (nay là quy hoạch chi tiết theo thủ tục rút gọn)...
Về nguyên nhân của việc chậm tiến độ trong công tác lập quy hoạch cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn TP, theo Sở Xây dựng là do hiện còn vướng mắc về cơ sở pháp lý để triển khai lựa chọn nhà thầu tư vấn. Ngoài ra, một số khu chung cư cũ có quy mô diện tích khoảng 20 - 30ha và số hộ dân lớn, khoảng trên 1.000 hộ dân (Giảng Võ, Ngọc Khánh, Thành Công, Trung Tự, Kim Liên...), nếu triển khai thực hiện dự án trên quy mô toàn khu sẽ mất nhiều thời gian do phải thỏa thuận với tất cả các hộ dân.
Bên cạnh đó, một số nhà chung cư không thuộc diện phá dỡ, xây dựng lại nhưng nằm trong khu vực có nhà chung cư nguy hiểm cấp độ D, phải xây dựng đồng bộ nhưng chưa thống nhất tỷ lệ đồng thuận của các chủ sở hữu.
Một khó khăn nữa, Sở Xây dưng cho hay, là theo Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô, Quy hoạch phân khu đô thị thì một số nhà chung cư hiện trạng không phù hợp quy hoạch (nhiều vị trí nhà chung cư cũ quy hoạch xác định là khu cây xanh, công viên; chi tiêu quy hoạch kiến trúc thấp 1 - 5 tầng, dân số hiện trạng cao hơn dân số quy hoạch...). Do bị hạn chế bởi số tầng cao công trình, dân số theo quy hoạch nên rất khó bảo đảm hiệu quả đầu tư, không hấp dẫn được các nhà đầu tư tham gia thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
Đẩy nhanh đấu thầu chọn đơn vị tư vấn lập quy hoạch
Với chủ trương không phân chia cải tạo từng chung cư một cách nhỏ lẻ, mà phải lập quy hoạch cải tạo, xây mới đồng bộ toàn khu, từ năm 2016 TP Hà Nội đã giao 19 nhà đầu tư tự bỏ kinh phí, triển khai nghiên cứu, lập ý tưởng quy hoạch cải tạo, xây dựng lại 30 khu chung cư cũ trên địa bàn.
Tuy nhiên, theo Phó Giám đốc Sở QH - KT Hà Nội Nguyễn Bá Nguyên, hầu hết nhà đầu tư mới thực hiện ở bước nghiên cứu lập các phương án ý tưởng quy hoạch và đều không khả thi về hiệu quả đầu tư khi áp dụng quy mô chiều cao công trình theo Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc công trình cao tầng trong khu vực nội đô.
Mặt khác, theo quy định Luật Quy hoạch đô thị, các khu chung cư cũ chưa được giao chủ đầu tư nên chưa đủ cơ sở để giao nhà đầu tư tổ chức nghiên cứu lập quy hoạch chi tiết. Cùng đó, Bộ Xây dựng đã có ý kiến việc các DN, tổ chức, cá nhân tài trợ sản phẩm là đồ án quy hoạch, ý tưởng quy hoạch là chưa đủ cơ sở xem xét do chưa được pháp luật quy định.
Trước thực tế này, Nghị định 69/2021/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư có hiệu lực thi hành từ ngày 15/7/2021 đã tháo gỡ rất nhiều vướng mắc trong công tác cải tạo, xây dựng lại chung cũ mà Hà Nội gặp phải. Cụ thể, Nghị định 69 đã xác định rõ UBND cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch chi tiết khu vực có nhà chung cư, khu chung cư thuộc diện cải tạo, xây dựng lại làm cơ sở lập phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng và lựa chọn chủ đầu tư dự án.
Theo Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm, với quy định này một số bất cập trong cải tạo chung cư cũ với quy hoạch chung, quy hoạch phân khu… và cũng là nội dung dễ gây trái chiều giữa các nhà đầu tư và nhà quản lý sẽ được tháo gỡ.
Tuy nhiên, để đẩy tiến độ lập quy hoạch chi tiết cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn TP, các sở, ngành TP, UBND các quận, huyện nơi có nhà chung cư cũ cần tiếp tục quán triệt sự cấp thiết, khẩn trương, chủ động áp dụng mọi biện pháp, tháo gỡ khó khăn để đẩy nhanh tiến độ thực hiện. Sở QH - KT cần khẩn trương thẩm định, tham mưu báo cáo UBND TP phê duyệt đối với những quy hoạch chi tiết về cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ do UBND các quận, huyện tổ chức lập.
Phó Giám đốc Sở QH - KT Hà Nội Nguyễn Bá Nguyên cho biết, thời gian qua, Sở đã có nhiều văn bản hướng dẫn, đôn đốc UBND các quận, huyện, thị xã (nơi có nhà chung cư cũ theo tiến độ giai đoạn 1 tại Kế hoạch số 329/KH-UBND của UBND TP) khẩn trương nghiên cứu, thẩm định, trình phê duyệt đồ án quy hoạch.
Đồng thời đã chỉ đạo phòng chuyên môn cử cán bộ theo dõi địa bàn phối hợp với UBND các quận để cùng trao đổi, nhằm đẩy nhanh tiến độ triển khai công tác quy hoạch các khu chung cư cũ. Cơ bản, đến thời điểm hiện tại, UBND các quận: Hoàn Kiếm, Ba Đình, Hai Bà Trưng, Đống Đa đang triển khai những bước nghiên cứu lập quy hoạch theo thẩm quyền (xác định phạm vi ranh giới, lập dự toán...).
Như tại địa bàn quận Ba Đình, UBND TP đã có quyết định phê duyệt dự toán lập quy hoạch 3 khu chung cư cũ Ngọc Khánh, Thành Công, Giảng Võ. Tại quận Đống Đa, đã rà soát, xác định ranh giới nghiên cứu lập quy hoạch và quận đang hoàn chỉnh để trình phê duyệt dự toán lập quy hoạch các khu tập thể Kim Liên, Khương Thượng, Trung Tự.
Công tác cải tạo, xây mới chung cư cũ hiện nay trên địa bàn TP về cơ bản là không vướng mắc gì về khâu quy hoạch vì đã được quy định rất rõ trong Nghị định 69. Đồng thời, trong các quy hoạch phân khu được TP Hà Nội phê duyệt cũng đã quy định cụ thể về chỉ tiêu dân số, tầng cao… cho từng khu vực. Trên cơ sở những quy định, quy hoạch cấp trên đã có, vấn đề hiện nay là các địa phương cần đẩy nhanh tổ chức đấu thầu chọn đơn vị tư vấn lập quy hoạch chi tiết cho từng khu vực nhà chung cư cũ. Tuy nhiên, cũng cần nhìn nhận khi đấu thầu lựa chọn đơn vị tư vấn lập quy hoạch chi tiết, các địa phương phải thực hiện nhiều khâu, nhiều bước theo quy trình, quy định của luật nên tiến độ vẫn chưa đáp ứng được theo Kế hoạch số 329/KH-UBND ngày 31/12/2021 của UBND TP.
Phó Giám đốc Sở QH - KT Nguyễn Bá Nguyên
