Sau hàng loạt chính sách được ban hành: Thị trường bất động sản giờ ra sao?

Phóng viên Kinh tế & Đô thị đã có cuộc trao đổi với Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, TS Nguyễn Văn Đính để hiểu rõ hơn về vấn đề này.

Thời gian gần đây, Chính phủ đã ban hành nhiều chính sách nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS, như gia hạn trái phiếu, giảm lãi suất... Ông có đánh giá cụ thể ra sao về những chính sách này?

- Trước hết có thể khẳng định, nhưng chính sách mà Chính phủ đưa ra đều mang lại tác động tích cực đối với thị trường BĐS. Cụ thể, đối với hoạt động phát hành trái phiếu ghi nhận kết quả khả quan ngay sau khi Nghị định 08/2023/NĐ-CP được ban hành. Tuy nhiên bước sang quý II/2023, hoạt động phát hành trái phiếu lại có dấu hiệu chậm lại, khi chỉ có 3 đợt phát hành trái phiếu thành công (1 đợt vào tháng 4 và 2 đợt vào tháng 6) với tổng giá trị đạt 4.421 tỷ đồng, chỉ bằng 18,6% so với quý I.

Hầu hết các DN không lo được tài chính để trả nợ trái phiếu mà đều áp dụng phương thức đàm phán với trái chủ để giãn thời hạn trả nợ, một số DN đã đàm phán thành công (Hưng Thịnh Land, Sovico, An Khải Hưng, Đầu tư Ngôi sao Gia Định….). Là kênh huy động vốn vô cùng quan trọng, nhưng để thị trường trái phiếu hoạt động trở lại ổn định và phát triển bền vững, ngoài Nghị định 08/2023/NĐ-CP, thị trường vẫn cần thêm các cơ chế, chính sách mới.

Đáng chú ý, phía Ngân hàng cũng có nhiều động thái tích cực khi chỉ trong vòng 4 tháng, thị trường chứng kiến tới 4 đợt giảm lãi suất, nhưng phải nhìn nhận một cách thực tế là sẽ có độ trễ nhất định khi các quyết định này thật sự tác động đến thị trường.

Tuy nhiên, những động thái này phần nào giúp kích thích tăng trưởng kinh tế và góp thêm tín hiệu tích cực cho thị trường BĐS. Lãi suất vay các ngân hàng có sự điều chỉnh giảm rõ rệt trong tháng 7/2023, dao động từ 8,5 - 11,8%, giảm từ 0,4 - 5,5% so với đầu năm 2023.  Cùng với động thái giảm lãi suất, điều kiện được vay vốn cũng là đề tài nhận được rất nhiều sự quan tâm từ, các ngân hàng cũng bắt đầu thể hiện sự quyết liệt hơn trong việc xiết nợ và rao bán BĐS không còn khả năng thanh toán.

Vậy tình hình “sức khỏe”của các đối tượng tham gia thị trường hiện nay như thế nào, thưa ông?

- Có thể khẳng định, những chính sách được Chính phủ ban hành mới chỉ được trấn an tinh thần, chưa thực sự được can thiệp một cách sâu sắc, trực diện và triệt để khiến tình trạng sức khỏe của các đối tượng tham gia thị trường BĐS (DN đầu tư phát triển dự án, DN kinh doanh dịch vụ BĐS, Môi giới BĐS) đều duy trì trong trạng thái thoi thóp, cầm chừng trong suốt 6 tháng đầu năm 2023.

Thị trường BĐS Việt Nam đang vận hành trong một môi trường còn thiếu rất nhiều cơ chế, chính sách mang tính kim chỉ nam để định hướng một cách xuyên suốt cho các chủ thể hoạt động. Thực chất sức đề kháng của các đối tượng tham gia thị trường cũng chưa đủ mạnh nên rất dễ bị ảnh hưởng khi có biến.

Thời điểm này là bài học “xương máu” cho tất cả đối tượng tham gia thị trường. Chắc chắn sau khi vượt qua “đại nạn” này, các đối tượng sẽ hoạt động một cách cẩn trọng hơn, biết “liệu cơm gắp mắm”, “tự lượng sức mình”. Và quan trọng, sẽ biết cách trang bị thêm nhiều kỹ năng, kiến thức để tăng khả năng chống chọi với những tình huống khó khăn, bất lợi.

Căn cứ theo các báo cáo thị trường BĐS trong 6 tháng đầu năm 2023, đều chỉ ra rằng nguồn cung vẫn tiếp tục ghi nhận có sự giảm sút. Theo ông, đâu là nguyên nhân?

- Đúng vậy, trong 6 tháng đầu năm 2023 thị trường BĐS tiếp tục ghi nhận giảm sút về nguồn cung, điều này xuất phát từ những động thái phê duyệt dự án, đó là tâm lý “sợ trách nhiệm”, “né đặt bút”, “đá bóng, thổi còi” ở một nhóm đối tượng vô hình chung trở thành lực cản rất lớn kéo thị trường tụt lại. Có địa phương ra công văn thông báo về việc không cấp mới dự án, chờ luật sửa đổi…

Nhưng cũng đáng ghi nhận khi một số tỉnh, thành phố nghiêm túc thực hiện tháo gỡ khó khăn vướng mắc cho các dự án BĐS. Nhiều dự án đã cơ bản tháo gỡ được những vướng mắc và tái khởi động, nhưng vẫn chưa thể có sản phẩm mới để đưa ra thị trường.

Công việc cấp thiết cần làm thể tháo gỡ những khó khăn này là gì?

- Chúng tôi kiến nghị cơ quan quản lý Nhà nước nhanh chóng đưa ra các văn bản hướng dẫn cụ thể, rõ ràng và chi tiết về vai trò, trách nhiệm, quyền hạn của các đối tượng trong việc soát xét, thẩm định, phê duyệt hồ sơ. Nhằm sớm chấm dứt tình trạng hồ sơ, văn bản của DN bị “om” và “đùn đẩy”, gây mất thời gian, tốn nhiều chi phí cho DN. Tập trung sửa đổi, ban hành các Nghị định, Thông tư liên quan đến chuyển nhượng dự án, tính tiền sử dụng đất, đền bù, giải phóng mặt bằng, quy hoạch nhà ở xã hội...

Tổ chức lấy ý kiến công khai, rộng rãi về quy trình phê duyệt thủ tục chuẩn bị đầu tư nói riêng cũng như các quy trình phối hợp khác nói chung giữa cơ quan quản lý Nhà nước và DN để đảm bảo rút ngắn thời gian, đúng người, đúng việc. Xác định đây là một trong những tiền đề quan trọng góp phần giúp thị trường phát triển một cách minh bạch, trơn tru.

Tiếp tục hỗ trợ doanh nghiệp thông qua việc giãn, hoãn các khoản nợ vay, thuế và một số nghĩa vụ của DN. Nghiên cứu cơ chế, chính sách tạo điều kiện cho DN tiếp cận được nguồn vốn ngoại từ các quỹ đầu tư nước ngoài. Có cơ chế, chính sách hỗ trợ, tạo điều kiện trong hoạt động M&A. Đồng thời cần có những biện pháp kiểm soát để tránh sự “thâu tóm” của nhà đầu tư nước ngoài.

Nghiên cứu phương án “mua lại” các dự án còn tồn tại nhiều vướng mắc, DN không thể xử lý được. Sau đó hoàn thiện thủ tục vướng mắc và thực hiện đấu giá để lựa chọn nhà đầu tư mới thực hiện dự án. Để đảm bảo các cơ chế, chính sách được ban hành “gãi đúng chỗ ngứa”, tác động trực diện đến đúng vướng mắc, tránh tình trạng mất công nghiên cứu và ban hành nhưng không giải quyết được vấn đề, thậm chí phản tác dụng.