20 ông lớn bất động sản huy động vốn qua trái phiếu “khủng” cỡ nào?

Khối lượng trái phiếu phát hành gấp 40 lần vốn chủ sở hữu

Tổng khối lượng TPDN phát hành của 20 ông lớn này hơn 100.000 tỷ đồng. Quán quân trong danh sách thuộc về H. với 9.650 tỷ đồng TPDN phát hành trong năm 2021. Các vị trí khác thuộc về Công ty CP Đầu tư và Xây dựng Vạn Trường Phát 8.000 tỷ đồng, Osaka Garden 7.700 tỷ đồng, Tổng công ty đầu tư và phát triển công nghiệp 6.000 tỷ đồng, Golden Hill 5.760 tỷ đồng, Xuất nhập khẩu và xây dựng Việt Nam 4.700 tỷ đồng, Công ty CP Thương mại- quảng cáo- xây dựng- địa ốc Việt Hân 4.000 tỷ đồng...

Theo số liệu của Bộ Tài chính, trong số 358 doanh nghiệp phát hành TPDN riêng lẻ năm 2021, có 57 doanh nghiệp phát hành có kết quả kinh doanh lỗ trước khi phát hành; 45 doanh nghiệp có hệ số nợ trên vốn chủ sở hữu lớn hơn 10 và 10 doanh nghiệp phát hành có tỷ lệ khối lượng phát hành gấp trên 5 lần vốn chủ sở hữu. Một số doanh nghiệp phát hành để góp vốn, mua cổ phần, mua trái phiếu của doanh nghiệp khác hoặc cho doanh nghiệp khác vay vốn; hoặc phát hành để chuyển vốn “lòng vòng” nhằm lách quy định về giới hạn cho vay/đầu tư TPDN của TCTD đối với 1 khách hàng/nhóm khách hàng.

Trong danh sách 20 ông lớn phát hành khối lượng TPDN khủng, hàng loạt những cái tên có tỷ lệ khối lượng phát hành gấp hàng chục lần so với vốn chủ sỡ hữu. Cụ thể, Công ty CP Osaka Gerden, trong khi vốn chủ sở hữu chỉ ở mức 270 tỷ đồng thì DN này phát hành đến 7.700 tỷ đồng TPDN năm 2021, gấp 28 lần so với vốn chủ sở hữu. Công ty TNHH Kinh doanh BĐS Mediterranena Revival Villas phát hành 7.200 tỷ đồng trái phiếu trên vốn chủ sở hữu 153 tỷ đồng, gấp hơn 47 lần. Công ty CP Kinh doanh Nhà S. phát hành 3.300 tỷ đồng trái phiếu trên vốn chủ sở hữu khiêm tốn ở mức gần 452 tỷ đồng, gấp 7,3 lần vốn chủ sở hữu. H. có vốn chủ sở hữu 1.403.246 tỷ đồng, phát hành 9.650 tỷ đồng trái phiếu, tương đương tỷ lệ khối lượng phát hành/ vốn chủ là 68,8%...

Nghịch lý có tài sản đảm bảo cũng như không?

Theo báo cáo của Bộ Tài chính, 88,2% trái phiếu DN bất động sản có tài sản đảm bảo nhưng thực tế, chất lượng tài sản chủ yếu là các dự án, tài sản hình thành trong tương lai.

Năm 2021, tổng khối lượng trái phiếu doanh nghiệp được phát hành vào khoảng 639.766 tỷ đồng, tăng gần 39% so với năm 2020. Trong đó, trái phiếu phát hành riêng lẻ chiếm số lượng lớn với 605.520 tỷ đồng, cũng tăng tương ứng 39% so với năm liền trước, còn lại trái phiếu doanh nghiệp chào bán ra công chúng là 34.146 tỷ đồng, tăng 12%.

Về lĩnh vực hoạt động, tổ chức tín dụng phát hành lớn nhất, chiếm 36,18% tổng khối lượng phát hành. Doanh nghiệp bất động sản chiếm 33,16% khối lượng phát hành; các doanh nghiệp thương mại dịch vụ, sản xuất và xây dựng chiếm lần lượt 5,5%, 4,59% và 3,19% tổng khối lượng phát.

Như vậy, tính riêng trong năm 2021, nhóm doanh nghiệp bất động sản đã phát hành hơn 212.000 tỷ đồng trái phiếu ra thị trường, tương đương gần 9,1 tỷ USD quy đổi theo tỷ giá hiện tại.

Trong quý I/2022, doanh nghiệp bất động sản và xây dựng là 2 nhóm phát hành nhiều nhất, chiếm lần lượt 45,1% và 22,1%; các ngân hàng thương mại chiếm 4,9%, các doanh nghiệp thương mại dịch vụ chiếm 9,5%, doanh nghiệp sản xuất chiếm 9,5%.

Đối với trái phiếu do các doanh nghiệp bất động sản, xây dựng phát hành, 88,2% khối lượng phát hành là trái phiếu có tài sản đảm bảo hoặc bảo lãnh thanh toán, 11,8% khối lượng phát hành là trái phiếu không có tài sản đảm bảo. Tài sản đảm bảo của trái phiếu do các doanh nghiệp bất động sản phát hành chủ yếu là bất động sản, các chương trình, dự án (chiếm 57,84% tổng khối lượng phát hành), bảo đảm bằng cổ phiếu (chiếm 23,95%), bảo đảm bằng cả bất động sản và cổ phiếu (chiếm 1,37%) và bảo đảm bằng các tài sản khác (chiếm 8,67%). Theo đó, mặc dù tỷ lệ trái phiếu có tài sản đảm bảo cao nhưng thực tế chất lượng tài sản đảm bảo chủ yếu là các dự án, tài sản hình thành trong tương lai.

Đối với khối DN bất động sản phát hành trái phiếu, trong năm 2021, Bộ Tài chính đã chỉ đạo UBCKNN đã tổ chức đoàn kiểm tra tại 2 DN bất động sản. Trên cơ sở kết quả kiểm, UBCKNN đã ban hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính đối với 2 tổ chức phát hành trái phiếu là CTCP Tập đoàn Vset Group và CTCP Tập đoàn Apec, chuyển cơ quan điều tra đối với trường hợp của CTCP Tập đoàn Vset Group. Ngày 3/4/2022, căn cứ hồ sơ, tài liệu và đề nghị của cơ quan có thẩm quyền về việc hủy bỏ 9 đợt phát hành trái phiếu của Công ty Ngôi Sao Việt, Công ty Cung điện Mùa đông, Công ty Soleil thuộc Tập đoàn Tân Hoàng Minh do có hành vi công bố thông tin sai sự thật, che giấu thông tin trong hoạt động phát hành trái phiếu riêng lẻ, UBCKNN đã ban hành Quyết định số 181/QĐ-UBCK hủy bỏ 9 đợt chào bán với tổng trị giá 10.030 tỷ đồng.

Bộ Tài chính cũng đang chỉ đạo UBCKNN kiểm tra các tổ chức tư vấn phát hành, đại lý phát hành và các tổ chức cung cấp dịch vụ cho các đợt chào bán của 3 công ty nêu trên, trường hợp phát hiện vi phạm sẽ xử lý nghiêm theo đúng thẩm quyền và quy định của pháp luật.

Bộ Tài chính đã có 2 công văn đề nghị Bộ Xây dựng và Ngân hàng Nhà nước (NHNN) phối hợp với tăng cường giám sát hoạt động phát hành, cung cấp dịch vụ về TPDN đối với các TCTD và các doanh nghiệp bất động sản, xây dựng. Bộ Tài chính đã làm việc và có 02 công văn cung cấp thông tin về hoạt động phát hành TPDN gửi Bộ Công an để phối hợp trong giám sát thị trường.