2020 - năm khó khăn cho thị trường bất động sản

Theo một số chuyên gia, trong năm 2020 2 nhóm vấn đề sẽ tác động mạnh lên thị trường BĐS đó là nguồn cung mới thiếu hụt sẽ đẩy giá nhà đất lên cao và nguồn vốn tín dụng đổ vào kênh đầu tư BĐS bị kiểm soát chặt.

Trong nhóm vấn đề tác động khiến thị trường BĐS khan hiếm, theo chuyên gia Nguyễn Văn Đực, do tác động của việc tạm dừng dùng quỹ đất công để thanh toán cho các nhà đầu tư dự án BT và những thay đổi trong quy định phê duyệt các dự án BĐS.

Cũng theo các vị chuyên gia này, có đến trên 80% quỹ đất dùng để phát triển các dự án BĐS trên địa bàn TP có nguồn gốc là đất công, đất chuyển đổi từ doanh nghiệp nhà nước sang doanh nghiệp cổ phần, đất công dùng để thanh toán cho các dự án BT (build and transfer)...

Khoảng 3 năm trước khi việc sử dụng quỹ đất công để thanh toán cho các dự án BT, đặc biệt là BT giao thông lộ rõ những bất cập về cơ chế xác định giá đất dùng để thanh toán cho nhà đầu tư, Bộ Tài chính đã có văn bản yêu cầu tạm dừng sử dụng quỹ đất để thanh toán cho các nhà đầu tư dự án BT.

Chủ trương này thoạt nhìn thì không mấy liên quan đến thị trường BĐS nhưng thực tế, đích đến của các dự án BT, đặc biệt là dự án BT giao thông vẫn là thị trường BĐS, nhiều doanh nghiệp đầu tư vào BT giao thông mục đích là lấy quỹ đất được thanh toán để làm dự án BĐS.

Chẳng hạn ở Khu Đô thị mới Thủ Thiêm, có thể thấy một loạt những dự án BĐS lớn đều mọc trên quỹ đất dùng để thanh toán cho các dự án BT.

Trong khu đô thị mới này, doanh nghiệp đầu tư một công trình gì đó cả bên trong và bên ngoài Khu Đô thị mới Thủ Thiêm và được TP sử dụng quỹ đất trong Khu Đô thị mới Thủ Thiêm để thanh toán. Doanh nghiệp sử dụng quỹ đất được thanh toán để làm dự án BĐS. CII đầu tư một số trục đường phía Bắc của Thủ Thiêm và được thanh toán một số khu đất, họ đem quỹ đất này để liên doanh phát triển thành dự án BĐS. Một số dự án BT đổi công trình lấy hạ tầng bị đình hoãn vì chủ trương này như cầu Thủ Thiêm 4, Nhà thi đấu Phan Đình Phùng...

Trên địa bàn TP Hồ Chí Minh, trong gần 3 năm nay gần như không có dự án mới nào được triển khai có nguồn gốc là đất công, các dự án đang triển khai buộc phải dừng lại chờ... Nguồn cung trên thị trường BĐS khan hiếm trong hơn thời gian qua là kết quả của việc siết chặt việc sử dụng quỹ đất do nhà nước quản lý để thanh toán cho các dự án BT.

Một trong 2 nguyên nhân làm cho thị trường BĐS khan hiếm nguồn cung đó là những thay đổi trong quy trình phê duyệt dự án BĐS. Theo số liệu thống kê từ Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA), trong 9 tháng đầu năm 2019 tiếp tục xu thế bị sụt giảm, chỉ có 01 dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư, giảm khoảng 83%.

Ngoài ra, không có dự án nhà ở nào được công nhận chủ đầu tư, chỉ có 12 dự án được chấp thuận đầu tư, giảm khoảng 72% và chỉ có 24 dự án được cấp phép xây dựng, giảm khoảng 38%, so với cùng kỳ năm 2018.

Theo HoREA, khó khăn lớn nhất của thị trường BĐS hiện nay là nhiều dự án nhà ở bị ách tắc dẫn đến tình trạng thiếu nguồn cung dự án, thiếu nguồn cung sản phẩm, nhất là thiếu loại căn hộ nhà ở thương mại có giá bán vừa túi tiền, nhà ở xã hội. Tình trạng mất cân bằng cung - cầu do nguồn cung quá ít trong lúc nhu cầu quá cao làm cho giá nhà dễ bị đẩy lên cao.

Nguồn vốn tín dụng được xác định là “động mạch chủ” của thị trường BĐS. Việc siết chặt hay nới lỏng “động mạch chủ” đều có tác động mạnh lên thị trường BĐS. Theo chuyên gia Đinh Thế Hiển, từ năm 2018, nguồn vốn tín dụng đổ vào thị trường BĐS đã không còn là ẩn số như giai đoạn 2015 - 2017, việc siết chặt tín dụng đổ vào thị trường đã có lộ trình rõ ràng.

Với những chính sách điều hành thị trường vốn, thị trường BĐS năm 2020 tiếp tục chịu ảnh hưởng mạnh từ lộ trình siết tín dụng của Ngân hàng Nhà nước (NHNN). Thông tư 22/2019/TT-NHNN, quy định tỷ lệ tối đa vốn huy động ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung hạn và dài hạn từ ngày 1/1/2020 đến hết ngày 30/9/2020 vẫn được duy trì ở mức 40% như trong năm 2019 nhưng bắt đầu từ ngày 1/10/2020 đến hết ngày 30/9/2021 sẽ được kéo giảm về 37%; từ ngày 1/10/2021 đến hết ngày 30/9/2022 giảm xuống còn 34% và từ ngày 1/10/2022 chỉ còn 30%. Như vậy trong 3 năm đến “động mạch chủ” của thị trường BĐS sẽ bị siết hẹp dần.

Một điểm đáng chú ý khác của Thông tư 22, các khoản cho vay phục vụ đời sống dưới 4 tỷ đồng và các khoản cho vay cá nhân để mua nhà ở không có tài sản bảo đảm là chính nhà ở đó (nhà hình thành trong tương lai) sẽ áp dụng hệ số rủi ro là 100%. Các khoản cho vay đối với cá nhân phục vụ nhu cầu đời sống mà tổng số tiền từ 4 tỷ đồng trở lên sẽ áp dụng hệ số rủi ro là 150%.

Theo đánh giá của Tiến sĩ kinh tế Đinh Thế Hiển, việc điều hành thị trường vốn trong vài năm qua đã nhịp nhàng hơn rất nhiều so với giai đoạn trước; các giải pháp điều hành không gây bất ngờ cho thị trường BĐS. Các doanh nghiệp BĐS có tầm nhìn tốt sẽ thích nghi được, việc đầu tư kiếm lời trên thị trường BĐS sẽ không còn dễ dàng như trước đây.