Luật hoá nhiều quy định về sở hữu nhà ở, cải tạo chung cư...
Theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng, Luật Nhà ở số 65/QH14 được Quốc hội khóa 13 thông qua năm 2014 và có hiệu lực thi hành từ 1/7/2015 đã điều chỉnh hầu hết các vấn đề liên quan đến lĩnh vực nhà ở. Tuy nhiên, sau 8 năm thực hiện, bên cạnh các kết quả đã đạt được Luật Nhà ở năm 2014 cũng đã phát sinh những tồn tại, hạn chế-nhất là tính thống nhất, đồng bộ giữa quy định của Luật Nhà ở năm 2014 và các luật khác có liên quan.
Về sở hữu nhà ở, so với Luật Nhà ở năm 2014, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã bố cục lại các mục của Chương này, trong đó gồm: Các quy định chung về sở hữu nhà ở; Nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; Sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài.
Đồng thời, kế thừa các quy định của Luật hiện hành và sửa đổi, bổ sung thêm một số nội dung theo hướng Luật hóa một số quy định của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ như: Điều kiện được công nhận quyền sở hữu nhà ở; Công nhận quyền sở hữu nhà ở; Quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng nhà ở; Các loại nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; Cơ quan đại diện chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; Sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam.
Đối với nội dung cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, bên cạnh việc sửa đổi, bổ sung một số quy định của Luật Nhà ở năm 2014 thì dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã Luật hóa một số quy định từ Nghị định số 69/2021/NĐ-CP lên Luật để bảo đảm hiệu lực pháp lý cao và sự đồng bộ của hệ thống pháp luật như: Các trường hợp phá dỡ nhà chung cư; Nguyên tắc thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; Kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư; Các hình thức cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; Lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; Các cơ chế ưu đãi để thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; Yêu cầu, nội dung kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; Yêu cầu về quy hoạch dự án cải tạo xây dựng lại nhà chung cư; Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời...
Chung cư có nguy cơ sập mà dân vẫn ở, xảy ra hậu quả ai chịu trách nhiệm?
Trình bày báo cáo thẩm tra về dư thảo Luật, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội Hoàng Thanh Tùng cho rằng, một trong những vướng mắc lớn hiện nay cần phải khắc phục khi sửa đổi Luật Nhà ở là tình trạng khó khăn trong phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ, đã bị xuống cấp, hư hỏng.
Trên cơ sở nghiên cứu, khảo sát, giám sát việc chấp hành chính sách, pháp luật về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư ở các đô thị lớn, Ủy ban Pháp luật cho rằng các quy định của dự thảo Luật cần phải tiếp tục được nghiên cứu, hoàn thiện, bổ sung các giải pháp khả thi để tháo gỡ 4 điểm nghẽn về: Trình tự, thủ tục di dời cư dân ra khỏi các nhà chung cư nguy hiểm, có nguy cơ sập đổ; Lựa chọn chủ đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; Thống nhất phương án bồi thường, tái định cư sau khi lựa chọn được chủ đầu tư; Trình tự, thủ tục đầu tư phức tạp, kéo dài đối với các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
Cụ thể, Ủy ban Pháp luật đề nghị làm rõ và bổ sung các nội dung sau đây: Việc cưỡng chế di dời cư dân ra khỏi các chung cư nguy hiểm, có nguy cơ sập đổ tác động trực tiếp đến các quyền hiến định (quyền có nơi ở hợp pháp, quyền bất khả xâm phạm về chỗ ở, quyền sở hữu nhà ở…) nên cần phải quy định trong Luật.
Hiện dự thảo chưa quy định cụ thể về thẩm quyền, trình tự, thủ tục di dời, biện pháp cưỡng chế, dẫn đến khó khăn trong công tác triển khai. Nếu chung cư cũ, hư hỏng, có nguy cơ sập đổ mà chưa di dời được người dân, hậu quả xảy ra ai sẽ chịu trách nhiệm?. Do đó, đề nghị Chính phủ nghiên cứu, quy định cụ thể về thẩm quyền, trình tự, thủ tục di dời, biện pháp cưỡng chế phù hợp trong trường hợp cần thiết để bảo đảm thực hiện hiệu quả chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
Về lựa chọn chủ đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, đề nghị xác định trong Luật tỷ lệ biểu quyết lựa chọn phương án bồi thường, tái định cư của các chủ sở hữu căn hộ chung cư; bổ sung quy định sau một thời hạn nhất định theo quy định của Chính phủ mà không thống nhất được phương án thì việc bồi thường, tái định cư thực hiện theo phương án do UBND cấp tỉnh quyết định trên cơ sở các nguyên tắc bồi thường, tái định cư đã được Luật Nhà ở quy định.
Việc không thống nhất được phương án bồi thường, tái định cư sau khi đã lựa chọn được chủ đầu tư dẫn đến triển khai dự án kéo dài, không bảo đảm tiến độ thực hiện kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
Dẫn quy định tại dự thảo, Ủy ban Pháp luật đặt 2 vấn đề cần làm rõ: Việc lựa chọn phương án bồi thường, tái định cư cần sự đồng thuận của các chủ sở hữu đến mức độ nào vì để đạt đồng thuận 100% là rất khó? Nếu các chủ sở hữu không thống nhất được phương án bồi thường, tái định cư thì việc triển khai dự án sẽ được xử lý ra sao?
Để khắc phục vấn đề này, Ủy ban Pháp luật đề nghị xác định trong luật tỷ lệ biểu quyết lựa chọn phương án bồi thường, tái định cư của các chủ sở hữu căn hộ; bổ sung quy định sau một thời hạn nhất định theo quy định của Chính phủ mà không thống nhất được phương án thì việc bồi thường, tái định cư thực hiện theo phương án do UBND cấp tỉnh quyết định trên cơ sở các nguyên tắc bồi thường, tái định cư đã được Luật Nhà ở quy định, tương tự với các dự án do Nhà nước làm chủ đầu tư.
Vướng mắc tiếp tho là dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải áp dụng quy định về trình tự, thủ tục đầu tư của cả Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật Đầu tư công gây khó khăn, kéo dài thủ tục thực hiện dự án cũng là một vướng mắc cần phải khắc phục.
Cơ quan thẩm tra đề nghị Bộ Xây dựng phối hợp chặt chẽ với Bộ Tài nguyên và Môi trường chỉnh lý lại các quy định liên quan trong 2 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi) cho thống nhất, bảo đảm quyền lợi của các chủ sở hữu nhà chung cư cải tạo, xây dựng lại đối với đất ở ổn định, lâu dài.
