Khó khăn kéo dài
Sau những biến động, lùm xùm về việc một số chủ đầu tư dự án BĐS nghỉ dưỡng “bội ước” với khách hàng trong việc thực hiện cam kết lợi nhuận, làm suy giảm niềm tin của nhà đầu tư; tiếp đó là ảnh hưởng của đại dịch Covid-19, đã mang đến những tác động tiêu cực cho quá trình phát triển của phân khúc BĐS nghỉ dưỡng. Quá trình “trượt dốc” của phân khúc này được đánh dấu bằng sự kiện “đổ vỡ” cam kết lợi nhuận với nhà đầu tư dự án Cocobay Đà Nẵng vào năm 2019 và kéo dài cho đến tận thời điểm hiện tại.
Năm 2022, sau khi kiểm soát được hoàn toàn dịch Covid-19, những tưởng BĐS nghỉ dưỡng sẽ như chiếc lò xo bị nén lâu ngày có cơ hội để bung ra, nhưng thực tế lại không như vậy. Số liệu thống kê từ Hiệp hội BĐS Việt Nam đã cho thấy rõ tiến trình “trượt dốc” của phân khúc này, cụ thể: tổng nguồn cung mới sản phẩm trên địa bàn cả nước chỉ bằng khoảng 50% so với năm 2019.
Trong 6 tháng đầu năm 2024, nguồn cung BĐS nghỉ dưỡng đạt trên 3.100 sản phẩm, bằng 45% so với cùng kỳ năm 2022; tỷ lệ hấp thụ gần 1.800 sản phẩm bằng 20% so với cùng kỳ năm 2022... Tính đến đầu tháng 9/2024 phân khúc BĐS nghỉ dưỡng ghi nhận có gần 10.000 sản phẩm được đưa ra thị trường, nhưng có đến trên 95% là hàng tồn kho. Trong suốt quá trình gia nhập và phát triển tại Việt Nam, chưa bao giờ BĐS nghỉ dưỡng lại rơi vào tình cảnh khó khăn như hiện nay.
Một số liệu khác từ Bộ Xây dựng cho biết, nguồn cung sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng từ đầu năm 2024 đến nay chỉ xuất hiện tại một số dự án như: Beverly Hills Hạ Long quy mô 10,8ha (TP Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh); The Pathway (Sầm Sơn, Thanh Hóa); Sun Symphony Residence (Sơn Trà, Đà Nẵng); và dự án mới là Lagom Phu Quoc (tỉnh Kiên Giang). Tuy nhiên, chủ đầu tư các dự án này cũng vẫn có tâm lý thận trọng trong việc đẩy mạnh mở rộng nguồn cung mới, trước sự phục hồi chậm của thị trường.
Đáng quan ngại, từ đầu tháng 9/2024 BĐS nghỉ dưỡng lại tiếp tục lâm vào tình cảnh khó khăn trước những diễn biến phức tạp của thời tiết, bão lụt xảy ra gây ảnh hưởng nặng nề cho các tỉnh Bắc bộ và trung du – miền núi phía Bắc, đã khiến cho trên 80% đơn hàng đi tour và đặt phòng bị hủy hoặc dời lịch, gây ra thiệt hại nặng đến doanh thu và hoạt động của DN ngành dịch vụ du lịch.
“Bão số 3 (Yagi) đi qua đã để lại hậu quả nặng nề cho nhiều tỉnh khu vực miền Bắc, điều đó cũng làm gián đoạn hoạt động kinh doanh của DN ngành dịch vụ du lịch. Thời điểm hiện tại, khi bão số 3 vừa qua và đang phải “gồng mình” khắc phục hậu quả; thì chúng ta lại phải chuẩn bị ứng phó với bão số 4, số 5. Qua thông tin từ Trung tâm Dự báo Khí tượng Thủy văn Quốc gia, trong 3 tháng tới bão đổ vào đất liền Việt Nam có thể cao hơn bình quân hàng năm. Như vậy, khó khăn sẽ càng thêm khó khăn ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của ngành du lịch và tác động tiêu cực đến tiến trình phục hồi của phân khúc BĐS nghỉ dưỡng” – Giám đốc Công ty Thương mại và Du lịch Nam Đăng Lê Xuân Vinh nhận định.
Cần tiếp tục đồng bộ quy định pháp lý
Thị trường BĐS nghỉ dưỡng Việt Nam đã từng có thời kỳ phát triển mạnh mẽ, trở thành một phân khúc thu hút sự quan tâm lớn của nhà đầu tư. Nhưng thời gian gần đây lại rơi vào khủng hoảng, nhiều ý kiến cho rằng BĐS nghỉ dưỡng rơi vào thoái trào vì giai đoạn trước đã phát triển một cách ồ ạt, thiếu kiểm soát; cùng với đó là những ảnh hưởng từ dịch bệnh, thiên tai...
Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng bản chất của vấn đề là có liên quan đến tính pháp lý, những quy định pháp luật cho BĐS nghỉ dưỡng đi sau sự phát triển thực tế nên Nhà nước đã thiếu đi một công cụ quản lý, vận hành dòng sản phẩm này, trong đó nổi cộm lên là vấn đề sở hữu. Vì vậy, những tác động có tính khách quan như thiên tai, dịch bệnh chỉ mang tính thời điểm, vấn đề quan trọng nhất hiện nay là phải đồng bộ tất cả các quy định pháp lý để lấy lại niềm tin cho nhà đầu tư và tạo động lực phát triển bền vững cho dòng sản phẩm này.
“Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi, bổ sung vừa mới chính thức có hiệu lực thi hành từ ngày 1/8, những vấn đề khó khăn liên quan đến pháp lý về cơ bản đã được giải quyết. Đây là điều kiện cần thiết cho tiến trình phục hồi của phân khúc BĐS nghỉ dưỡng, sẽ giúp phân khúc này nhanh chóng bắt kịp đà phục hồi của toàn thị trường. Nhưng để BĐS nghỉ dưỡng trở lại đà tăng trưởng như trước đây thì vẫn cần phải có thêm thời gian, chứ chưa thể trở lại ngay với “đường đua” vào thời điểm này” – Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam TS Nguyễn Văn Đính cho hay.
Trong khi đó, chuyên gia tài chính – ngân hàng TS Cấn Văn Lực thì cho rằng, phía cơ quan quản lý Nhà nước cần phải tiếp tục nghiên cứu để sửa đổi, bổ sung một số quy định pháp lý còn vướng mắc, tạo ra hành lang pháp lý đồng bộ, thống nhất trong quá trình triển khai thực tế.
“Tôi cho rằng vấn đề pháp lý cho BĐS nghỉ dưỡng đã có tương đối đầy đủ, nhưng vẫn còn một số vướng mắc, đơn cử như với những quy định mới được sửa đổi, bổ sung thì có thể yên tâm đầu tư; nhưng câu chuyện làm sao để sang tên, chuyển nhượng, thế chấp ngân hàng... đối với dòng sản phẩm này vẫn còn vướng mắc. Trong khi những hướng dẫn của các cơ quan quản lý Nhà nước: Bộ Xây dựng, Bộ TN & MT... lại chưa chi tiết, đầy đủ. Vì vậy cần phải tiếp tục ban hành những Nghị định, Thông tư mới để tháo gỡ vướng mắc, nếu làm được sẽ khơi thông một nguồn lực lớn cho quá trình phát triển kinh tế - xã hội” – TS Cấn Văn Lực phân tích.
Để thị trường có động lực phục hồi và phát triển một cách minh bạch, bền vững, tương xứng với các tiềm năng thì không thể không hoàn thiện khung pháp lý cho BĐS nghỉ dưỡng. Theo đó, phân khúc này cần có sự định danh một cách rõ ràng trong các văn bản quy phạm pháp luật. Bên cạnh đó, để tạo động lực cho BĐS nghỉ dưỡng thì Nhà nước cũng cần phải đặc biệt quan tâm đến quá trình phát triển đô thị biển, kết nối với hệ thống đô thị và các hệ sinh thái khác để tăng tính hấp dẫn cho sản phẩm này.
Chuyên gia kinh tế, PSG. TS Đinh Trọng Thịnh
