Liên tiếp 4 năm gần đây, thị trường bất động sản (BĐS)lặp đi lặp lại nhiều đợt sốt đất, gây ra những hệ quả tiêu cực. Trong đó chủ yếu từ việc giới đầu nậu, cò đất và một số doanh nghiệp bất lương thực hiện các thủ đoạn tung tin đồn thổi đẩy giá đất lên cao.
Trong vô vàn mánh lới tạo sốt đất thì đấu giá quyền sử dụng đất được xem là hoạt động điển hình nhất.Có những cuộc đấu giá với giá đất giảm bất ngờ, bởi có sự thông đồng, dìm giá gây thiệt hại tài sản nhà nước. Thậm chí, cũng có tình trạng, doanh nghiệp tham gia đấu thầu với mức giá cao bất thường, rồi bỏ thầu nhằm mục đích lũng đoạn thị trường, trục lợi bất chính.
Mới đây, vụ việc Tân Hoàng Minh bỏ cọc gần 600 tỷ đồng lô đất vàng ở Thủ Thiêm thu hút sự quan tâm của dư luận. Chia sẻ với phóng viên Kinh tế & Đô thị, chuyên gia BĐS Đinh Thế Hiển cho rằng, mức giá 24.500 tỷ đồng cho lô đất 3-12 có diện tích 10.060m2 tại Thủ Thiêm là chiêu trò gây sốt đất mang tính quy mô, vì bản chất cuộc giá đất có quá nhiều bất thường. Thứ nhất, nguyên tắc đấu giá là doanh nghiệp sẽ cố gắng mua ở mức giá tốt nhất, chứ không phải mua bằng được. Tuy nhiên, trong diễn biến của sự việc, công ty con của Tập đoàn Tân Hoàng Minh đã đưa ra các mức giá mới “nhảy vọt”, đó là sự bất thường trong đấu giá thông thường; Thứ hai, cần phải hiểu, định giá là một phương pháp khoa học (dựa trên giá thị trường, giá khu vực…) không phải là đưa ra một mức giá tuỳ thích, cao hơn nhưng không thể quá khác biệt với mức định giá, vì như vậy thì việc định giá trở nên vô nghĩa; Thứ ba, để mua BĐS giá trị lớn, doanh nghiệp sẽ căn cứ vào 3 nguồn vốn gồm: vốn của doanh nghiệp (chiếm 50%), vay ngân hàng và từ phát hành trái phiếu. Rõ ràng, trong trường hợp này phát hành trái phiếu không còn kịp, do đó chỉ còn 2 nguồn vốn còn lại. Nhưng để vay ngân hàng, doanh nghiệp phải có tài sản đang gửi ngân hàng hoặc tương tự là phải trên 10.000 tỷ đồng, thế nhưng thực tế doanh nghiệp trúng đấu thầu không có khả năng này, vậy mà bất thường là vẫn đấu giá.
“Vì bất thường, nên sự kiện trúng đấu giá 2,45 tỷ đồng/m2 đã kéo theo sốt đấttại khu vực Thủ Thiêm và các dự án BĐS khác. Đến nay, khi Tân Hoàng Minh bỏ cọc thì thị trường vẫnkhó xác định mức giá hợp lý” – ông Đinh Thế Hiển nói và nhấn mạnh, câu chuyện đất Thủ Thiêm có tính bong bóng có tính chất đầu cơ, làm nhiễu loạn thị trường hòng trục lợi từ giá đất. Hoặc sâu xa hơn là từ giá cổ phiếu của công ty mẹ hoặc doanh nghiệp liên quan sẽ bị thổi lên cao, và cuối cùng thì rớt xuống thấp sau khi doanh nghiệp này công bố hủy hợp đồng. Thậm chí,có thể lợi dụng giá trúng đấu giá cao để xin định giá lại tài sản, nhất là tài sản thế chấp, đẩy cao giá trị tài sản nhà đất để được vay thêm, "rút ruột" ngân hàng hoặc để "làm sạch" bảng cân đối tài chính,…
Tất nhiên, “vụ án” Thủ Thiêm chỉ là một trong hàng ngàn những phi vụ đấu giá khác trên khắp cả nước. Và nếu không minh bạch, các cuộc đấu giá có thể làm “rung lắc” thị trường bằng những cơn sốt đất, gây ra những hệ lụy nghiêm trọng.
Cùng với đấu giá đất,gian kế để tạo ra các đợt sốt đất còn xuất phát từ việc công bố rầm rộ nhưng thông tin chưa rõ ràng về điều chỉnh quy hoạch, hạ tầng xã hội, hay tin lên quận, lên thị trấn...giúp giới đầu nậu, cò đất và một số doanh nghiệp bất lương thực hiện những thủ đoạn tung tin đồn thổi giá đất. Sau đó, cài “chim mồi”, tạo giao dịch mua bán giả tạo chờ các nhà đầu tư “gà mờ” sa lưới.
Ngoài ra, thủ phạm của các đợt sốt đất còn xuất phát bởi chính tâm lý đám đông hám lợi. Trung bình, cứ 10 người tham gia thị trường khi sốt đất diễn ra thì có đến 8 người chạy theo đám đông, đa phần là tay ngang, nhà đầu tư không có kinh nghiệm bị chôn vốn, thất thoát tiền bạc, thiệt hại nặng nề.
Với kịch bản quen thuộc: Gom đất → Tung tin thất thiệt → Thổi giá → Tạo giao dịch ảo → Bán lại cho nhà đầu cơ nhẹ dạ và bước cuối cùng là “rút êm”. Chiêu trò như trên đã trở thành “cẩm nang” hành nghề của những người đầu cơ và môi giới BĐS.
Nhìn vào bản chất, có thể thấycác đối tượng đứng đằng sau cơn sốt đất không cần phải bỏ ra quá nhiều tiền vẫn có thể tạo sóng thị trường BĐS để trục lợi. Do đó, để giải quyết triệt, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA) đề xuất, nên đánh thuế chuyển nhượng rất cao nhằm triệt tiêu ý chí của nhà đầu tư. Cụ thể, nếu nhà đầu tư mua đi bán lại sẽ bị đánh thuế cao trong 2-3 năm đầu khi chuyển nhượng. Đồng thời, nhà nước cũng cần đánh thuế những người có nhiều BĐS và đánh thuế ở mức cao nếu không đưa đất vào sử dụng: “Cần thiết phải xử lý nghiêm đối với các cán bộ có biểu hiện tiếp tay cho các đầu nậu, cò đất tung tin, đồn nhảm để trục lợi. Sự can thiệp chậm chạp hoặc thiếu cương quyết sẽ ảnh hưởng đến toàn thị trường BĐS” – ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh.
Ngoài ra, để hạn chế, ngăn chặn tình trạng sốt đất ảo, vai trò của chính quyền địa phương và định hướng báo chíđóng vai trò rất quan trọng. Chính quyền cần minh bạch, công khai thông tin về đồ án quy hoạch, tránh trường hợp ém nhẹm thông tin, rồi đưa không đúng lúc để tạo cơ hội cho đối tượng đầu cơ trục lợi thông tin, kiểu như xem thông tin quy hoạch là thông tin ngầm…Vấn đề minh bạch thông tin là hết sức cốt lõi để tạo ra một thị trường BĐS công băng, minh bạch. Khi mọi thứ minh bạch thì hiện tượng sốt ảo, sốt giả tạo sẽ khó có môi trường để hình thành.
“Nhà nước cần kiểm soát chặt chẽ điều kiện pháp lý khi các chủ đầu tư tung bán sản phẩm ra thị trường, đồng thời phía chủ đầu tư cần hoàn thành các điều kiện pháp lý, đảm bảo người mua nhận nhà cùng các thiết bị và thông tin như cam kết. Đặc biệt, thị trường Việt Nam đang tồn tại vấn đề liên quan đến các cá nhân môi giới BĐS không có bằng cấp và chứng chỉ hợp lệ, với việc họ tự ý đẩy giá lên, làm ảnh hưởng đến giá đất thật sự của thị trường” – Chuyên gia BĐS Đỗ Thị Thu Hằng nhìn nhận.
Các chuyên gia dự báo, hiện tượng sốt đất thời điểm giáp và ngoài Tết Nguyên đán Nhâm Dần sẽ không xảy ra trên diện rộng, chỉ mang tính cục bộ do nguồn cung khan hiếm, thị trường sơ cấp, dự án mới vướng phải điều chỉnh quy hoạch trong giai đoạn 2020 - 2030 tại hầu hết các địa phương và điều này sẽ tiềm ẩn những rủi ro nhất định cho thị trường. Vì vậy, để đảm bảo an toàn cho nhà đầu tư, cần thiết phải minh bạch quy hoạch, thủ tục hành chính, nhằm ngăn chặn sốt đất xảy ra. Ngoài ra, các chính sách về tài chính - ngân hàng siết cho vay, chứng khoán (bao gồm siết phát hành trái phiếu BĐS) cũng cần được kiểm soát tốt để ngăn ngừa bong bóng. Nhà đầu tư nên lựa chọn những dự án của chủ đầu tư có uy tín, pháp lý rõ ràng và phát triển dự án theo quy hoạchvùng, đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật - xã hội, thì quyền lợi chính đáng sẽ không bị ảnh hưởng
