Để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh

Bài 3: Siết chặt dòng tiền vào bất động sản như thế nào?

TS Phan Văn Thường (Đại học Quốc tế Hồng Bàng)
Chia sẻ

Kinhtedothi - Siết chặt tín dụng, trái phiếu đổ tiền vào BĐS là cần thiết bởi thị trường BĐS hiện tượng bong bóng đã khá rõ ràng. Trong khi, đa số nhà đầu tư BĐS đã sử dụng tối đa đòn bẩy tài chính hoặc vay thế chấp ngân hàng hoặc huy động vốn trái phiếu.  

>>> Bài 1: Thông tin đang tiếp sức đầu cơ đẩy giá

>>> Bài 2: Giá bất động sản cao kìm hãm phát triển đất nước

Nói siết chặt tiền vào BĐS là siết chặt tín dụng đổ vào đầu cơ BĐS và phát hành trái phiếu doanh nghiệp (DN) cho mục đích đầu cơ BĐS chứ không phải siết chặt mọi dòng tiền vào thị trường này.

Tín dụng BĐS nên siết ra sao?

Kiểm soát chặt dòng tiền vào BĐS sẽ giúp ngăn chặn tình trạng đầu cơ. Ảnh: Công Hùng
Kiểm soát chặt dòng tiền vào BĐS sẽ giúp ngăn chặn tình trạng đầu cơ. Ảnh: Công Hùng

Một trưởng phòng khách hàng cá nhân, ngân hàng tư nhân tại TP Hồ Chí Minh, xin dấu tên nói: “Ngân hàng không cho vay BĐS không chỉ không tăng trưởng lợi nhuận mà chết đói”. Đây là câu nói rất thật vì đó là thực tế. Đúng vậy, không chỉ ngân hàng nước ta mà các ngân hàng trên thế giới, cho vay nhà đất luôn là miếng bánh ngon vì có lợi nhuận cao. Vấn đề là ở chỗ, lợi nhuận cao phải đối mặt rủi ro cao. Bài học lạm dụng cho vay đầu cơ nhà đất đẫn đến đổ bể ngân hàng tại Mỹ vào năm 2008, gây ra khủng hoảng tài chính tại nước này và nhanh chóng lan tỏa toàn cầu là một điển hình không thể quên.

Theo tin từ Ngân hàng Nhà nước (NHNN) hiện dư nợ tín dụng BĐS của hệ thống chiếm khoảng 20% tổng dư nợ cho vay nền kinh tế, đã giảm nhiều so với cuối năm 2021. Tuy nhiên đó là con số thống kê theo cách của ngân hàng. Thực tế tỷ lệ đó cao hơn vì không ít khoản cho vay BĐS ẩn dấu sau khoản cho vay tiêu dùng, thậm chí cho vay sản xuất mà ngân hàng không kiểm soát được. Người viết bài này từng hỏi không dưới hai nhân viên tín dụng ngân hàng tư nhân, rằng xin vay tiêu dùng nhưng mua đất được không, đều được trả lời oke, nhưng phải có tài sản thế chấp và chứng minh được nguồn tài chính trả nợ.

Cho dù các khoản tín dụng BĐS đều có tài sản thế chấp, thậm chí tỷ lệ tài sản đảm bảo khoản vay trên 100% đến 200% cũng không có nghĩa an toàn. Câu chuyện cục máu đông  tài sản thế chấp hình thành giai đoạn 2009 - 2013 cho đến nay hơn chục năm ngân hàng vẫn chưa thể rả đông xong là bài học đắt giá. Vừa rồi NHNN đã phải đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội kéo dài thời gian thêm 2 năm hiệu lực Nghị quyết số 42/2017.QH14 về “xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng” nhưng Ủy ban này chỉ đồng ý tối đa đến 31/12/2023.

Nếu tính cả nợ cơ cấu lại nợ theo thông tư 01,03,14 và nợ xấu bán cho công ty Quản lý tài sản VAMC chưa xử lý được thì tỷ lệ nợ xấu của hệ thống khoảng 8% tổng dư nợ. Như vậy tiềm ẩn rủi của hệ thống ngân hàng là rất lớn. Rủi ro tín dụng BĐS nếu phát sinh là một cộng hưởng tạo cú “sốc” lớn cho ngân hàng và đến lượt là nền king tế.

Chính vì vậy quan điểm  siết tín dụng BĐS giờ đây không phải vấn đề nên hay không. Đó là điều bắt buộc. Sau khi có chỉ đạo của NHNN về kiểm soát tín dụng BĐS, một số ngân hàng đã tập trung rà soát, kiểm tra tình hình dư nợ lĩnh vực này. Thực tế đã có 2 ngân hàng thông báo tạm dừng giải ngân hợp đồng tín dụng BĐS là Sacombank và Techcombank, một số ngân hàng khác vẫn duy trì giải ngân nhưng thận trọng.

Vấn đề cần nói ở đây là việc siết tín dụng BĐS của các ngân hàng cần có chính sách với các quy định cụ thể từ NHNN. Điều này vừa đảm bảo chủ động, an toàn cho các ngân hàng, vừa đảm bảo quyền lợi bình đẵng cho khách hàng. Thiết nghĩ, chính sách đó phải thể hiện các điểm sau:

Thứ nhất, quy định cách xác định room tín dụng BĐS và công bố room này công khai cho khách hàng. Hiện một số khách hàng đặt vấn đề xin vay mua nhà nhưng ngân hàng thông báo room đã hết hoặc room sắp hết. Nếu không công khai room không thể tránh khỏi phát sinh tiêu cực trong quan hệ tín dụng. Bởi cho dù có siết thì nhu cầu tín dụng BĐS vẫn hết sức lớn trừ phi thị trường đổ bể, đó là thực tế.

Thứ hai,  quy định đối tượng BĐS tiếp tục cấp tín dụng. NHNN nên quy định 3 loại BĐS trong tiếp cận tín dụng là loại tiếp tục cho vay bình thường, loại hạn chế cho vay bằng nâng điều kiện kiểm soát và loại không cho vay. BĐS là nhà ở cao cấp, nhà nghỉ dưỡng, đất nông nghiệp phân lô, đất vườn và đất ruộng thuộc loại không cho vay. BĐS là dự án của DNBĐS phải nâng điều kiện kiểm soát rủi ro, hạn chế vốn cho vay đền bù, mua đất hình thành dự án,…

Thứ ba, đã đến lúc NHNN phải quy định các Tổ chức tín dụng không được đầu tư hoặc nếu đầu tư vào trái phiếu DNBĐS thì DN phát hành phải đáp ứng điều kiện khắt khe. Bởi thực chất ngân hàng đầu tư trái phiếu là cấp tín dụng BĐS. Thời gian qua các DNBĐS lợi dụng giai đoạn khan hiếm nguồn cung đẩy giá BĐS căn hộ lên cao để thu lợi nhuận lớn. Trong đó không ít DN gần như tay không bắt giặc. Ngân hàng bao sân vốn từ mua đất, đến triển khai xây dựng, đến hỗ trỡ tín dụng cho khách hàng mua căn hộ. Thực tế ngân hàng cấp tín dụng 2 lần cho một sản phẩm BĐS.

Đừng phát ngôn theo hướng  làm loạn thông tin

Quan điểm kiểm soát các dòng tiền đổ vào BĐS và chứng khoán là rõ ràng, có ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng và nhiều lãnh đạo cao cấp trên các diễn đàn khác nhau. Tuy nhiên trên thực tế việc triển khai thực hiện sẽ động chạm đến lợi ích của một số tổ chức, cá nhân tham gia thị trường. Thực tế sẽ phát sinh các phản ứng khác nhau là bình thường. Thông tin nhiều chiều là tốt chứ không có hại.

Tuy nhiên, thời gian qua không ít cá nhân qua báo chí, truyền thông phát quan điểm cá nhân theo hướng bao biện cho cái này cái kia, gây rối loạn thông tin chính thức trên thị trường. Chẳng hạn, vụ đấu giá đất Thủ Thiêm tại TP Hồ Chí Minh. Thông qua các hội thảo khoa học được tổ chức tại TP Hồ Chí Minh và các trang báo điện tử một số người chỉ nhấn mạnh, rằng Tập đoàn Tân Hoàng Minh đặt giá đấu cao rồi bỏ cọc thì TP Hồ Chí Minh càng được lợi vì ngân sách thu về một khoản tiền lớn (gần 600 tỷ đồng) chứ không có thiệt hại gì. Vậy thử hỏi số tiền này có đủ bù đắp các hệ lụy nguy hiểm của vụ này không, báo chí đã đưa tin hệ lụy của nó quá nhiều rồi không cần nhắc lại tại đây.

Cũng chuyện về siết trái phiếu phát hành riêng lẻ, một vị chức sắc khoa học đủ hàm, đủ học vị lại cho rằng, phát hành trái phiếu riêng lẻ là phát hành trái phiếu riêng tư, nên doanh nghiệp được quyền không công bố thông tin. Đây là thông tin rõ ràng lợi dụng để bao biện việc làm trái quy định pháp luật của Tập đoàn Tân Hoàng Minh. Việc này không đề cập đúng hay sai trong học thuật của tác giả phát biểu tại đây.

Không phải chỉ hai trường hợp nêu ra đây, còn nhiều phát ngôn dạng này trên báo điện tử. Vấn đề nên lưu ý, liệu có cơ chế hay ràng buộc gì để xử lý những cá nhân nhân danh này nọ tùy tiện phát trên các diễn đàn nhằm bao biện bảo vệ quyền lợi cho nhóm lợi ích vi phạm quy định thị trường.

(Còn nữa)