Điều gì đang diễn ra với thị trường căn hộ, các chủ đầu tư đua nhau nâng mức chiết khấu là chiêu bán hàng hay thị trường căn hộ đang thực sự bước vào thời kỳ khó khăn mới?
Thị trường đang xấu
Khi được hỏi về tình hình thị trường bất động sản hiện nay ra sao, vì sao có tình trạng các chủ đầu tư chạy đua nâng mức chiết khấu, khuyến mãi “khủng” để bán hàng, trong khi đó các báo cáo đều cho rằng thị trường căn hộ đang chạy tốt… Tổng Giám đốc một sàn giao dịch BĐS thuộc dạng lớn trên địa bàn TP Hồ Chí Minh thừa nhận: “Thị trường căn hộ vài tháng trở lại đây đang thực sự rất khó khăn”.
| Nguồn cung căn hộ trong năm 2018 trên địa bàn TP Hồ Chí Minh là hơn 50.000 căn hộ. Nguồn cung dồi dào là một trong những nguyên nhân chính làm cho thị trường chạy rất chậm. |
“Mọi kế hoạch bán hàng của Công ty chúng tôi đều bị phá vỡ và có nguy cơ không thể hoàn thành kế hoạch. Trước vụ cháy chung cư Carina Plaza, trong vòng 1 tuần chúng tôi đã bán được 1.000 căn hộ, lúc đó thị trường rất tốt, chúng tôi tự tin là sẽ hoàn thành kế hoạch bán hàng chỉ trong vòng 1 tháng. Thế nhưng sau vụ cháy chung cư Carina Plaza, mọi thứ đã quay ngoắt 180 độ, trong hơn 2 tháng qua mấy trăm nhân viên sale chạy hết tốc lực cũng chỉ bán được thêm 800 căn. Các vụ cháy chung cư trong thời gian qua đã để lại một di hại quá lớn cho thị trường bất động sản. Với tình hình hiện nay chưa nói được gì, thị trường bất động sản nói chung và phân khúc căn hộ nói riêng đang cần thêm thời gian để định hình lại”, vị Tổng Giám đốc cho biết thêm.
Phan Công Chánh, một chuyên gia nghiên cứu thị trường bất động sản độc lập cho rằng, thị trường căn hộ đang thực sự khó khăn, đầu ra rất chậm, đó là sự thật. Có rất nhiều nguyên nhân để dẫn đến tình trạng hiện nay.
Cũng theo chuyên gia Phan Công Chánh, về tác động ngắn hạn, rất nhiều thông tin xấu xuất hiện dồn dập trong thời gian qua, trong đó phải kể đến các vụ cháy chung cư cũng khiến người mua nhà e ngại khi xuống tiền. Một nguyên nhân khác, đó là tình trạng các chủ đầu tư quảng cáo một đằng, bán hàng một nẻo, căn hộ lúc bàn giao không như kỳ vọng của khách hàng… Một loạt các vụ tranh chấp dai dẳng cũng khiến cho khách hàng mất niềm tin…
“Nếu bỏ qua các tác động nhất thời, nhìn tổng thể thị trường căn hộ sau một thời gian dài phát triển đã đi đến điểm định hình khá rõ nét. Nguồn cung hiện nay khá dồi dào, không còn tình trạng khan hiếm như trước đây, giới đầu tư lướt sóng đã không còn khả năng kiếm ăn từ thị trường căn hộ nhiều như thời gian cách đây vài năm, nói chung là đầu tư lướt sóng căn hộ không còn dễ dàng như trước. Chính vì vậy sự tham gia của giới đầu tư thứ cấp vào phân khúc căn hộ là không còn chiếm tỷ lệ đáng kể nữa. Căn hộ đang dần trở lại đúng với mục đích của nó là nhà ở, ý nghĩa mua căn hộ như một kênh đầu tư không còn hợp thời…”, chuyên gia Phan Công Chánh nhận định.
Chiết khấu cao hay là chiêu bán hàng?
Chỉ vài tháng trước, các thông tin bán hàng của các dự án bất động sản hầu như không có các thông tin về mức chiết khấu cao như hiện nay. Mức chiết khấu hơn 5% chỉ xuất hiện trên thị trường trong giai đoạn những năm 2013 -2014 hiện nay đang tái diễn.
Chuyên gia Phan Công Chánh cho rằng: “Khi thị trường khó khăn thì các chủ đầu tư phải vận động nhiều hơn để nghĩ ra các cách bán hàng, chiết khấu cũng là một giải pháp phù hợp. Khi các chủ đầu tư chạy đua chiết khấu, chạy đua khuyến mãi có nghĩa là thị trường đang thuộc về phía người mua nhà”.
Theo một chuyên gia khác, cần phải cảnh giác với các quảng cáo bán căn hộ có chiết khấu cao. Vì chiết khấu cao là cái "bẫy" thu hút những người đang có nhu cầu mua căn hộ, chưa biết thực hư của việc chạy đua chiết khấu nhưng khi một khách hàng gọi đến hỏi thông tin là Công ty bất động sản đã có dữ liệu khách hàng tiềm năng.
Hơn nữa, mặc dù quảng cáo bán căn hộ chiết khấu cao nhưng để được hưởng mức chiết khấu cao, khách hàng phải đáp dứng vô số điều kiện. Chẳng hạn, mức chiết khấu cao chỉ áp dụng cho các khách hàng trả tiền trước một lần hoặc trả trước một lần 50 -70% giá trị hợp đồng mua bán căn hộ. Giám đốc tài chính của các dự án bất động sản họ đã tính nát nước khi đưa ra các phương thức bán hàng. Thay vì chủ đầu tư phải đi vay ngân hàng thì họ sẽ vay của khách hàng và họ sẽ tính lãi suất cho số tiền trả trước 1 lần và biến thành mức chiết khấu cao.
Cũng theo vị chuyên gia này, mức chiết khấu càng cao thì dự án có nguy cơ bị kéo dài tiến độ, vì các chủ đầu tư gặp khó khăn khi tiếp cận nguồn vốn ngân hàng thì mới chọn giải pháp huy động vốn từ khách hàng. Nếu họ không vay được từ khách hàng như kế hoạch dự tính thì chắc chắn dự án sẽ gặp trục trặc về tiến độ.
