Bảng giá đất: cốt lõi để đảm bảo hài hòa lợi ích của người dân

Rục rịch điều chỉnh bảng giá đất

Căn cứ theo quy định mới của Luật Đất đai 2024, từ ngày 1/1/2026, tất cả các địa phương trên cả nước phải công bố và áp dụng Bảng giá đất mới, với yêu cầu là phải tiệm cận với mức giá thị trường theo từng khu vực, vị trí. Bảng giá đất cũ sẽ được phép áp dụng cho đến hết ngày 31/12/2025.

Trên cơ sở đó, đến thời điểm hiện tại, bên cạnh một số địa phương đã ban hành Bảng giá đất mới, thì nhiều địa phương còn lại đang gấp rút triển khai thực hiện.

Vào ngày 31/10 vừa qua, UBND TP Hồ Chí Minh đã ban hàng và áp dụng Bảng giá đất mới, với mức điều chỉnh tăng từ 2 – 38 lần so với quy định cũ (chưa nhân với hệ số K – hệ số điều chỉnh giá đất), tùy theo từng khu vực, vị trí thửa đất và được áp dụng đến hết ngày 31/12/2025.

Tỉnh Lâm Đồng cũng đã ban hành Bảng giá đất mới. Theo đó, giá đất nông nghiệp tại TP Đà Lạt tăng 6 lần; đất ở nông thôn tăng 2,3 lần; đất ở đô thị tăng 1,3 lần. Tại TP Bảo Lộc, giá đất nông nghiệp tăng 4,3 lần; đất ở nông thôn tăng hơn 2 lần và đất ở đô thị tăng 1,8 lần. Các mức tăng này đều chưa nhân với hệ số K.

Đáng chú ý, tỉnh Bắc Giang là một trong những địa phương đầu tiên trên cả nước công bố Bảng giá đất mới theo quy định của Luật Đất đai 2024 với mức tăng bình quân các loại đất từ 1,2 – 1,5 lần và các mức tăng này cũng chưa nhân với hệ số K, được áp dụng đến hết ngày 31/12/2025.

Đến thời điểm này, rất nhiều địa phương khác đang rục rịch hoàn thiện dự thảo và ban hành Bảng giá đất để áp dụng cho đến khi ban hành Bảng giá đất điều chỉnh và Bảng giá đất mới được triển khai đồng bộ trên phạm vi cả nước từ 1/1/2026.

Tạo sự công bằng cho người có đất bị thu hồi

Với việc triển khai thực hiện Bảng giá đất mới theo quy định của Luật Đất đai 2024, đã có rất nhiều ý kiến lo ngại về việc sẽ có tác động làm tăng giá bán nhà.

Dẫn chứng về việc này, đại diện Bộ Xây dựng cho biết, chi phí liên quan đến tiền sử dụng đất thường chiếm tỉ trọng lớn trong tổng chi phí của dự án nhà ở, dao động 7 – 20% với dự án chung cư cao tầng và 25 – 50% với dự án biệt thự, liền kề. Nếu tính theo Bảng giá đất mới, chi phí đất đai sẽ chiếm khoảng 60% chi phí xây dựng và kéo theo đó giá nhà sẽ tăng thêm từ 15 – 20%. Như vậy, người thu nhập thấp sẽ càng khó khăn hơn trong việc sở hữu nhà ở.

Tuy nhiên, theo luật sư Hoàng Văn Đạo – Hội Luật gia Việt Nam, quy định mới về Bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024 cốt lõi là tạo sự công bằng cho các đối tượng sử dụng đất và người có đất bị thu hồi. Có lo ngại lớn nhất là việc áp dụng Bảng giá đất mới thì người nghèo sẽ gặp áp lực khi phải thực hiện nghĩa vụ tài chính nếu chuyển đối mục đích sử dụng đất. Nhưng luật cũng cho phép được ghi nợ đến khi chuyển nhượng có thu nhập mới phải nộp tiền sử dụng đất.

“Còn việc Bảng giá đất mới tăng cao gấp nhiều lần mức cũ sẽ tác động đến việc gia tăng mặt bằng chung về giá nhà, khiến người thu nhập thấp đặc biệt tại các đô thị ngày càng khó khăn trong tạo lập chỗ ở. Vấn đề này không quá lo ngại, nếu như Nhà nước thực hiện tốt các giải pháp đã đưa ra (9 giải pháp để giảm giá nhà, ổn định thị trường BĐS), ưu tiên cấp phép những dự án nhà ở bình dân; triển khai cơ chế ưu đãi tài chính cho chủ đầu tư và người mua nhà” – luật sư Hoàng Văn Đạo nói.

Đồng quan điểm, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội Nguyễn Thế Điệp cho rằng, khi Bảng giá đất mới được triển khai đồng bộ trên cả nước, Nhà nước cần quan tâm hơn nữa đối với công tác phát triển nhà ở xã hội, bởi đây là sản phẩm không chịu tác động của việc tăng giá đất do được Nhà nước miễn tiền sử dụng đất. Luật Đất đai 2024 đã có những quy định mới tháo gỡ rất nhiều khó khăn cho các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội.

“Chúng ta đang nói rất nhiều về câu chuyện nhà ở cho người nghèo, người thu nhập thấp, nên nhà ở xã hội chính là câu trả lời. Còn việc giá bán các dự án nhà ở thương mại tăng cao thì đấy là câu chuyện của các chủ đầu tư. Khi chủ đầu tư tăng giá có nghĩa là đã xác định và phân loại nhóm khách hàng của họ rồi, nếu tăng cao mà không bán được hàng thì doanh nghiệp mới là những người phải chịu thiệt. Cho nên chúng ta phải tách biệt vấn đề này một cách rõ ràng, nhà ở cho người thu nhập thấp là thực hiện tốt chính sách về nhà ở xã hội” – ông Nguyễn Thế Điệp nêu quan điểm.