Kinhtedothi - Từ ngày 1/7/2015, Luật Kinh doanh bất BĐS có hiệu lực, trong đó đáng chú ý có quy định chủ đầu tư dự án phải được tổ chức tài chính, tổ chức tín dụng bảo lãnh việc bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai. Hành lang pháp lý mới này đã được các chuyên gia trao đổi khá kỹ tại buổi tọa đàm "Bảo lãnh dự án bất động sản: Liệu có rủi ro?" vừa tổ chức ngày 24/6.
Bảo vệ quyền lợi người mua
Bảo lãnh BĐS hình thành trong tương lai được coi là một bước đột phá mới về chính sách trong việc bảo vệ quyền lợi người mua nhà. Tuy nhiên, trên thế giới, vấn đề này không còn mới mẻ. Luật pháp các nước đã có những quy định cụ thể để đảm bảo an toàn cho khách hàng. Nhà đầu tư ở đây được yêu cầu phải xây dựng gần xong mới được giao bán nhà. Nhìn chung, các nước đều không "mặn mà" đối với các giao dịch nhà ở hình thành trên giấy và thường giới hạn trong một số trường hợp cụ thể với trình tự thủ tục chặt chẽ nhằm nâng cao quyền và lợi ích cho khách hàng và năng lực, trách nhiệm của chủ đầu tư.
Hàn Quốc là một trong rất ít nước cho phép bán nhà ở trong tương lai nhưng có chính sách bảo lãnh giao dịch nhà ở trên giấy chặt chẽ. Tổng Công ty Bảo lãnh Nhà ở Hàn Quốc (GHLC) thành lập từ năm 1993 chịu trách nhiệm xem xét năng lực tài chính của các DN BĐS, từ đó cung cấp các mức phí bảo lãnh (0,4 - 0,8%/năm/giá) phù hợp theo hợp đồng bảo lãnh nhằm cam kết thực hiện nghĩa vụ thay cho chủ đầu tư nếu khi hết hợp đồng mà chủ đầu tư không thực hiện hoặc thực hiện không đúng hợp đồng hai bên đã ký kết để tránh rủi ro cho khách hàng.
Tại Việt Nam, Novaland là một trong số ít tập đoàn "đi trước đón đầu" trong việc ký kết với VPBank cam kết bảo lãnh cho người mua nhà trước khi luật có hiệu lực vào ngày 1/7. Đây là DN đầu tiên trên cả nước "bắt tay" với ngân hàng bảo lãnh cho khách tại nhiều dự án đã đảm bảo hơn nữa quyền lợi của người mua nhà, củng cố niềm tin cho nhà đầu tư, giúp thị trường phát triển minh bạch, bền vững.
Rõ ràng, pháp luật của Việt Nam đang có những động thái tích cực để "vực lòng tin" khách hàng - một yếu tố mà nhiều năm qua chưa được nhìn nhận đúng đắn. Ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) khẳng định:" Giải pháp bảo lãnh nhà ở đảm bảo phát triển được các dự án BĐS cũng như bảo vệ được quyền lợi của người mua nhà, dung hòa quyền lợi của các bên." Giá nhà dù rẻ mà chủ đầu tư "thủ thuật" thì khách hàng cũng không mặn mà. Thực tế, ngoài vị trí tốt, giá hợp lý, tiến độ xây dựng đảm bảo thì DN nào chiếm được lòng tin của khách hàng chắc chắn sẽ thành công, thị trường sẽ "ấm" lên.
Phải sớm có hướng dẫn cụ thể
Dù còn ít ngày nữa quy định trên sẽ có hiệu lực, song hiện tại, thị trường BĐS vẫn đang ở trạng thái chờ "luật". Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư Dầu khí Toàn Cầu (GP-Invest) cho biết: "Thực tế vấn đề mà tất cả các DN và khách mua nhà quan tâm chính là điều 56, Luật Kinh doanh BĐS 2014 (có hiệu lực ngày 1/7/2015) lại chưa có thông tư hướng dẫn cụ thể khiến cho người bán và người mua vô cùng lúng túng".
Giải thích về vấn đề này, ông Đoàn Thái Sơn - Vụ trưởng Vụ Pháp chế Ngân hàng Nhà nước (NHNN) nhấn mạnh: "Về bản chất, đây là hình thức bảo lãnh mà các ngân hàng đang cấp cho DN, áp dụng theo Thông tư số 28/2012/TT-NHNN. Do đó, việc cấp bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà ở trong tương lai đã có đủ cơ sở pháp lý để thực hiện. Tất nhiên, do vấn đề này có một số đặc thù của Luật thì NHNN sẽ có thông tư mới hướng dẫn Điều 56 của Luật Kinh doanh BĐS dự kiến ban hành trong tháng 6/2015".
Ngoài ra, điều được các DN bàn đến nhiều nhất, đó là, trong thông tư hướng dẫn mới về quy định bảo lãnh sắp tới, việc bảo lãnh có cần thế chấp hay tín chấp? Nếu bảo lãnh bằng thế chấp thì không phải DN nào cũng có thể thực hiện. Chưa kể đến mức phí bảo lãnh còn mập mờ gây áp lực cho người tiêu dùng khi có thể bị tính vào giá thành mua nhà.
Do đó, Bộ Xây dựng, NHNN và Bộ TN&MT cần sớm thống nhất các nội dung để ban hành hướng dẫn thi hành Luật cụ thể nhằm giảm nhẹ gánh nặng cho DN và người tiêu dùng khi mua dự án nhà ở hình thành trên giấy. "Nếu hoạt động bảo lãnh này được triển khai có hiệu quả, có thể góp phần tác động dây chuyền với tất cả các bên liên quan. Rõ ràng người mua nhà khi có sự đảm bảo từ ngân hàng, lợi ích của họ sẽ tăng cũng "kích" cầu tăng dẫn đến dòng tiền quay về với các DN nhiều. Từ đó, ngân hàng thuận lợi hơn khi thu nợ các khoản vay" - ông Đoàn Thái Sơn nhận định.
Khách tham khảo mua nhà tại Lễ giới thiệu dự án GoldSilk Complex Hà Đông. Ảnh: Phạm Hùng
|
