Bảo vệ quyền lợi cho người mua nhà

Kinhtedothi - Chiều ngày 24/10, thảo luận về Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) các đại biểu (ĐB) đánh giá cao mục tiêu tháo gỡ vướng mắc phát triển thị trường bất động sản, tạo điều kiện thông thoáng cho các chủ thể tham gia vào thị trường nhưng đồng thời cũng phải bảo vệ quyền lợi của người mua nhà, thuận lợi cho việc quản lý của cơ quan Nhà nước.

Trước thực trạng thị trường BĐS đã phát sinh nhiều tranh chấp, khiếu kiện do dự án nhà ở chưa đủ điều kiện nhưng chủ đầu tư đã bán, thu tiền của khách hàng dưới dạng góp vốn, hợp tác kinh doanh, sau đó dự án chậm tiến độ hoặc không được triển khai, các ĐB cho rằng, Luật cần chú trọng đến trách nhiệm của chủ đầu tư đối với tiền ứng trước của khách hàng khi bán, cho thuê, cho thuê mua BĐS, bàn giao đúng tiến độ, tránh tình trạng chiếm dụng vốn của khách hàng để sử dụng sai mục đích.

Đại biểu Quốc hội Chu Sơn Hà (đoàn Hà Nội) phát biểu ý kiến. Ảnh: Duy Linh

Theo ĐB Đinh Thị Phương Lan (đoàn Quảng Ngãi), quy định thu tiền lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng khi chỉ đầu tư cơ sở hạ tầng là chưa hợp lý, chỉ cho phép huy động khi đã hoàn thành xong phần móng. Quy định bên bán được thu 70% giá trị hợp đồng mua bán khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng và không được thu quá 95% giá trị hợp đồng mua bán khi người mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà không kèm theo các điều kiện cụ thể về khối lượng thực tế thi công, tiến độ hoàn thành công trình thì sẽ tạo kẽ hở cho nhà đầu tư huy động vốn tràn lan. Các khoản tiền huy động từ người mua nhà phải được quản lý chặt chẽ, giải ngân theo tiến độ dự án, đảm bảo sử dụng đúng mục đích vào đầu tư dự án, hoàn thiện dự án theo phê duyệt.

ĐB Trần Du Lịch (đoàn TP Hồ Chí Minh) cho biết, tiếp cận nhiều vụ việc, cho thấy nhà đầu tư sợ nhất là DN lấy tiền mình làm chuyện khác. Do đó, bên cạnh việc quản lý dòng tiền đó được sử dụng đúng mục đích, Luật cũng nên quy định cấm tổ chức tín dụng và CĐT sử dụng dòng tiền sai mục đích. ĐB Đỗ Văn Đương bổ sung, không chỉ là cấm mà phải có chế tài, quy thành những hành vi bị truy cứu hình sự nhất là khi có tới hàng ngàn hecta đất của chủ đầu tư ở rất nhiều địa phương thu tiền góp vốn của NĐT nhưng bỏ hoang hóa, hiệu quả kinh doanh, sử dụng các nguồn lực không hiệu quả, để lãng phí, nhất là nguồn lực về đất đai.

Thời điểm chuyển quyền sở hữu công trình trong kinh doanh bất động sản Luật quy định là bên bán bàn giao cho bên mua. Nhưng thế nào là chuyển quyền sở hữu, chủ đầu tư phải hợp thức đầy đủ giấy tờ, trách nhiệm xã hội, bởi không phải chỉ giao nhà xong là hết trách nhiệm. Do đó, để tránh trường hợp mua bán lằng nhằng nhưng không có giấy tờ, các DN phải được bảo lãnh khi bán BĐS. Nội dung này cần được đưa vào dự thảo luật. Luật sửa đổi không bắt buộc ngân hàng phải bảo lãnh và nếu CĐT không đủ uy tín, không được ngân hàng bảo lãnh thì phải xây dựng xong mới được bán và để thời điểm chuyển nhượng, bắt buộc phải là thời điểm đăng ký sử dụng đất.Cũng theo ĐB Hùng, dự thảo quy định vốn pháp định tối thiểu của DN kinh doanh BĐS là 20 tỷ đồng là con số quá nhỏ để hạn chế tình trạng các DN "tay không bắt giặc" trên thị trường bởi thực tế kinh doanh bất động sản là ngành nghề kinh doanh đòi hỏi chủ đầu tư phải có năng lực tài chính, khả năng quản lý, tạo lập phát triển thị trường lành mạnh, bền vững.

Liên quan đến các quy định về chuyển nhượng dự án, Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi đã cho phép các DN được chuyển nhượng từng phần của dự án thay vì chuyển nhượng nguyên dự án như trước đây. Tuy nhiên, các ĐB cho rằng, việc chuyển nhượng này phải kèm theo các điều kiện và phải phù hợp với quy hoạch, bên cạnh việc xử lý nghiêm, thu hồi dự án theo quy định hiện hành.Trước đó, sáng 24/10, Quốc hội thảo luận tại Hội trường về Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi). Vấn đề nhà công vụ nhận được sự quan tâm của các đại biểu (ĐB) với nhiều ý kiến băn khoăn về quy định mở rộng đối tượng được thuê loại nhà này.

Theo ĐB Nguyễn Thanh Hồng (đoàn Bình Dương), các quy định về phát triển nhà công vụ trong Dự án Luật chưa khắc phục được việc bao cấp của Nhà nước, chưa tạo được sự công bằng cũng như chưa phát huy được tính tích cực của mỗi người trong phát triển nhà ở. "Quy định diện đối tượng thuê nhà như Dự Luật là quá rộng, gây khó khăn trong việc xây dựng, cân đối ngân sách. Qua khảo sát hiện nay, những người ở nhà công vụ đang được hưởng nhiều ưu đãi về giá thuê nhà, dịch vụ… tạo ra sự không công bằng giữa những người địa phương có cùng chức vụ, chính sách với những người được thuê nhà công vụ" - ĐB Nguyễn Thanh Hồng nói, và đề nghị thu hẹp diện đối tượng được thuê nhà công vụ, chỉ gồm những lãnh đạo cấp cao của Nhà nước, một số người giữ nhiệm vụ an ninh nhưng không thể ở tập trung trong doanh trại... Đồng thời, quy định rõ quyền và nghĩa vụ của người thuê nhà và những người sống chung.

Các ĐB Chu Sơn Hà (đoàn Hà Nội) và Lê Nam (đoàn Thanh Hóa) cũng đề nghị cân nhắc có nên đặt vấn đề phát triển nhà công vụ hay không, bởi các quy định trong Dự Luật mở quá rộng đối tượng được hưởng, như vậy Nhà nước có kham nổi không trong điều kiện ngân sách hiện nay? Theo ĐB Chu Sơn Hà, nếu chính sách của Nhà nước tạo điều kiện về nhà ở công vụ cho những người đi nhận nhiệm vụ ở những nơi thuận lợi thì không phù hợp lắm. "Các đồng chí về công tác ở nội thành Hà Nội thường không chịu cảnh mất điện, được hưởng nước sạch, chữa bệnh ở những bệnh viện có trình độ y tế cao, con cái được học ở các trường chất lượng cao…, những cái đó không tính được bằng tiền. Chúng ta nên xem xét các đối tượng công tác ở vùng sâu, vùng xa, như vậy mới đảm bảo nguyên tắc bình đẳng về quyền lợi" - ĐB Chu Sơn Hà ví dụ, đồng thời lưu ý có hiện tượng một số cán bộ được ở nhà công vụ, nhưng khi nhận nhiệm vụ mới không trả lại nhà. Do đó, Dự Luật cần quy định rõ mô hình chủ sở hữu nhà ở công vụ để khi có vi phạm, chủ sỡ hữu có thể khởi kiện ra tòa